TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/00073

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 20.09.2024
à : Me Lisa PASQUIER

Copie exécutoire délivrée
le : 20.09.2024
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00073 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4S

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public à caractère industriel et commercial
PARIS HABITAT-OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [T],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0813 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023512270 du 29/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00073 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4S

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2011, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 275,55 euros, outre une provision sur charges.

Mme [K] [T] est décédée au mois de novembre 2016.

Par avenant au bail du 29 décembre 2020, le transfert du contrat au profit de M. [M] [T] suite au décès de la locataire en titre a été acté.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11240,52 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [T] le 16 juin 2023.

Par assignation du 29 novembre 2023, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12692,35 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 7 février 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, pour être finalement retenue à l’audience du 1 juin 2024.

À l'audience du 7 juin 2024, PARIS HABITAT OPH, représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 mai 2024, s'élève désormais à 15196,52 euros. PARIS HABITAT OPH considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de M. [M] [T].

M. [M] [T], représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :
prononcer la nullité du commandement de payé du 15 juin 2023,débouter PARIS HABITAT OPH de ses demandes,subsidiairement, il soulève la prescription de la demande en paiement,
très subsidiairement,
retenir une dette locative de 1795,16 euros,condamner PARIS HABITAT OPH à lui payer la somme de 2000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu faire valoir ses droits à l’allocation logement,subsidiairement lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,très subsidiairement, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,en tout hypothèse,
condamner PARIS HABITAT OPH à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,condamner PARIS HABITAT OPH à lui verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et les dépens,écarter l’exécution provisoire.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la date du transfert de bail

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

Le transfert du bail à l’occupant qui remplit les conditions de l’article 14 cité ci-dessus opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire.

Par conséquent, M. [M] [T], qui indique dans ses écritures vivre dans le logement objet de la présente instance depuis le décès de sa mère, est titulaire du droit au bail depuis la date de son décès. La signature d’un avenant permet au nouveau titulaire du bail d’obtenir un document justifiant de son titre d’occupation, étant précisé que l’avenant mentionne bien le motif du transfert et la date du décès.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

M. [M] [T] soutient que le décompte annexé au commandement de payer n’est pas suffisamment clair et précis, et comprend une dette antérieure à son droit au bail, qu’une somme au titre des APL lui reste due, que le montant du loyer n’est pas déterminable. Il soutient également qu’une partie de la dette est prescrite.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le commandement de payer comprend un décompte débutant au mois de juin 2017, date à laquelle M. [M] [T] était bien redevable des loyers, par une somme au crédit du compte locataire. Contrairement à ce qu’affirme le défendeur, le décompte produit est suffisamment clair pour déterminer les sommes dues au titre du loyer et des charges récupérables. Enfin, le fait qu’une somme lui soit due au titre des APL n’a pas de conséquence dans les relations entre les parties au contrat de bail.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

S’agissant de la prescription, il sera rappelé que lorsque le contrat est à exécution successive et que la dette est divisible et échue par termes successifs déterminés, une prescription distincte s’applique à chaque créance correspondant à chaque période successive. Il faut donc admettre qu’il y a autant de créances que de périodes successives, et autant de points de départs distincts que de créances.

L’assignation ayant été délivrée le 29 novembre 2023, les loyers et charges échus entre le 29 novembre 2020 et le 29 mai 2024, date du décompte actualisé, ne sont pas prescrits. De plus, au 29 novembre 2020, M. [M] [T] était redevable de la somme de 8100,32 euros. Il convient d’imputer sur cette somme les paiements intervenus postérieurement (soit 2861,42 euros) conformément à l’article 1342-10 du code civil. Ainsi, la somme de 5238,90 euros est prescrite et seule la demande en paiement de la somme de 9957,62 euros peut être valablement reçue.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 juin 2023.

Si une partie de la dette était, en effet prescrite à cette date, il convient de constater que le commandement de payer reste valable pour les sommes réellement dues à la date à laquelle il est délivré. Or, il résulte du décompte produit que depuis le 4 août 2021, M. [M] [T] n’avait procédé à aucun paiement générant antre cette date et le 16 juin 2023 une dette de 3537,56 euros. Il ne peut donc légitimement soutenir qu’il n’existait pas de dette ou qu’il n’avait pas connaissance de cette dette. D’après l'historique des versements, un paiement de 70 euros a été effectué par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement ne permettant pas d’apurer la dette locative.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 août 2023.

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [M] [T] n’explique pas en quoi son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, sa demande sera, par conséquent rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser PARIS HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [M] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, et comme vu précédemment, à la date du 29 mai 2024, M. [M] [T] est redevable de somme de 9402,81 euros, déduction faite des frais de procédure.

M. [M] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, compte tenu des paiement intervenu postérieurement à la délivrance du commandement de payer et de l’assignation et du caractère prescrit d’une partie de la dette réclamée à ces actes.

M. [M] [T] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 mai 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le montant de l'arriéré locatif et la situation actuelle de M. [M] [T] ne permettent pas d'envisager un règlement de l'arriéré locatif dans le délai légal susvisé, étant précisé que le rappel mentionné d’aide de la CAF ou d’aide du FSL ne sont qu’hypothétiques et ne permettraient d’apurer qu’une partie de la dette. La demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles au titre des dommages et intérêts

M. [M] [T] soutient qu’il a subi une perte de chance de faire valoir ses droits à l’allocation logement du fait de l’absence de bail régularisé avec PARIS HABITAT OPH avant la signature de l’avenant du 29 décembre 2020. Cependant, il ne produit aucun élément permettant de démontrer que le bailleur a commis une faute, le transfert de bail étant automatique à la date du décès du locataire en titre, sans formalisme imposé. En outre, M. [M] [T] ne produit aucun élément permettant de constater qu’il aurait sollicité l’établissement d’un contrat. Ainsi, sa demande doit être rejetée.

M. [M] [T] soulève enfin le caractère abusif de l’action. La nullité du commandement n’ayant pas été retenue et M. [M] [T] ne produisant pas de pièce justifiant d’un accord sur un relogement, sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,