TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 23/07285

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Yves PAQUIS

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/07285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YQN

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 18 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MAYA,
[Adresse 1]

représentée par Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX de l’AARPI ATP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS
Monsieur [V] [H],
[Adresse 2]

représenté par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS,

Madame [E] [S] [B] épouse [H],
[Adresse 2]

représentée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YQN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2018, la SCI MAYA, a donné à bail à Monsieur [V] [H] et à Madame [E] [S] [B] épouse [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 3] ainsi que deux chambres de service situés au 5ème étage du même immeuble moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros et 250 euros de provision sur charges.

Par actes d'huissier de justice du 27 février 2019 la SCI MAYA a fait délivrer à Monsieur [V] [H] et à Madame [E] [S] [B] épouse [H] un commandement de payer la somme de 6 500 euros au titre des loyers et charges de janvier et février 2019 en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par jugement du 30 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande de résiliation de bail de la SCI MAYA en l'absence de dénonciation du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et l'a débouté de sa demande en paiement non suffisamment justifiée. La SCI MAYA a interjeté appel de cette décision, la procédure étant actuellement pendante devant la cour d'appel de Paris.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023 la SCI MAYA a fait délivrer à Monsieur [V] [H] et à Madame [E] [S] [B] épouse [H] un commandement de payer la somme de 9 750 euros au titre des loyers et charges de décembre 2022 à février 2023 inclus en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice du 25 août 2023 la SCI MAYA a fait assigner Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- subsidiairement prononcer la nullité du bail pour dol,
- ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [V] [H] et de Madame [E] [S] [B] épouse [H] et de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- ordonner la séquestration des meubles laissés sur place aux frais et risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] à payer la somme de 29 250 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à août 2023 inclus ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la restitution des clés et le complet abandon des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] à payer la somme de 5 000 euros pour préjudice moral,
- condamner solidairement [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MAYA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 avril 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Elle prétend également que lors de la conclusion du bail, Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] lui ont remis de faux bulletins de paye donnant l'apparence d'emplois stables et ont ainsi commis un dol justifiant l'annulation du contrat de location. Elle souligne que les locataires ont déjà fait l'objet de plusieurs procédures d'expulsion dans le quartier et estime avoir subi un préjudice à raison de ces manœuvres frauduleuses.

À l'audience du 18 juin 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI MAYA représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation et a actualisé le montant de sa créance à la somme de 61 750 euros selon décompte arrêté à juin 2024 inclus.

Elle a conclu à l'irrecevabilité de la demande des locataires, formulée pour la première fois à l'audience, tendant à contester le montant des provisions sur charges en l'absence de justification des charges réelles. Elle s'est par ailleurs opposée à l'octroi de tout délai pour quitter les lieux au regard du montant de la créance et de l'approche de la trêve hivernale.

Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté de la demande en paiement, au rejet de la demande de nullité du bail et à titre subsidiaire ont sollicité un délai de trois mois pour libérer le logement.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les provisions sur charges appelées ne sont pas dues en l'absence de régularisation annuelle et de production du moindre justificatif. Ils affirment que la demande de nullité du bail ne peut être accueillie alors que la bailleresse indique avoir porté plainte et que le pénal tient le civil en l'état.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 16 du code de procédure civile le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, si la SCI MAYA fait valoir que c'est seulement à l'audience que Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] ont contesté être redevables des provisions sur charges, il sera rappelé que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale et que la bailleresse avait la possibilité de solliciter le renvoi de la procédure ou l'autorisation de produire en cours de délibéré tout élément de nature à justifier qu'elle avait procédé à la régularisation annuelle de charges et du montant réellement acquitté, ce qu'elle s'est abstenue de faire.

Dans ces conditions, sa demande tendant à voir déclarer irrecevables pour non-respect du principe du contradictoire les contestations des locataires relativement à l'exigibilité des provisions sur charges sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 30 août 2023, soit au moins six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MAYA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement qui excède le montant de la dette n'est pas nul, mais ses effets en sont réduits en proportion de la dette.

En l'espèce, le bail conclu le 29 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement visant cette clause a été signifié le 4 avril 2023 pour la somme de 9 750 euros au titre des loyers (9 000 euros) et charges (750 euros) de décembre 2022 à février 2023.

Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] contestent l'exigibilité des provisions sur charges visées au commandement en l'absence de régularisation annuelle et de justification du montant des charges réellement acquittées par la SCI MAYA.

Cette contestation est toutefois sans incidence sur l'acquisition de la clause résolutoire. En effet, le commandement de payer demeure en tout état de cause valable pour les loyers appelés, soit la somme de 9000 euros et aucun règlement n'est intervenu dans le délai de deux mois de sa délivrance. La SCI MAYA est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2023.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] étant sans droit ni titre depuis le 6 juin 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

L'article 1728 du code civil repris par l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l'absence de justification des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l'indu. Il appartient ainsi au bailleur pour s'opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.
Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07285 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YQN

En l'espèce, la SCI MAYA produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] sont redevables d'une somme de 61 750 euros au titre des loyers (57 000 euros) et des provisions sur charges (4 750 euros) de décembre 2022 à juin 2024 inclus.

Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] contestent être redevables des provisions sur charges en l'absence de régularisation annuelle et de justification du montant des charges réellement acquittées.

S'agissant cependant d'un appartement situé dans une copropriété, il ne peut être exigé de la bailleresse qu'elle justifie des charges réelles d'un exercice non encore clôturé (2024) ainsi que d'un exercice (2023) pour lequel l'assemblée générale des copropriétaires dispose encore d'un délai jusqu'au 31 décembre 2024 pour approuver les comptes.

Il convient par conséquent de débouter Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] de l’essentiel de leur contestation et de des condamner à verser à la SCI MAYA la somme de 61 500 euros (61 750 euros - 250 euros) au titre des loyers et charges échus et impayés de décembre 2022 à juin 2024 inclus, déduction faite de la provision sur charges de décembre 2022 qui n'est pas justifiée.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article VI) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 3 250 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant des manœuvres dolosives des locataires

L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public, tandis que l'article 1137 du même code (anciennement article 1116) dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

En l'espèce, il est constant que Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] ont présenté lors de la souscription du bail de fausses attestations d'emploi ainsi qu'il résulte du mail du liquidateur de la société EDA SÉCURITÉ du 30 mars 2023 et du mail de la SCI MAYO du 19 avril 2023, les preneurs n'ayant jamais travaillé pour ces sociétés.

La production de fausses attestations d'emploi caractérise une manœuvre dolosive laquelle a été déterminante dans le consentement de la SCI MAYA qui n'aurait sinon pas louer son appartement aux défendeurs et de tels agissements qui sont pénalement répréhensibles sont de nature à conduire à la nullité du bail compte-tenu de la perte de garantie du paiement de loyer et de la perte de confiance à l'égard de ses contractants résultant de la découverte de la fraude.

Il en est nécessairement résulté un préjudice financier constitué par la perte de chance de ne pas contracter et de ne pas devoir engager une procédure judiciaire en résiliation de bail, mais aussi un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts à laquelle Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] seront solidairement condamnés.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version applicable antérieure au 29 juillet 2023, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Il a été précédemment jugé que Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] sont entrés dans les lieux à l'aide de manœuvres dolosives, en faisant usage de fausses attestations d'employeur.

En conséquence, leur mauvaise foi étant caractérisée, il y a lieu d'ordonner leur expulsion immédiate et partant de supprimer le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Avant la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023 la durée de ces délais ne pouvait être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Les motifs précédents combinés à l'absence de tout règlement depuis plus d'un an et demi et de justification de leur démarche de relogement doivent conduire au rejet de la demande de délais des locataires pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d'assignation, de dénonciation à la préfecture et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI MAYA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle Monsieur [V] [H] et Madame [E] [S] [B] épouse [H] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS