TJ Bordeaux, 19 sept. 2024, RG 21/02712

N° RG : N° RG 21/02712 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VLRV
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

63B

N° RG : N° RG 21/02712 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VLRV

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[V] [K], [S] [Y] [H] divorcée [K]

C/

[D] [T], S.E.L.A.R.L. N3B NOTAIRES, S.A. MMA IARD

Grosses délivrées
le

à
Avocats :
la SELARL ATELIER AVOCATS
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Pascale BUSATO Greffier, lors des débats et Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2024,
Délibéré le 19 septembre 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [K]
né le 15 Juin 1967 à ARES (33740)
de nationalité Française
11 Avenue Georges Clémenceau
33140 VILLENAVE D’ORNON

représenté par Maître Jérôme DELAS de la SELARL ATELIER AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

Madame [S] [Y] [H] divorcée [K]
née le 02 Décembre 1969 à HAITI
de nationalité Française
36 bis Rue des Ecoles
33190 LA RÉOLE

N° RG : N° RG 21/02712 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VLRV

représentée par Maître Jérôme DELAS de la SELARL ATELIER AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Maître [D] [T]
de nationalité Française
266 Rue Judaïque
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.E.L.A.R.L. N3B NOTAIRES
266 Rue Judaïque
33000 BORDEAUX/FRANCE

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A. MMA IARD
14 BOULEVARD [S] et Alexandre OYON
72030 LE MANS CEDEX 9

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

---

EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié du 06 juillet 2007, monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] épouse [K] ont souscrit un crédit (offre de prêt n° 931463) auprès de la SOCIETE FINANCIERE IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE d’un montant de 193.667 euros pour financer l’acquisition d’un bien immobilier à usage locatif situé à MARMANDE (47).

La déchéance du terme du prêt a été prononcée par la banque le 14 septembre 2012.
Une procédure de saisie immobilière a été engagée par le CREDIT IMMOBILIER DE France, venant aux droits auprès de la SOCIETE FINANCIERE IMMOBILIERE SUD ATLANTIQUE.
Par jugement du 10 octobre 2013, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Agen a fixé la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France à la somme de 210.648,89 euros.
Par jugement du 13 juin 2014, le juge de l’exécution a prononcé la caducité du commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 06 mars 2013 faute pour le créancier d’avoir requis la vente du bien, en l’absence de réalisation de la vente amiable précédemment autorisée.

Le 17 octobre 2016, monsieur et madame [K] assistés de Maître [T], notaire associé de la SELARL PETIT ET ASSOCIE, auquel ils ont confié mandat de les assister dans les actes relatifs à la vente du bien, ont signé un compromis de vente.
Le 27 avril 2017, le CREDIT IMMOBILIER DE France a fait parvenir à Maître [T] un courrier intitulé « dispense de notification de purge et accord de mainlevée contre versement de l’intégralité du disponible ».
La vente du bien est intervenue le 19 mai 2017 par devant Maître [M] [P] moyennant le prix de 120.000 euros.
Maître [T], après perception du prix de vente, a versé, le 31 mai 2017, au CREDIT IMMOBILIER DE France, après déduction des frais et taxes, la somme de 118.755 euros en remboursement du prêt n° 931463.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE a entamé une nouvelle procédure de saisie immobilière par la délivrance le 19 juin 2018 d’un commandement aux fins de saisie vente portant sur un bien appartenant aux époux [K] situé à LA REOLE (33).
Par jugement du 11 avril 2019, le juge de l’exécution du tribunal de Bordeaux a débouté monsieur [K] et madame [H] divorcée [K] de leur demande tendant au constat de la prescription de la créance du CREDIT IMMOBILIER en vertu de l’acte notarié du 6 juillet 2007, les a déboutés de leur demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire et de leur demande de constat du caractère abusif des poursuites, a dit que les poursuites étaient régulières et retenu pour la créance du CREDIT IMMOBILIER une somme en principal, intérêts et accessoires de 117.842,03 euros au 11 octobre 2018.
Le juge de l’exécution a également autorisé les débiteurs à poursuivre la vente amiable de leur bien pour un prix de vente qui ne saurait être inférieur à 160.000 euros.
Par arrêt du 30 janvier 2020, la cour d’appel de Bordeaux a considéré comme étant sans objet l’appel formé par monsieur [K] et madame [H] du fait de la vente du bien objet de la saisie immobilière.

Soutenant un manquement du notaire dans l’exécution de son devoir de conseil, par actes délivrés les 12 et 26 mars 2021 monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] ont fait assigner Maître [D] [T], notaire associé de la SELARL PETIT ET ASSOCIES, la société N3B NOTAIRES (nouvelle dénomination de la SELARL PETIT ET ASSOCIES), et la SA MMA IARD en indemnisation de leurs préjudices.
La clôture est intervenue le 16 janvier 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 avril 2023, monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de maître [D] [T], son assureur MMA IARD et la SELARL N3B NOTAIRES :
à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :210.648,89€ au titre de leur préjudice matériel lié au prix de vente de l’immeuble de Marmande dont ils ont été privés,30.000€ au titre de leur préjudice matériel lié à l’impossibilité d’exploiter leur patrimoine immobilier à LA REOLE,10.000 euros au titre de leur préjudice moral,au paiement des dépens, et à leur payer la somme de 7.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, monsieur [K] et madame [H] font valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que maître [T] a manqué à ses obligations qui lui imposent de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige, d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets, leurs risques, ainsi qu’une obligation de vérification, de vigilance, de conseil, et de se comporter en juriste avisé et compétent.
Ainsi, ils soutiennent d’une part qu’il a manqué à ces obligations en ne vérifiant pas le statut réel de la banque, revendiquant le statut de créancier hypothécaire, vis-à-vis de l’immeuble de MARMANDE et du prêt consenti, et en ne remettant pas en cause la position du CREDIT IMMOBILIER lorsqu’il s’est présenté dans son courrier du 27 avril 2017 comme légitime à recouvrer les sommes dues au titre du prêt consenti le 6 juillet 2007. Ils exposent que ce manquement est caractérisé par le fait que maître [T] n’a pas relevé la prescription de la créance en ne tirant pas les conséquences de la déchéance du terme de ce prêt intervenue le 14 septembre 2012, et donc de l’acquisition de la prescription biennale depuis le 15 septembre 2014. Ils soutiennent avoir remis la totalité de leur dossier au notaire, y compris cette déchéance du terme, et que si tel n’est pas le cas, il appartenait à celui-ci de vérifier les règles de prescription biennale, qui sont les plus communes, sauf à manquer à ses obligations de juriste, afin de s’assurer de la réalité et du bienfondé de la dette qui leur était opposée.

Ils prétendent d’autre part que maître [T] a commis une seconde faute caractérisée par le fait de ne pas leur avoir conseillé de ne pas vendre l’immeuble objet des poursuites de la banque, et de ne pas verser le prix au CREDIT IMMOBILIER, dès lors que ce versement a ultérieurement été considéré par le juge de l’exécution comme valant renonciation non équivoque au bénéfice de la prescription biennale.
Ils soutiennent qu’il ne peut leur être reproché d’avoir poursuivi des discussions avec le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, sur les propres conseils du notaire, ce qui en tout état de cause ne constitue pas une cause d’interruption de la prescription, discussions qui auraient été écourtées si le notaire avait exercé son devoir de conseil. Ils exposent également en tout état de cause que le juge de l’exécution a retenu comme cause de renonciation à la prescription uniquement le virement réalisé par le notaire et non les discussions avec la banque, lesquelles ne sont pas susceptibles de caractériser une renonciation non équivoque à l’acquisition de la prescription.
Ils contestent que puisse leur être reproché de ne pas avoir formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt de la cour d’appel statuant suite à la décision du juge de l’exécution du 11 avril 2019 compte tenu de la motivation de cet arrêt.

Monsieur [K] et madame [H] font valoir que la double faute du notaire est la cause directe des préjudices qu’ils subissent, maître [T] étant leur seul conseiller au moment de la vente. Ils soutiennent que s’ils avaient eu connaissance de la prescription, ils auraient pu se prévaloir de son bénéfice pour s’opposer au paiement au profit de la banque.

Ils indiquent que leur préjudice est constitué par une perte de chance qui s’établit en un préjudice matériel chiffré à la somme de 210.648,89€ correspond au montant total de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France suite à la déchéance du terme, somme qui est redevenue exigible par le fait du paiement réalisé par le notaire à hauteur de 118.755 euros, alors que toute demande en paiement de cette somme était en réalité prescrite, et qui les a obligés à vendre leurs trois immeubles, l’un à MARMANDE et deux à LA REOLE, ayant perdu toute chance réelle et certaine de ne pas régler cette somme.
Ils exposent subir un second préjudice matériel chiffré à la somme totale de 30.000€, soit trois fois 10.000€ pour avoir été privés de l’opportunité de vendre leurs biens immobiliers (y compris celui de Marmande en mai 2017 pour lequel la prescription était acquise depuis plus de deux ans, et leur bien à LA REOLE vendu au prix de 180.665 euros le 30 août 2019) à meilleur profit ou de conserver ces biens dans leur patrimoine et d’en jouir et récolter les fruits.
Ils allèguent enfin d’un préjudice moral, monsieur [K] exposant qu’il revenait d’une opération humanitaire éprouvante en HAITI, que le couple a été éprouvé par ce contentieux bancaire, et la saisine forcée de ses immeubles, dont l’immeuble dans lequel logeait la famille laquelle a dû se reloger en location.

Ils exposent agir à la fois contre le notaire fautif, son assureur lequel ne conteste pas sa garantie ce qui doit être considéré comme un aveu explicite des fautes du notaire, mais également la société dans laquelle il est associé.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023, maître [D] [T], la SELARL N3B NOTAIRES, et la SA MMA IARD sollicitent du tribunal de débouter monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] de l’intégralité de leurs demandes, de les condamner au paiement des dépens, et à leur payer une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’une faute du notaire. Ils prétendent que si le notaire est tenu d’une obligation de conseil, c’est afin d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il est chargé d’instrumenter, et qu’en l’espèce chargé de préparer l’acte de vente de l’immeuble situé à MARMANDE, et après avoir été informé d’une inscription du privilège du prêteur et d’une hypothèque au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, il a interrogé celui-ci sur sa créance et les conditions de mainlevée des garanties, respectant ainsi sa seule obligation qui était de préparer la mainlevée des inscriptions. Ils exposent que le notaire n’a pas été informé par les vendeurs du prononcé de la déchéance du terme en 2012, les éléments qu’ils produisent en ce sens ayant rapport à un précédent projet de cession en 2014, sans rapport avec la vente concernée par la procédure. Ils ajoutent que la banque ne l’a pas mentionné dans les éléments transmis le 25 janvier 2017 et dans le courrier d’avril 2017. Ils en concluent que le notaire n’a ainsi eu aucun motif de s’interroger sur une éventuelle prescription, dès lors qu’il ignorait qu’un tel délai ait pu commencer à courir à l’encontre de la banque, d’autant plus que le bien était loué et qu’il n’a pas pu imaginer que les loyers versés ne servaient pas à payer les échéances de l’emprunt.
Ils soutiennent que, pour le notaire, les vendeurs étaient dans une situation classique de propriétaires désireux de vendre un bien financé par un crédit et garanti par une hypothèque, ce qui ne lui donnait aucune obligation d’envisager une contestation d’une créance pour laquelle il avait reçu mandat de paiement de la part des consorts [K]. Ils ajoutent que les [K] avaient d’eux-mêmes entrepris des démarches de négociation auprès du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, et qu’il n’avait donc aucune obligation de conseil à ce titre qui n’était pas inclus dans son mandat.
Ils contestent par ailleurs que le seul paiement opéré par l’intermédiaire du notaire ait été le seul motif retenu par le juge de l’exécution pour écarter la prescription invoquée devant lui. Ainsi, ils prétendent que si le juge de l’exécution a effectivement retenu dans son jugement que le paiement a été effectué alors que les demandeurs bénéficiaient des conseils de leur notaire, il a également rappelé l’existence de relations entre le CREDIT IMMOBILIER et monsieur [K] après la procédure de saisie, et que c’est donc par leur attitude globale, et non le seul paiement réalisé par le notaire, et notamment le fait qu’ils ont retardé la procédure de saisie immobilière en promettant la vente de leur bien et en sollicitant une réduction de créance, qu’ils ont implicitement mais nécessairement renoncé à se prévaloir de son extinction. Ils ajoutent que cette renonciation à la prescription retenue par le juge de l’exécution ne peut tenir qu’à cet unique paiement mais à leur attitude globale, au motif que l’éventuelle reconnaissance de la dette, malgré sa prescription, du fait du paiement par le notaire vaut uniquement pour le paiement effectué, sans conséquence plus étendue notamment pour la part de la dette subsistante.

Ils soutiennent enfin que la décision de la cour d’appel était contestable dès lors qu’elle ne pouvait considérer le débat sans objet au regard de ce qu’il portait sur la prescription et la répétition de l’indu. Ils prétendent qu’en s’abstenant de former un pourvoi en cassation, monsieur [K] et madame [H], ont accepté de payer les sommes réclamées par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE en contrepartie de l’abandon d’autres prétentions, choix procédural qui ne peut être imputé au notaire.

Maître [D] [T], la SELARL N3B NOTAIRES, et la SA MMA IARD exposent également l’absence de preuve par les demandeurs d’un préjudice.
Sur le premier préjudice matériel, les défendeurs prétendent que monsieur [K] et madame [H] ne pourraient se prévaloir que d’une perte de chance d’avoir fait valoir la prescription de la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, probabilité réduite dès lors qu’il est acquis qu’ils ont par leurs démarches amiables, pour lesquelles aucun conseil n’a été demandé au notaire, et auxquelles il n’a pas participé, renoncé tacitement à la prescription.
Sur le second préjudice matériel, ils exposent que cette demande est infondée dès lors que monsieur [K] et madame [H] n’établissent pas qu’ils auraient pu vendre leurs biens dans de meilleures conditions, toutes les ventes étant survenues à l’amiable.
Enfin, ils estiment que la demande formée au titre du préjudice moral est choquante dès lors que les difficultés des époux [K] avec la banque n’ont pas tenu à l’intervention du notaire, et que leur séparation résulte de circonstances antérieures et extérieures, une ordonnance de non conciliation ayant été rendue le 5 juillet 2011.

MOTIVATION
Sur les demandes indemnitaires formées par monsieur [V] [K] et [S] [Y] [H]

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de ce texte, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de l’efficacité des actes rédigés par lui.
A ce titre, il est tenu de rédiger des actes valables, et efficaces c’est-à-dire réalisant les buts poursuivis par son client et dont les conséquences sont conformes à celles attendues par celui-ci.

En l’espèce, maître [D] [T] a été sollicité en 2016 par monsieur et madame [K] pour les assister dans la vente amiable de leur bien immobilier situé à Marmande.
Dans ce cadre, il a sollicité, conformément à ses obligations professionnelles qui lui imposent de vérifier notamment les titres de propriétés, les certificats d’urbanisme, la présence des diagnostics imposés par la loi, et la situation hypothécaire du bien objet de la vente, un état hypothécaire du bien objet de la vente envisagée par monsieur et madame [K].

La lecture de cet état hypothécaire a permis à maître [T] de connaître l’existence de l’hypothèque grevant le bien immobilier, et d’interroger le créancier hypothécaire, le CREDIT IMMOBILIER DE France, dont la qualité de créancier subsiste malgré une éventuelle perte du droit d’action du créancier à l’encontre du débiteur du fait d’une prescription.
Le créancier hypothécaire a, par courrier du 27 avril 2017, accepté la vente amiable, le versement du prix à son profit et la mainlevée des inscriptions prises à son profit.

Dès lors le notaire, remplissant son obligation de verser les fonds issus de la vente afin d’assurer l’efficacité de l’acte de vente auquel il prêtait son concours, a procédé, après réalisation de la vente, au versement d’une partie du prix de vente (après déduction des frais) en faveur du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE le 31 mai 2017, ainsi que cela résulte du décompte du 06 juillet 2018.

Le notaire a dès lors accompli ses obligations professionnelles, qui n’incluent pas une obligation de vérifier le bienfondé de la créance. En effet, et indépendamment de l’analyse du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux, il ne relève pas de l’obligation professionnelle du notaire, lequel n’a pas à conseiller son client sur l’opportunité d’une opération envisagée, de vérifier l’exigibilité ou non de la créance laquelle apparaît comme étant toujours en cours au vu de l’état des créances. En outre, il n’est pas démontré que maître [T] disposait des éléments lui permettant de déterminer l’existence d’une prescription, laquelle est soumise à de nombreux aléas.
Ainsi, même s’il résulte d’un mail adressé le 07 juillet 2014, concernant un précédent projet de vente non abouti, par l’étude notariale à monsieur [K], qu’elle avait en sa possession un décompte de créance daté du 26 juin 2014 mentionnant la date de la déchéance du terme fixée au 14 septembre 2012, il n’entre toutefois pas dans les obligations du notaire au titre de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes, de vérifier si le paiement dont on lui demandait la réalisation trois années plus tard, portait sur une créance exigible et non prescrite. En effet, le notaire ne peut se voir reprocher de ne pas avoir vérifié les conditions juridiques d’un acte qu’il ne rédige pas. En outre, il n’est pas démontré qu’il disposait d’éléments pour déterminer s’il existait ou non des causes de suspension ou d’interruption du délai de prescription, dont l’appréciation relève d’une juridiction.
Dès lors, si le notaire a l’obligation de se comporter en juriste compétent, cette obligation porte sur les éléments devant être recueillis pour l’établissement de l’acte auquel il prête son concours, mais ne saurait être entendue comme une obligation générale de conseil à l’égard de ses clients, en l’absence de mandat spécifique le lui imposant, ce qui n'est pas allégué en l’espèce.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments qui ne permettent pas de retenir de manquement du notaire pour ne pas avoir conseillé à monsieur et madame [K] de ne pas vendre le bien immobilier afin de ne pas risquer de voir considérer le paiement comme un acte de renonciation à la prescription, il convient de débouter monsieur [K] et madame [H] de leurs prétentions indemnitaires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] perdants la présente instance, il convient de les condamner au paiement des entiers dépens.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]
En l’espèce, des considérations d’équité commandent de débouter maître [D] [T], la SELARL N3B NOTAIRES, et la SA MMA IARD de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.
Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Déboute monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] de leurs demandes indemnitaires ;
Condamne monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] au paiement des dépens ;
Déboute monsieur [V] [K] et madame [S] [Y] [H] à payer à maître [D] [T], la SELARL N3B NOTAIRES, et la SA MMA IARD de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;
Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT