TJ Bobigny, 19 sept. 2024, RG 23/00221

Décision du 19 Septembre 2024
Minute n° 24/00206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 19 Septembre 2024

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Rôle n° RG 23/00221 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YD35

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 14]
[Localité 22]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. NOY
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 335 296 026
[Adresse 8]
[Localité 25]
représentée par Maître Pierre MORELON, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [S] [J], commissaire du Gouvernement
[Adresse 21]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 19 mars 2024
Date de la première évocation et des débats: 06 juin 2024
Date de la mise à disposition : 19 Septembre 2024

FAITS ET PROCEDURE

La SCI NOY est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 25], sur la parcelle cadastrée section C[Cadastre 4] d’une superficie de 1.105 m².

Il s’agit d’un bâtiment à usage d’entrepôt et de stockage de pharmacie et parapharmacie, d’une surface utile déclarée de 550 m². Le bâtiment est édifié sur un terrain d’une superficie totale de 1.105 m². Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 19 mars 2024, annexé à la présente décision.

Les biens sont situés dans le périmètre du droit de préemption urbain institué sur le territoire de la commune de [Localité 25], au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier Île-de-France ( ci-après EPFIF), à la suite d’une convention d’intervention foncière conclue le 12 mars 2021 entre la Commune de [Localité 25], la Métropole du Grand Paris et l’EPFIF.

La SCI NOY a adressé une déclaration d’intention d’aliéner en date du 12 avril 2023 visant les biens mentionnés ci-dessus, au prix de 1.000.000 €, à la mairie de [Localité 25] qui a réceptionné cette déclaration le 17 avril 2023.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption urbain par une décision du 28 juin 2023, signifiée le 30 juin 2023 à la SCI NOY, et a offert d’acquérir lesdits biens au prix de 655.000 €.

La SCI NOYa refusé cette proposition par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 août 2023.

Par un mémoire de saisine reçu le 07 septembre 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF a justifié avoir consigné le 21 novembre 2023 une somme de 98.250 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à la SCI NOY le 24 novembre 2023 et à la juridiction de l'expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 27 novembre 2023.

Le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 19 mars 2024 et l’audition des parties au 6 juin 2024. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport.

Dans ses dernières écritures reçues le 28 mai 2024, soutenues à l’audience, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de :

- rejeter les demandes de la SCI NOY ;
- fixer le prix du bien sis [Adresse 3] à [Localité 25] sur la parcelle C n°[Cadastre 4] à la somme totale de 655.000 € en valeur occupée.

- écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières écritures reçues le 6 juin 2024, et soutenues à l’audience, la SCI NOY sollicite du juge de l’expropriation de :

- fixer le prix du bien de la SCI NOY sis [Adresse 3] à [Localité 25] sur la parcelle C n°[Cadastre 4] à la somme de 1.000.000 € ;

- condamner l’EPFIF à verser à la SCI NOY la somme de 8.118,34 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de l’EPFIF ;

- écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières écritures en date du 27 mai 2024, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 825.000 euros.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L'affaire a été plaidée le 6 juin 2024.

A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) de [Localité 25] dont la dernière modification a été approuvée le 24 novembre 2022 et plaçant le bien en zone UA.

2) Sur la consistance du bien et les surfaces

En l’espèce, il s’agit d’un terrain, cadastré C [Cadastre 4], d’une contenance de 1.105 m², comprenant un local d’activités de plain-pied, à usage d’entrepôt, utilisé à des fins de stockage, par une pharmacie et une société de commerce de détail d’articles médicaux. Une cour contourne l’entrepôt en L.

La surface utile de la parcelle, qui n’est pas discutée par les parties, est de 550 m².

Il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision, étant souligné qu’il a été constaté, lors de ce transport, que globalement, le bien, dans son ensemble, est en bon état d’entretien.

3) Sur la méthode

Aux termes de leurs mémoires respectifs, l’EPFIF et le commissaire du gouvernement s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.

La SCI NOY, quant à elle, sollicite, outre la méthode par comparaison, la fixation du prix suivant le revenu, s’appuyant sur un rapport d’expertise réalisé par Monsieur [N] [W], expert.

L’EPFIF critique cette dernière méthode qu’elle estime irrecevable et infondée, sur le fondement de l’article L.322-1 du code de l’expropriation aux termes duquel le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, la méthode par le revenu ne sera pas retenue en raison de son caractère approximatif, appuyé par l’absence de production, par la SCI NOY, d’éléments tangibles et concrets, hormis le seul rapport d’expertise, permettant de fixer de manière précise le taux de rendement et la valeur locative du marché.

Au surplus, la méthode d’évaluation selon la vocation future et éventuelle du bien ne sera pas retenue au motif qu’elle est en contradiction avec le principe de réparation du préjudice certain qui gouverne la matière.

Dans ces conditions, la méthode par comparaison, consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local sera adoptée.

4) Sur la situation locative

L’ensemble des parties considère l’ensemble immobilier, comme occupé par l’effet d’un bail commercial, en date du 1er septembre 2020, consenti, pour 9 ans, au profit de deux sociétés (SASU CVS 93190 et SELARL PHARMACIE CORA), ce qui n’est pas contesté.

Il conviendra donc de déterminer le prix du bien en valeur occupée.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

- 655.000 euros, montant offert par la partie préemptrice,
- 1.000.000 euros, montant demandé par la partie préemptée.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 825.000,00 euros.

Termes de comparaison proposés par L’EPFIF :

Aux termes de son dernier mémoire, l’EPFIF propose 6 termes de référence.

Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface utile en m²

Prix et/ou Prix du m²
DEM1
17/10/2019
9304P03
2019P06698
[Adresse 18]
1.962 m²
2.500.000 € soit 1.274 €/m²
Observations : Ateliers + remises
DEM2
28/03/2019

9304P03
2019P02069
[Adresse 19]
200 m²
260.000 € soit 1.300 €/m²
Observations :local industriel avec atelier, atelier en mezzanine et un bureau
DEM3
01/07/2020

9304P03
2020P03610
[Adresse 15]
595 m²
630.000 € soit 1.059 €/m²
Observations :immeuble à usage commercial incluant parkings
DEM4
22/01/2021

2021P01043
[Adresse 20]
1.148 m²
1.290.000 € soit 1.124 €/m²
Observations :ensemble immobilier à usage d’entrepôts
DEM5
16/10/2019

2019P06034
[Adresse 17]
975 m²
1.000.000 € soit 1.025 €/m²
Observations :immeuble à usage de stockage de produits de tous genre avec atelier, remise, cuisine, wc, débarras
DEM6
16/11/2018

2018P05728
[Adresse 16]
600 m²
662.500 € soit 1.104 €/m²
Observations :bâtiment industriel composé d’un atelier, vestiaires, wc, douche, bureau, espace de stockage et parkings

La moyenne de ces ventes s’établit à 1.148 €/m² en surface utile.

L’EPFIF retient une valeur unitaire de 1.190 €/m², établie en valeur occupée.

La SCI NOY critiquent trois des termes, non précisés, en raison, selon son mémoire, de leur absence de pertinence car ils seraient anciens et ne tiendraient pas compte de la valeur du terrain.

Concernant les termes de référence, propres à l’EPFIF, le commissaire du Gouvernement :
- écarte les termes de référence DEM1, DEM4, DEM 6 car les deux premiers concernent des locaux de plus de 1.000 m² et le dernier concerne une vente qui a plus de 5 ans.
- retient les termes de référence DEM2, DEM3 et DEM5 car concernant des cessions de locaux inférieur à 1.000 m².

En l’espèce, il convient d’observer que les termes DEM1, DEM2, DEM4, DEM5 et DEM6 concernant des cessions de locaux aux surfaces supérieure ou trop inférieure à celle du bien querellé. Au surplus, le terme de référence DEM6 est trop ancien car datant de 2018. Ces termes seront donc écartés.

Seul le terme DEM3, portant ainsi sur une valeur unitaire de 1.059€/m², sera retenu puisque portant sur un bien dont la surface se rapproche de celle du bien litigieux et situé sur la même commune.

Termes de comparaison proposés par la SCI NOY:
(DEF = Défendeur)

La SCI NOY s’appuie sur un rapport d’expertise et trois termes de référence.

Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
DEF1
31/01/2019
[Adresse 5]
1.140 m²
2.700.000 € soit 2.368 €/m²
Observations : Local industriel, commercial ou assimilé
DEF2
20/10/2022
[Adresse 1]
457 m²
845.000 € soit 1.849 €/m²
Observations : Local industriel, commercial ou assimilé
DEF3
28/03/2019
[Adresse 19]
200 m²
260.000 € soit 1.300 €/m²
Observations : Local industriel, commercial ou assimilé

La SCI NOY retient une valeur unitaire de 1.839 euros/m².

La SCI NOY s’appuie également sur deux autres termes de comparaison relevés dans le rapport d’expertise de Monsieur [N] [W] qu’elle produit au soutien de sa demande, et qui aboutissent à un prix au mètre carré de surface utile à hauteur de 2.000 €, ajoutant un abattement de 15% pour occupation.

Ces termes sont les suivants :

- vente de locaux d’activités au [Adresse 10] (208 m²) pour un montant de 385.000 €, fixant ainsi une valeur unitaire de 1.850 € (DEF4) ;

- vente de locaux d’activités au [Adresse 2] (248 m²) pour un montant de 550.000 €, fixant ainsi une valeur unitaire de 2.217 € (DEF 5);

Monsieur [W] a également eu recours à une méthode d’évaluation par le revenu sur la base d’un loyer annuel de 53.141,52 € et d’un rendement de 5,5%, déduction faite des frais de mutation.

L’EPFIF critique, dans un premier temps, les références issues du rapport d’expertise, les estimant irrecevables puisqu’il est de jurisprudence constante que seuls les actes de vente définitifs et les décisions judiciaires définitives constituent des termes de référence recevables.

Dans un second temps, l’EPFIF critique le terme de référence DEF1 en raison du fait que le bien dispose d’une superficie plus grande que celle du bien querellé, et demande qu’il soit écarté.

L’EPFIF retient la vente du [Adresse 1] mais précise que la surface utile est de 659,30m² portant la valeur unitaire à 1.282 €/m², et non 1.849€/m² sur une surface utile de 457 m².

L’EPFIF écarte la vente du bien sis [Adresse 10] en l’absence de référence de publication et, surtout, en raison d’une surface bien inférieure à celle du bien querellé.

Enfin, la vente du bien situé [Adresse 2] à [Localité 24] concerne un bien disposant d’une surface Carrez, utilisée pour des biens en copropriété, incomparable avec le bien exprimé en surface utile.

Le commissaire du Gouvernement, quant à lui, retient les termes DEF2 et DEF3 et écarte DEF1, DEF4 et DEF5, en raison de leurs différences de caractéristiques par rapport au bien querellé.

En l’espèce, force est de constater que l’expertise fait état de termes de référence sans indication des références de publication empêchant ainsi le juge de l’expropriation de vérifier que ces termes correspondent à des cessions réalisées définitivement.

Cependant les éléments de l’expertise sont corroborés par la production des actes de cession visés dans celle-ci.

Ceci étant précisé, il convient de ne pas retenir :

- le terme DEF1 car la surface utile est supérieure à celle du bien concerné ;
- les termes DEF3, similaire à celui de DEM 2, DEF4 et DEF5 car leurs surfaces sont inférieures, quasiment de moitié, à celle du bien concerné ;

Seul le terme DEF2, dont l’acte est produit par la SCI NOY, sera retenu puisque situé dans un secteur géographique proche et offrant une similarité de surface utile avec le local concerné.

Concernant ce dernier acte, la surface utile s’appréciant au moment de la mutation, il convient de retenir 457m² en surface utile cadastrale, portant ainsi la valeur unitaire à hauteur de 1.849€/m². Il convient par ailleurs de souligner que le certificat de mesurage produit par l’EPFIF, outre qu’il n’a pas été établi contradictoirement, date du 20 mai 2024, soit 2 ans après la vente.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)

Dans ses dernières conclusions du 27 mai 2024, le commissaire du Gouvernement propose six termes de comparaison.

Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
CG1
31/01/2023
2023P4136
[Adresse 13]
207,5m² Cz
385.000 € soit 1.855 €/m² Cz
Observations : entrepôt et bureaux / libre
CG2
19/12/2022

2022P36375
[Adresse 9]
182,4 m² Cz
252.000 € soit 1.382 €/m² Cz
Observations : local d’activité R+1 et emplacements de parkings / libre
CG3
04/11/2022

2022P33754
[Adresse 7]
280 m² SU
411.636 € soit 1.470 €/m²
Observations : entrepôt et bureau / libre
CG4
04/07/2022

2022P20683
[Adresse 11]
385 m²
650.000 € soit 1.688 €/m²
Observations : atelier et bureaux / libre
CG5
25/03/2022

2022P09125
[Adresse 12]
495 m²
670.000 € soit 1.353 €/m²
Observations : R+1 à usage commercial et bureau / libre
CG6
30/03/2023

2023P08878
[Adresse 6]
482 m²
600.000 € soit 1.245 €/m²
Observations : Maison à usage mixte d’atelier et habitation / libre

Selon les conclusions du Commissaire du gouvernement, la valeur moyenne de ces termes est de 1.499 euros/m² ; la valeur la plus basse est de 1.245 euros/m² et la valeur la plus haute est de 1.855 euros/m².

Le commissaire du gouvernement, tout en retenant une valeur moyenne de 1.500 €/m², rajoute les termes DEM2/DEF3, DEM3 et DEM5, précisant cependant qu’ils sont plus anciens et moins probants dans un contexte où les entrepôts ont pris de la valeur ces dernières années en raison de plusieurs facteurs (raréfaction, essor de l’e-commerce, hausse de l’immobilier), et le terme DEF2.

Outre ce qui a déjà été avancé sur les termes du préempté repris par le commissaire du gouvernement, l’EPFIF indique que :
- 4 références sont situés sur d’autres communes, [Localité 26] et [Localité 23]
- 2 références constituent des lots de copropriété exprimées en surface carrez
- 3 références ont des surfaces carrez et utile très inférieures à celle du bien préempté
- seule la référence CG6 peut être retenue car portant sur un bien similaire et situé dans la même commune que celui querellé

La SCI NOY, dans son dernier mémoire, ne critique pas ces termes.

A titre de comparaison, il convient de retenir uniquement le terme CG n°6 car situé géographiquement à [Localité 25] et a les mêmes caractéristiques, à savoir une similarité de surface. Les autres termes ajoutés par le commissaire du gouvernement, hormis ceux qu’il retient des autres parties, seront rejetés car concernant des biens éloignés géographiquement et disposant, pour certains, d’une surface Carrez applicable à des lots de copropriété.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, les références
suivantes ont été retenues en raison de leur pertinence :

- le terme DEM 3 pour une valeur unitaire de 1.059 €/m²;
- le terme DEF 2 pour une valeur unitaire de 1.849 €/m² ;
- le terme CG6 pour une valeur unitaire de 1.245 €/m² ;

La valeur moyenne arrondie des termes de référence est donc de 1385 euros/m².

Si les parties ne contestent pas l’occupation du bien, force est de constater, à l’examen des
écritures, qu’elles ne tirent aucune conséquence de celle-ci en demande l’application d’un
abattement dont elle fixerait, chacune, le taux. A défaut de demande en ce sens, le juge de
l’expropriation, tenu par les écritures, ne retient donc pas d’abattement.

En conséquence, le prix d’acquisition s’agissant du bien sis [Adresse 3] à [Localité 25], édifié sur la parcelle C n°[Cadastre 4] est fixé à la somme de 761.750 € (1.385 € x 550 m²) en valeur occupée.

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à le SCI NOY la somme de 3.000 euros, à défaut de production de justificatifs portant sur une somme plus élevée.

3) Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors
l’aliéner librement.
Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte.

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à la SCI NOY à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire, ce qui n’est pas contesté par les parties.

PAR CES MOTIFS