TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/01077

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M..[R] [S]
Mme [O] [S] ép.[N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Averèle KOUDOYOR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01077 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33EI

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [W], [P], [Z], [X] [U],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1635

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [S],
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
comparant

Madame [O] [S] épouse [N],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2021, M. [W] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1170 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [O] [S] épouse [N].

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4373,99 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 24 novembre 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [S] le 19 juillet 2023.

Par assignations du 11 janvier 2024, M. [W] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [S] statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [O] [S] épouse [N] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8351,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et le surplus à compter de l’assignation,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’assignation ayant été enrôlée deux fois, une jonction a été prononcée à l’audience du 4 avril 2024 et l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l'audience du 7 juin 2024, M. [W] [U], représenté par son avocat, s’est désisté de son action à l’égard de Mme [O] [S] épouse [N], caution et a sollicité, pour le reste, le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [W] [U] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01077 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33EI

M. [R] [S] comparant en personne, il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré, Mme [O] [S] épouse [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le désistement d’action à l’encontre de Mme [O] [S] épouse [N]

Conformément à l’article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie. L'extinction de l'instance est constatée par une décision de dessaisissement.
M. [W] [U] a déclaré à l’audience du 7 juin 2024 se désister de son action à l’encontre de Mme [O] [S] épouse [N]. Il convient de donc de constater ce désistement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4373,99 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [R] [S] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [U] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [R] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [W] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 novembre 2023, M. [R] [S] lui devait la somme de 8351,99 euros. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [R] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 sur la somme de 3047,99 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Des délais de paiement, peuvent toutefois être fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil mais ils ne pourront pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Au regard de la situation de M. [R] [S] qui expose avoir eu à gérer une situation familiale particulièrement difficile du fait du décès de la mère de ses enfants, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

M. [R] [S] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,