TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 22/03034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/03034
N° Portalis 352J-W-B7G-CWLPA

N° MINUTE : 6

Assignation du :
18 Février 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. LIMO
[Adresse 17]
[Localité 16]

représentée par Maître Aurélie TABUTIAUX, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D1416

DEFENDERESSE

S.A.S. ALDOLINO
[Adresse 1]
[Localité 19]

représentée par Maître Fabrice SCHMITT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0021

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 12 février 2013, la SCI LIMO a consenti le renouvellement d'un bail commercial à la SAS ALDOLINO, portant sur des locaux sis [Adresse 13], à [Localité 19], pour une durée de neuf ans à compter du 09 février 2012 et pour un loyer annuel de 62.060 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 08 juillet 2020, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé à effet au 08 février 2021 à minuit, avec offre de renouvellement à compter du 09 février 2021, moyennant un loyer annuel de 92.000 € HT et HC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2021, la société LIMO a adressé à la locataire un mémoire préalable proposant de fixer le loyer annuel à 92.000 € HT et HC.

La bailleresse a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 18 février 2022.

Par jugement avant dire droit du 02 juin 2022, celui-ci a constaté que le congé avait produit ses effets le 08 février 2021 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux et le montant du loyer plafonné à la date du 09 février 2021.

L'experte a déposé son rapport le 31 juillet 2023.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 février 2024, la SCI LIMO sollicite du juge des loyers de :

" A titre principal
- Déclarer recevable et bien fondée la société LIMO en ses demandes, fins et prétentions,
- Juger et ordonner que le déplafonnement sollicité par la société LIMO est justifié,
- Prononcer et ordonner le renouvellement du bail commercial entre la société LIMO et ALDOLINO portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 13] est intervenu pour une durée de neuf ans à compter du 9 février 2021,
- Fixer la surface pondérée des locaux loués à 134,1 m²,
- Ordonner le déplafonnement du loyer de renouvellement du fait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la dernière période locative,
- Fixer et ordonner que le loyer de renouvellement du bail commercial consenti par la société LIMO à la société ALDOLINO s'élève à la somme de 100.675,57 euros HT/HC hors charges, hors taxes par an pour une période de 9 années entières et consécutives à compter du 9 février 2021,
- Ordonner que les autres dispositions du bail ne seront pas modifiées, à l'exception de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce, et aux très petites entreprises et à son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,
- Débouter la société ALDOLINO de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner la société ALDOLINO à rembourser à la SCI LIMO, les arriérés sur le loyer et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 9 février 2021 et à payer à la SCI LIMO, les intérêts au taux légal sur les arriérés constitués depuis le 9 février 2021, ainsi que leur capitalisation,

En tout état de cause,
-Condamner la société ALDOLINO à payer à la SCI LIMO, la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
-Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
-Condamner la société ALDOLINO au paiement des entiers dépens incluant la prise en charge pour moitié des frais de consignation d'expertise soit pour le local du [Adresse 13] pour une somme de 2.268 euros (somme totale réglée par la société LIMO : 4.536 euros) dont distraction au profit de Maître Aurélie TABUTIAUX, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. "

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2024, la SAS ALDOLINO sollicite du juge des loyers :

" A titre principal,
- le débouté de toutes les demandes de la Société LIMO,
- la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2020 à la somme en principal annuelle de 52.100 € HT/HC par application des dispositions R 145-6 du Code de commerce,
- le remboursement du trop-versé de loyers depuis le 1er février 2020 et le paiement des intérêts au taux légal sur le trop-versé de loyers conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil ainsi que leur capitalisation dans les conditions de l'article 1 154 du même Code,

A titre subsidiaire,
- la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2020 à la somme en principal annuelle de 64.762 € HC/HT correspondant à la valeur locative retenue par Madame [S].

En tout état de cause,
- la condamnation de la Société LIMO au paiement de 7.000 € au titre de l'article 700 et aux entiers dépens en ce inclus l'intégralité des frais liés à l'expertise,
- que soit ordonnée l'exécution provisoire. "

L'affaire a été retenue à l'audience du 04 avril 2024 et a été mise en délibéré au 20 juin 2024, prorogé au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est relevé au préalable que la locataire prétend, dans le dispositif de ses écritures, que le renouvellement est intervenu à la date du 1er février 2020, alors qu'il n'est pas contesté ni contestable que ce renouvellement a eu lieu le 09 février 2021.

Il convient dès lors de rectifier d'office cette erreur d'écriture purement matérielle en traitant d'un renouvellement du bail à la date du 09 février 2021.

Sur le montant du loyer renouvelé

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l'espèce, Madame [L] [S] a, aux termes de son rapport d'expertise judiciaire :

- estimé la valeur locative statutaire des locaux loués au 09 février 2021 à 64.762 € dans leur configuration avant la réalisation des travaux par la preneuse en 2015 et à 68.979 € dans leur configuration actuelle, sous réserve de la déduction de l'assurance immeuble,
- chiffré le loyer de renouvellement plafonné à cette date à 68.182,91 € HT et HC,
- donné avis que le principe du plafonnement n'était pas susceptible d'être écarté sur le fondement de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

Les locaux sont à destination de " bar (licence IV), restaurant, salon de thé et traiteur ".

Il convient, dans un premier temps, d'apprécier la valeur locative des lieux loués, et, seulement si celle-ci s'avère supérieure au loyer plafond, de rechercher, dans un second temps, s'il est justifié d'un motif de déplafonnement.

Sur la valeur locative

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1°De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2°De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3°De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4°De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5°De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'experte a décrit des locaux dépendant, aux numéros [Adresse 13] de la [Adresse 22], de deux immeubles anciens, élevés sur sous-sol, de six étages et dont les façades en pierre de taille sont en état de ravalement correct.

Les locaux expertisés sont mitoyens à droite et à gauche de deux autres établissements de restauration respectivement situés au n° [Adresse 13] et aux n° [Adresse 1] de la [Adresse 22], également exploités par la société ALDOLINO et propriété de la société LIMO, et objets de deux autres baux conclus entre ces mêmes parties.

Les trois établissements, indépendants, disposent de surfaces en sous-sol qui communiquent entre elles.

Les locaux situés aux n° [Adresse 13] de la [Adresse 22] correspondent, au rez-de-chaussée, à une boutique présentant un développement de façade de 11,61 m, composée d'une vaste salle de restaurant d'environ 78 places assises, d'un bloc sanitaire avec WC, urinoir et lavabo, et d'un placard technique accessible depuis le bloc sanitaire.

Au sous-sol, accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier carrelé et relié par un monte-plats et un monte-fûts, une vaste cuisine dotée d'équipements professionnels se compose de deux caveaux reliés entre eux par un passage de 90 cm de large. Le sous-sol des locaux communique, par deux percements, avec le sous-sol des locaux voisins situés de part et d'autre au n° [Adresse 13] et aux n° [Adresse 1] de la [Adresse 22], objets de deux autres baux. Le sous-sol comprend également une réserve accessible depuis le dégagement qui dessert le sous-sol objet du bail du n° [Adresse 13] de la [Adresse 22].

Les locaux bénéficient enfin d'une terrasse à ciel ouvert de 28 places assises, protégée par un store banne, objet d'une redevance payée à la ville de [Localité 18].

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l'application de l'article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

L'article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface.

L'experte judiciaire explique que, compte tenu des différences de surfaces ressortant des rapports d'expertises privées produits par les parties, elle a fait établir des plans cotés avec un relevé des surfaces par un géomètre-expert afin d'obtenir des superficies incontestables (plans du cabinet CARREAU-COLLOMB du 17 janvier 2023).

Elle indique avoir procédé à deux calculs de la surface pondérée, l'un tenant compte de la configuration des lieux avant la réalisation de travaux par la preneuse en 2015, l'autre tenant compte de leur configuration actuelle, après réalisation de ces travaux. Elle indique privilégier la configuration avant travaux pour le calcul de la surface pondérée, au vu de la clause d'accession en fin de jouissance figurant au bail.

La preneuse ne se prononce pas sur l'incidence des travaux réalisés en 2015 et sur la configuration à retenir.

La bailleresse s'oppose à la prise en compte de la configuration avant travaux, contestant que la clause d'accession ne produise ses effets qu'en fin de jouissance lorsque le bailleur a assumé la charge desdits travaux et que ceux-ci constituent des améliorations du local.

Elle soutient que les travaux de mutualisation de la cuisine au sous-sol et la suppression de plusieurs cloisons à ce même niveau constituent une modification des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement, raison pour laquelle il convient de prendre en compte la nouvelle organisation des locaux pour évaluer la valeur locative.

Il convient de rappeler que selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;
2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;
3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée;
4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;
5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'article R.145-28 du même code dispose notamment que :

" Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. "

En vertu de ces textes, lorsque des travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués, ils sont pris en compte pour déterminer la valeur locative lors du premier renouvellement du bail, sous réserve qu'ils soient intervenus pendant le cours du bail à renouveler et que le bailleur en soit devenu propriétaire par accession.

S'agissant de travaux d'amélioration, ils ne seront intégrés à la valeur locative, sous réserve que l'accession ait joué, que lors du second renouvellement du bail, sauf si le bailleur a assumé directement ou indirectement la charge de ces travaux, de sorte qu'ils pourront être pris en considération lors du premier renouvellement du bail.

Si les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués mais constituent également des améliorations, le régime des améliorations prévaut.

Toutefois, les dispositions relatives aux obligations respectives des parties n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger, notamment en prévoyant une accession en fin de jouissance des lieux.

En l'espèce, il résulte de l'article 5 (22/) du bail conclu entre les parties le 11 avril 2003, non modifié par les renouvellements ultérieurs, que " tous les embellissements ou améliorations faits par le preneur resteront acquis au bailleur, sans indemnité, et devront être remis en bon état d'entretien en fin de jouissance et sans préjudice du droit réservé au bailleur d'exiger la remise en tout ou partie de l'état primitif, aux frais du preneur ".

En conséquence, la stipulation litigieuse est constitutive d'une clause d'accession en fin de jouissance.

Les améliorations apportées par les travaux de la preneuse n'ayant donc pas encore fait accession à la bailleresse, qui ne démontre pas les avoir pris en charge directement ou indirectement, celle-ci ne peut les invoquer comme motif de déplafonnement du présent loyer en renouvellement, et la surface pondérée doit être déterminée en retenant la configuration des lieux avant travaux.

La surface totale avant 2015, de 159,50 m², a été pondérée par l'experte à 109,16 m²B de la façon suivante :

*au rez-de-chaussée :
- surface accessible à la clientèle, zone 1 (profondeur d'environ 5 m) : 53,50 m² x coefficient de 1 = 53,50 m²B,
- surface accessible à la clientèle, zone 2 (profondeur d'environ 5 m) : 38,15 m² x coefficient de 0,85 = 32,43 m²B,
- surface accessible à la clientèle, zone 3 (surplus de la salle) : 16,45 m² x coefficient de 0,60 = 9,87 m²B,
- sanitaires accessibles à la clientèle: 5,10 m² x coefficient de 0,35 = 1,79 m²B,

*en sous-sol :
- annexes non accessibles à la clientèle (cuisine, réserve et chambre froide) : 46,30 m² x coefficient de 0,25 = 11,58 m²B.

Les parties contestent la surface pondérée ainsi retenue.

La locataire, qui se réfère à un rapport amiable établi par M. [V], demande de retenir une surface pondérée de 105,38 m²B, calculée à partir d'une surface totale de 136,30 m².

Néanmoins, la surface totale proposée par cet expert ne correspond pas à celle retenue dans le cadre de l'expertise judiciaire et la société ALDOLINO ne fournit aucune explication, ni ne fait aucune critique des coefficients de pondération retenus par Mme [S] justifiant de retenir ceux proposés par M. [V].

La bailleresse, pour sa part, retient la surface totale de 170,40 m² et propose des coefficients de pondération différents de ceux appliqués par l'experte. Elle expose d'abord que la zone 1 doit être affectée d'un coefficient de 1,30 en conformité avec la Charte de l'expertise, qui impose au moins un coefficient de 1,10 pour la première zone. Elle soutient en outre que la zone 2 doit être affectée d'un coefficient de 1 et que, le surplus étant éclairé par une verrière, celui-ci doit être affecté d'un coefficient de 0,60. Elle attribue un coefficient de 0,40 aux annexes sanitaires et de 0,10 au local technique. Enfin, elle fait valoir que, le sous-sol abritant les cuisines et le stockage, celui-ci fait gagner une place considérable en salle, de sorte qu'il doit être pondéré d'un coefficient de 0,40.

Toutefois, comme exposé précédemment, il y a lieu de retenir la configuration des locaux avant les travaux réalisés en 2015, de sorte que la surface totale de 170,40 m², qui correspond à l'état des locaux après travaux, doit être écartée.

Par ailleurs, le juge des loyers rappelle qu'il est constant qu'il est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales. Il ne doit faire exception aux fourchettes de pondération proposées par la Charte, qui ménagent une part d'appréciation aux experts pour être adaptées à une grande diversité de situations, que dans certains cas particuliers, par une décision motivée.

En l'espèce, pour la zone 1, il y a donc lieu de rejeter le coefficient de 1,30 sollicité par la bailleresse, celui-ci ne pouvant être appliqué, en application de la Charte, qu'aux zones d'angle. Le coefficient de 1 avancé par l'experte sera donc retenu.

Par ailleurs, la méthode de pondération des différentes zones d'un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d'utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d'effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l'exploitation effective par le preneur, et selon le principe unanimement admis que la meilleure zone est celle à l'entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l'on s'en éloigne.

Dès lors, la demande de la bailleresse tendant à appliquer à la zone 2 un coefficient de 1, soit un coefficient identique à celui la zone 1, sans tenir compte de son plus grand éloignement de l'entrée, sera rejetée.

En outre, la pondération est une méthode purement immobilière qui ne doit pas tenir compte de l'activité exercée dans les locaux donnés à bail, et l'experte a justement appliqué un coefficient de pondération conforme à la grille de la charte précitée pour les différentes annexes du sous-sol sans tenir compte de l'activité de restauration de la preneuse.

Le moyen de la bailleresse tendant à pondérer avec un coefficient de 0,60 les annexes du sous-sol au motif qu'elles font gagner de la place en salle de restauration doit donc être écarté.

Enfin, concernant les annexes du rez-de-chaussée, la bailleresse ne fournit aucune explication quant aux coefficients de pondération retenus par Mme [S], justifiant de retenir ceux qu'elle propose.

En conséquence, la surface pondérée telle que fixée par l'experte judiciaire à 109,16 m²B, qui est pertinente, sera retenue.

*Les facteurs locaux de commercialité

L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

L'experte a relevé que :

- les locaux sont situés en partie médiane d'une très courte voie pavée sans issue débutant sur la [Adresse 23],
- la commercialité de cette rue est caractérisée par une forte concentration d'établissements de restauration et quelques boutiques et participe du dynamisme commercial de la [Adresse 23], de la [Adresse 20] et de la [Adresse 21], orientées vers l'équipement de la personne et les activités de bar et de restauration,
- les locaux bénéficient donc d'une bonne situation, dans un quartier réputé pour sa commercialité et son attractivité touristique, leur déficit de visibilité étant partiellement compensé par leur situation sur une impasse piétonne et végétalisée, à l'abri du tumulte de la rue,
- ils font l'objet d'un certain éloignement des transports en commun, les stations de métro Saint-Paul et Hôtel de ville se trouvant à environ 490 m et l'arrêt de bus [Adresse 23] - Mairie du 4ème, desservi par les lignes de bus n° 67 et n° 72, se trouvant à 180 m.

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l'espèce, l'experte judiciaire mentionne les éléments de comparaison suivants, correspondant à des activités similaires et alimentaires :

*Loyers en premières locations :
- Café, [Adresse 10] (1er juin 2019) : 1.897 €/m²B,
- Chocolatier, [Adresse 7] (1er décembre 2019) : 2.564 €/m²B (faible superficie),

*Loyer avec versement de droit au bail
- Glacier, [Adresse 3] (1er janvier 2019) : 1.110 €/m²B (faible superficie),

*Loyers de renouvellement fixés amiablement :
- Restaurant, [Adresse 12] (1er avril 2018) : 525 €/m²B (travaux prescrits par l'administration à la charge du preneur),
- Boulangerie, [Adresse 4] (29 janvier 2018) : 556 €/m²B,
- Restaurant, [Adresse 14] (1er janvier 2016) : 625 €/m²B,
- Restaurant, [Adresse 6] (1er avril 2019) : 684 €/m²B,
- Restaurant, [Adresse 11] (1er janvier 2019) : 691 €/m²B (loyer économique de 626 €/m²B : franchise de loyer de trois mois, travaux de mise en conformité à la charge du preneur),
- Restaurant, [Adresse 9] (28 février 2018) : 787 €/m²B (locaux à trente mètres de ceux sous expertise, bénéficiant d'un emplacement largement visible)

*Loyer fixé judiciairement :
- Restaurant, [Adresse 8] (1er août 2014) : 895 €/m²B.

L'experte a retenu, pour les locaux objets de l'expertise, une valeur unitaire de 650 €/m²B/an, ramenée à 600 €/m²B/an pour tenir compte de l'éloignement de la [Adresse 23], en considération des éléments favorables et défavorables suivants :

- La bonne situation pour l'activité de restauration, au sein d'un quartier réputé pour sa commercialité et son attrait touristique, avec l'avantage d'une situation en retrait, où le déficit de visibilité est compensé, dans une certaine mesure, par une situation sur une impasse piétonne et végétalisée à l'abri du tumulte de la rue,
- La belle qualité architecturale de l'immeuble,
- La présence de store banne compensant partiellement le déficit de visibilité depuis la [Adresse 23],
- La configuration relativement rationnelle des surfaces,
- L'avantage tiré de la communication des surfaces en sous-sol avec celles des établissements mitoyens, dont l'experte explique avoir tenu compte dans le calcul du loyer de renouvellement,
- Les activités autorisées par le bail,
- La bonne adéquation et complémentarité avec les activités représentées sur le secteur,
- L'éloignement relatif des transports en commun,
- Le déficit de visibilité, dans une impasse, en retrait d'environ 45 mètres de la [Adresse 23],
- L'absence de clause d'indivisibilité des baux entre eux,
- La répartition des surfaces sur deux niveaux reliés.

La bailleresse demande de retenir une valeur unitaire de 650 €/m²B/an, faisant valoir notamment que :

- le prix retenu par l'experte apparaît trop faible par comparaison avec les références de la [Adresse 23], les locaux donnés à bail n'étant qu'à 45 mètres en retrait de cette voie et présentant l'avantage de bénéficier de végétalisation et d'une piétonnisation,
- les termes de comparaison produits par l'experte judiciaire ainsi que par l'expert amiable de la bailleresse sont nettement plus élevés que la valeur finalement retenue par l'experte judiciaire,
- le loyer du bail de la boutique LA REDOUTE, sise à l'angle de la [Adresse 22], juste à côté du local du [Adresse 15], et d'une surface de 123 m²B, a notamment été fixé en juillet 2019, soit juste avant le renouvellement étudié, à hauteur de 2.042 €/m²B.

La preneuse demande de retenir une valeur locative de 500 €/m²B/an, faisant valoir notamment plusieurs éléments retenus par l'expert, ainsi que :

- La bonne superficie des locaux pour l'activité exercée,
- La clause d'accession sans indemnité,
- L'interdiction de mise en location-gérance,
- L'état du marché locatif du secteur et de la baisse du marché locatif des locaux commerciaux après la crise sanitaire du covid-19,
- L'absence d'évolution des facteurs locaux de commercialité.

La bailleresse contestant toute décote au titre de l'éloignement des locaux de la [Adresse 23] et sollicitant une valeur unitaire identique à celle que retient l'experte judiciaire avant prise en compte de cet éloignement de 45 m environ, il convient de relever que, comme le souligne l'experte judiciaire, le calme, la piétonnisation et la végétalisation, bien que ces trois éléments soient effectivement favorables à la situation des locaux loués, ne compensent que partiellement le déficit de visibilité des locaux situés en retrait de la [Adresse 23]. Il y a donc lieu de retenir une valeur unitaire moins élevée du fait de l'éloignement et de la situation sur impasse des locaux étudiés par rapport à cette artère très dynamique commercialement.

À cet égard, il est observé que le café-restaurant Les Philosophes bénéficie d'une situation d'angle lui offrant tout à la fois une large visibilité sur la [Adresse 23] et la végétalisation de l'entrée de la [Adresse 22] justifiant une valeur locative plus élevée de 787 €/m².

En conséquence, la valeur unitaire de 650 €/m²B/an sollicitée par la bailleresse, qui ne tient pas suffisamment compte du retrait des locaux donnés à bail, doit être écartée.

En ce qui concerne la fixation du prix unitaire à 500 €/m²B/an demandée par la locataire, celle-ci n'apparaît pas pertinente, étant donné l'éloignement de ses deux références du [Adresse 5] et du [Adresse 2], lesquelles ne peuvent être prises en compte, et eu égard au fait que les autres références locatives produites par la preneuse ont été analysées par l'experte pour conclure à une valeur unitaire de 600 €/m²B/an.

En conséquence, la valeur unitaire de 600 €/m²B/an estimée par l'experte judiciaire sera retenue.

*Les majorations et abattement applicables

Selon l'article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l'espèce, l'experte judiciaire a proposé les correctifs suivants :

- majoration de 3 % au titre de la terrasse à ciel ouvert de 28 places,
- abattement de 4 % au titre de la mise à la charge de la preneuse des travaux prescrits par les autorités administratives.

La preneuse applique, dans son calcul de la valeur locative, la majoration et la minoration ainsi proposées par l'experte.

La bailleresse expose que le percement du sous-sol et la création d'une seule et unique cuisine constituent un véritable avantage pour la preneuse, notamment quant à la gestion des stocks et la mutualisation du personnel, et doit donc entraîner une majoration de 10 %.

Elle ajoute que la terrasse, d'une capacité de 28 places, représente un accroissement de 35 % de la capacité d'accueil, et que les terrasses arborées et calmes sont rares au cœur de [Localité 18], de sorte que la majoration à ce titre doit être portée à 5 %.

Enfin, la bailleresse fait valoir que la mise à la charge de la preneuse des travaux prescrits par les autorités administratives n'est pas une clause exorbitante de droit commun, et qu'il n'est au demeurant pas démontré que la preneuse ait engagé de frais à ce titre au cours du bail expiré, de sorte qu'aucun abattement ne saurait être retenu de ce chef.

Il y a lieu de relever que, si les percements réalisés en sous-sol constituent un avantage incontestable, ceux-ci ne peuvent entraîner en l'espèce l'application d'une majoration eu égard à la clause d'accession en fin de jouissance stipulée au bail unissant les parties, laquelle empêche la prise en compte des travaux d'amélioration dans la détermination de la valeur locative, comme exposé précédemment quant au calcul de la surface pondérée. La majoration sollicitée par la bailleresse ne sera donc pas retenue.

Par ailleurs, dès lors qu'il n'est pas contesté que la terrasse, qui dispose d'une capacité de 28 places, est à ciel ouvert, ce qui ne permet pas d'accroître la capacité d'accueil toute l'année, il est pertinent de limiter à 3 % la majoration pratiquée à ce titre.

Enfin, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance et d'entretien posée par l'article 1719 du code civil. Dès lors, la clause du bail transférant en l'espèce la charge de ces travaux sur la preneuse est exorbitante du droit commun, justifiant l'application d'un abattement de 4 % sur la valeur locative.

Ainsi, la valeur locative du bail renouvelé sera fixée à 600 €/m²B/an x 109,16 m²B + 3 % - 4 % = 64.762 €/an, HT et HC, au 09 février 2021.

Cette valeur locative étant inférieure au loyer plafonné du bail, de 68.182,91 € par an, il n'y a pas lieu de statuer sur un éventuel déplafonnement du loyer.

Il convient de rappeler que la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail devra être remboursée et sera productive d'intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité, ce depuis l'assignation du 18 février 2022 si le différentiel est dû par la locataire, ou depuis le mémoire signifié le 30 juillet 2021 s'il est dû par la bailleresse, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l'article 1343-2 du même code, sera ordonnée pour ceux produits depuis la présente décision et dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an.

En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, il n'est pas du pouvoir du juge des loyers de prononcer une condamnation au paiement du différentiel de loyers ni de statuer sur les effets du bail renouvelé.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise judiciaire.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS