TJ Paris, 12 sept. 2024, RG 22/04471

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 22/04471
N° Portalis 352J-W-B7G-CWP4T

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Mars 2022

JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDEURS

Monsieur [S] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]

S.C.I. LNJH, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [V] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Katia TAGZIRT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2306

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière
Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/04471 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWP4T

DEBATS

A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

****

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. M. [S] [N] et la SCI LNJH sont copropriétaires de lots au sein de cet immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 24 juin 2021, l’assemblée générale a adopté une résolution n° 7, intitulée « vote de principe de la copropriété pour le rachat du droit à surélever auprès de la copropriété de M. [U] [C] », et ainsi libellée : « l’assemblée générale décide de céder le droit de surélever au prix de 44.996,50 € à [U] [C]. Ce prix sera payé en partie en numéraire, soit 170.000 € à partager entre les copropriétaires de la manière suivante (…) et en partie par des travaux de rénovation de la cage d’escalier à hauteur de 27.996,50 €. Le devis n° 0142020 de l’entreprise LBM n’est qu’un exemple de travaux envisageables et les travaux finaux seront à décider ensemble entre copropriétaires. Pour M. [N], propriétaire au rez-de-chaussée et qui de ce fait ne pourra bénéficier pleinement de la rénovation des parties communes (cage d’escalier), la copropriété prévoit la possibilité de réutiliser une partie du montant de sa quote-part dans d’autres rénovations (du jardin intérieur par exemple) ».

M. [S] [N] et la SCI LNJH ont saisi le tribunal judiciaire de Paris d’une action en contestation de cette résolution. L’affaire, enregistrée sous le numéro de RG 21-10667, a été distribuée à la 8ème chambre 3ème section de ce tribunal.

Lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2022, les copropriétaires ont adopté les résolutions suivantes :

- « Résolution n° 3-1 : l’assemblée générale des copropriétaires approuve le projet modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 2], établi par la société TT Géomètres-Experts à [Adresse 5], le 11 octobre 2021, dont un exemplaire complet avec désignation complète des lots à créer et à réunir, indication des tantièmes généraux en découlant, tableaux intermédiaire et récapitulatif général des tantièmes généraux, ainsi que modificatif au règlement de copropriété visant à créer un nouveau chapitre relatif aux lots transitoires (Loi ELAN), est joint à la convocation contenant l’ordre du jour, avec les plans en couleurs « état ancien », « état intermédiaire » et « état nouveau » à l’appui dudit projet modificatif de copropriété.

Ce modificatif inclut la création d’un nouveau chapitre relatif aux lots transitoires conformément à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN.

Le règlement est ainsi modifié afin d’inscrire la création et la consistance du lot transitoire crée dans le modificatif.

Le lot n° 18, sera officiellement crée et opposable aux tiers après validation dudit projet en assemblée générale et publication par le service de la publicité foncière.

Le lot transitoire n° 18 sera constitué de la mise à disposition des couvertures, support au projet de surélévation et de la privatisation des droits à construire nécessaires au projet de surélévation relatif à la création d’un troisième étage surmonté d’une toiture-terrasse partiellement accessible, générant la création d’une superficie intérieure privative totale de 33 m² environ et d’une superficie correspondant à l’emprise de la terrasse de 22m² environ, le tout tel que résultant du projet modificatif joint à la convocation » ;

- « Résolution n° 3-2 : l’assemblée générale approuve la privatisation de droits à construire tels que décrits ci-dessus et la création du lot n° 18, nouveau lot transitoire issu de la mise à disposition d’une partie de la couverture du bâtiment, support à la surélévation et à la privatisation des droits de construire, droits accessoires aux parties communes générales, relatifs à l’édification d’un niveau supplémentaire avec toit-terrasse partiellement accessible.

Ce lot n° 18 correspond à :
* la création d’un troisième étage surmonté d’une toiture-terrasse partiellement accessible, générant la création d’une superficie intérieure privative totale de 33 m² et d’une superficie correspondante à l’emprise de la terrasse de 22 m²,
* et les 85/1.085ème des parties communes générales.

La situation du lot est schématisée sur le plan « situation intermédiaire » joint au présent ordre du jour (trame quadrillée rose),

Le tout entraînant un changement du total des tantièmes généraux qui sera porté désormais à 1.085èmes au lieu de 1.000èmes.

(Nota du géomètre dans son projet modificatif précité. Cette création de lot « transitoire » se fera sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires à la création de surface de plancher et à la réalisation du projet de surélévation (permis de construire) et ce en parallèle du présent projet modificatif) ».

- « Résolution n° 3-3 : l’assemblée générale approuve la désignation du nouveau lot n° 19 : nouveau lot issu de la réunion des lots privatifs n° 15 et 18 telle que précisé et détaillé ci-dessous.

Lot n° 19 :
au deuxième et troisième étage, à droite sur le jardin : un appartement en duplex comprenant :
au deuxième étage, un salon-salle à manger, une cuisine, une chambre, une salle d’eau, un water-closet, un dégagement,
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au troisième étage, une chambre, une salle de bains, un dressing, un water-closet, un dégagement,
au niveau de la toiture, une terrasse,
un escalier intérieur privatif reliant les niveaux entre eux,

Et les 207/1085èmes des parties communes générales.

La situation du lot est représentée sur le plan ci-joint au présent ordre du jour (trame rouge).

Le tout sans changement du total des tantièmes généraux qui reste exprimé en 1085èmes.

Par suite de cette réunion de lots, les lots privatifs n° 15 et 18 sont supprimés.

Le tout tel que résultant du projet modificatif joint à la présente convocation » ;

- « Résolution n° 3-4 : le syndicat des copropriétaires de l’immeuble approuve la cession et la vente au profit de M. [U] [C], du futur lot à créer issu du droit à construire n° 18 désigné comme suit.
Lot n° 18 :
Au sein du bâtiment :
* un lot transitoire correspondant à la mise à disposition d’une partie de la couverture, support au projet de surélévation, et la privatisation des droits à construire nécessaires au projet de surélévation relatif à la création d’un troisième étage surmonté d’une toiture terrasse partiellement accessible, générant la création d’une superficie intérieure privative totale de 33 m² et d’une superficie correspondante à l’emprise de la terrasse de 22 m²,
* et 85/1085èmes des parties générales.

La situation du lot est schématisée sur le plan « situation intermédiaire » joint au présent ordre du jour (trame quadrillée rose) tel qu’établi par le géomètre sus-nommé, dans son projet modificatif de copropriété précité dans la résolution précédente, moyennant le prix principal de 44.996,50 payable, savoir :
* comptant à hauteur de 26.664,56 € par M. [C] le jour de la signature de l’acte authentique notarié, par la comptabilité du notaire rédacteur, lequel le reversera directement ensuite par virement au compte du syndicat des copropriétaires ouvert auprès du syndic actuel. Le syndic ayant la responsabilité de reverser ladite somme aux copropriétaires de l’immeuble, suivant leur tantièmes détenus au jour de la signature de l’acte authentique de vente,
* et à hauteur de 18.331, 94 € par compensation du financement des travaux dans le parties communes, suivant devis ci-après énoncé et portant notamment sur la rénovation du hall d’entrée, de la cage d’escalier et des portes, à effectuer aux frais exclusifs de M. [U] [C], ce qu’il accepte expressément, lequel devra expressément justifier au syndic de l’immeuble représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, de l’acquittement de la facture y relative préalablement au jour de la signature de l’acte authentique de vente, paiement intervenant donc en dehors de la comptabilité du notaire rédacteur.

De plus, ladite facture ainsi payée devra être annexée à l’acte authentique de vente à régulariser par le notaire. Les travaux ci-dessus résultent du devis numéro 0142020 fourni et émis par l’entreprise LMB Construction d’un montant total de 18.331,94 €, lequel devis est joint à l’ordre du jour de la présente assemblée » ;

- « Résolution n° 3-5 : tous pouvoirs sont donnés au syndic de l’immeuble, à l’effet de représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de tous les actes décrits ci-dessus et également des actes modificatifs de copropriété (création du lot 18 et réunion de lots en un 19) et de vente du lot 18 crée ci-dessus et à régulariser, lesquels seront établis par Maître [F], notaire associée à [Adresse 6] (clerc habilité en charge Mme [K] [I]), dès la diffusion dudit procès-verbal après adoption desdites résolution et dès l’obtention d’un certificat de non recours et de toutes le pièces nécessaires à l’établissement de ces actes.

Les frais, droits et honoraires liés à ces actes sont à la charge exclusive de M. [U] [C], copropriétaire concerné par ceux-ci » ;

- Résolution n° 3-6 : l’assemblée générale autorise M. [U] [C] à effectuer la totalité des travaux décrits ci-dessous et valide le nom de l’architecte choisi par lui, lesquels consistent en : la surélévation d’une construction existante en R+2 sur 1 niveau de sous-sol (surface de plancher créer : 34,8 m² - nombre de niveau supplémentaire : 1), conformément au dossier déposé à la direction de l’urbanisme le 13 février 2021 et suivant le dossier de permis de construire décerné en vue d’une surélévation, joint à l’ordre du jour, réalisé par le cabinet Belleville Atelier Architecture sous la supervision de l’architecte [O] [R], suivant contrat (en date du 19 octobre 2021) et devis établi avec l’architecte pour l’ensemble de la mission travaux (en date du 16 novembre 2021), suivant l’étude structurelle de faisabilité réalisée dans le cadre du projet de surélévation de M. [C] par le bureau d’études structures et maitrise d’œuvre BET SCHOTT en date du 16 novembre 2021, suivant l’attestation d’assurance « contrat d’assurance global ingénierie » du bureau d’études structures et maîtrise d’œuvre BET SCHOTT ».

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2022, M. [S] [N] et la SCI LNJH ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Vu les articles 26, 35, 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 15 du décret du 17 mars 1967,

Dire et juger les demandeurs recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

A titre principal,

Annuler l’assemblée générale du 27 janvier 2022 dans son intégralité,

A titre subsidiaire,

Annuler les résolutions 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022,

En toute état de cause,

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Dispenser M. [N] ainsi que la société LNJH de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] à verser à M. [N] ainsi qu’à la société LNJH la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 42, vu le règlement de copropriété, vu l’assemblée générale du 24 juin 2021, vu l’assemblée générale extraordinaire du 27 janvier 2022,

Déclarer irrecevables M. [N] et la société LNJH en leurs demandes,

Débouter M. [N] et la société LNJH de leurs demandes.

Condamner M. [N] et la société LNJH à payer la somme de 4.000 € chacun au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 4 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 25 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 avril 2024, a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

Par message électronique notifié aux parties le 12 juillet 2024, le tribunal a sollicité la communication, par le conseil du défendeur, de la pièce n° 11 mentionnée au bordereau de communication de pièces annexé à ses dernières conclusions. Cette pièce a été reçue le 19 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la recevabilité de la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 dans son entier

M. [S] [N] et la SCI LNJH soutiennent, sur le fondement des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, que l’assemblée générale du 27 janvier 2022 est nulle dans son entier dès lors qu’un seul scrutateur a été désigné (résolution n° 2), alors que le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] fait valoir que la demande de M. [S] [N] et de la SCI LNJH d’annulation de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 dans son entier est irrecevable dès lors que ceux-ci ont voté en faveur de la résolution n° 2 critiquée.

***
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 12 avril 2018, n° 16-28.651, s’agissant d’une demande fondée sur la désignation d’un unique scrutateur, en contrariété avec le règlement de copropriété), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 (pièces n° 10 des demandeurs et du syndicat des copropriétaire) que :
* les cinq copropriétaires de la copropriété étaient présents ou représentés,
* la résolution n° 2 de cette assemblée, aux termes de laquelle un scrutateur a été désigné, a été adoptée à l’unanimité.

Dès lors que M. [S] [N] et la SCI LNJH ont voté en faveur de la résolution n° 2 adoptée lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2022, ils ne disposent pas de la qualité de copropriétaires opposants, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et ne sont donc pas recevables à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son entier.

Par conséquent, il convient de déclarer M. [S] [N] et la SCI LNJH irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 en son entier.

2. Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 adoptées par l’assemblée générale du 27 janvier 2022

2.1 Sur la recevabilité

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] soutient, sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile, que les demandes d’annulation des résolutions n° 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 sont irrecevables, faute d’intérêt à agir, dès lors que l’assemblée générale du 27 juin 2022, aujourd’hui définitive, a confirmé les résolutions adoptées le 27 janvier 2022.

***
En application de l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Il est constant que l'intérêt à agir doit être apprécié au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendue sans objet (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n° 03-18.256, 9 novembre 2006, n° 05-13.484, 8 décembre 2010, n° 09-70.636, 27 janvier 2015, n° 13-27.703).

L’annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d'autonomie des assemblées (ex. : Civ. 3ème, 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736).

Néanmoins, si la survenance de la nouvelle assemblée générale rend la demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale précédente sans objet, elle n’a pas pour effet de priver le demandeur d’un intérêt à agir qui en cette matière doit s’apprécier au jour de l’introduction de sa demande. 

En effet, la disparition en cours de procédure de l’objet de sa demande ne doit pas conduire le tribunal à le débouter purement et simplement, comme en matière de fin de non-recevoir, de l’ensemble de ses demandes, principales et accessoires, dès lors que pour statuer sur une éventuelle demande de dommages et intérêts ou de frais irrépétibles, il lui appartient de prendre en compte le bien-fondé de la demande devenue sans objet, apprécié au jour de l’introduction de l’instance.

Par ailleurs, lorsque la demande d’annulation est fondée sur la violation des règles de forme de tenue de l’assemblée générale, la réitération par une assemblée générale ultérieure des mêmes résolutions n’est pas de nature à priver d’intérêt à agir celui qui demande d’abord la sanction de la violation de ces règles d’ordre public, et ne rend pas non plus sa demande sans objet.
En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 27 juin 2022 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), les copropriétaires ont :
« - approuvé la privatisation de droits à construire et la création du lot n° 18 conformément au projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi par le cabinet TT EXPERT, géomètre expert, en date du 11 octobre 2021 joint à la convocation » (résolution n° 2),
- « approuvé la cession et la vente au profit de M. [U] [C], du futur lot transitoire à créer issu du droit à construire n° 18 conformément au projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi par le cabinet TT EXPERT, géomètre expert, en date du 11 octobre 2021 joint à la convocation, moyennant le prix principal de 44.996,50 € » (résolution n° 3),
- « autorisé M. [U] [C] à effectuer la totalité des travaux consistant en la surélévation de l’immeuble conformément au dossier du permis de construire obtenu et joint à la convocation » (résolution n° 4),
- « décidé d’effectuer les travaux suivants : travaux de rénovation du hall d’entrée, de la cage d’escalier et des portes selon devis LMB Construction pour un montant de 18.331,94 € TTC » (résolution n°5),
- « approuvé les modalités de paiement du prix de vente de 44.996,50 € comme suit :
* comptant à hauteur d’une somme de 26.664,56 € par M. [C] le jour de la signature de l’acte authentique notarié,
* et à hauteur d’une somme de 18.331,94 € par compensation du financement des travaux dans les parties communes objet de la résolution n° 5 et portant notamment sur la rénovation du hall d’entrée, de la cage d’escalier et des portes selon devis de la société LMB construction, à effectuer aux frais exclusifs de M. [U] [C] » (résolution n° 6),
- « approuvé le modificatif conformément au projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi de l’immeuble sis à [Adresse 2], établir par la société TT EXPERT, géomètre expert, le 11 octobre 2021 et joint à la convocation » (résolution n° 7),
- « donné tous pouvoirs au syndic de l’immeuble, à effet de représenter le syndicat des copropriétaires dans le cadre de tous les actes décrits ci-dessus et également les actes modificatifs de copropriété dont les frais et honoraires seront supportés par M. [C] » (résolution n° 8).

Les résolutions sus-exposées, si elles sont plus synthétiques que les résolutions n° 3-1 à 3-6 adoptées par l’assemblée générales du 27 janvier 2022 en raison d’un renvoi opéré au projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété établi par le cabinet TT EXPERT, géomètre expert le 11 octobre 2021, confirment les résolutions contestées dans le cadre de la présente instance.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2022 a été notifié à M. [N] le 30 juin 2022 et à la SCI LNJH le 29 juin 2022 (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires). Il ressort de l’attestation de non-recours en date du 15 novembre 2022 (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires) que l’assemblée générale du 27 juin 2022 n’a fait l’objet d’aucun recours. L’assemblée générale du 27 juin 2022 est donc définitive.

Toutefois, la réitération des résolutions querellées est intervenue postérieurement à la délivrance, le 28 mars 2022, de l’assignation.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 formées par M. [N] et de la SCI LNJH.

2.2. Sur le fond

M. [N] et la société LNJH soutiennent que :
- la résolution n° 3.1 est nulle pour avoir été présentée sous la forme d’un vote groupé ne permettant pas aux copropriétaires d’accepter la surélévation et de refuser la création d’une terrasse, ce en violation de la jurisprudence rendue au visa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965,
- la résolution n° 3.2 est nulle, non seulement pour avoir été présentée sous la forme d’un vote groupé relatif à la création d’un 3ème étage par surélévation et à la création d’une terrasse, mais également pour avoir été votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors que seule la cession du droit de surélévation pouvait être votée à cette majorité tandis que la création d’une terrasse en toiture d’un lot surélevé devait être votée aux conditions de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 conformément aux prescriptions de l’article 35 de la même loi,
- les résolutions n° 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 doivent être annulées par voie de conséquence de l’annulation des résolutions 3.1 et 3.2.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] ne soutient aucun moyen de fond en défense.

***
En droit, s'agissant de l'allégation de vote bloqué, l’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.
Cette règle admet des tempéraments lorsqu’il existe un lien étroit entre les décisions, objet d’un même vote, à la condition qu’elles relèvent de la même majorité et dès lors que les questions sont indissociables, connexes ou interdépendantes (ex. : Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 18-24. 350 ; 19 décembre 2007, n° 07-13.703, 2 juillet 2002, n° 00-20.291, 28 janvier 2021, n° 19-22.691 ; etc.).
En l’espèce, la résolution n° 3-1 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 a adopté le projet modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété de l’immeuble en date du 11 octobre 2021, projet inscrivant, dans le règlement de copropriété, la création et la consistance d’un nouveau lot transitoire n° 18 « constitué de la mise à disposition des couvertures, support au projet de surélévation, et de la privatisation des droits à construire nécessaires au projet de surélévation relatif à la création d’un troisième étage surmonté d’une toiture-terrasse partiellement accessible, générant la création d’une superficie intérieure privative totale de 33 m² environ et d’une superficie correspondant à l’emprise de la terrasse de 22 m² environ, le tout tel que résultant du projet modificatif joint à la convocation »

La résolution n° 3-2 de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 a approuvé, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 « la privatisation de droits à construire tels que décrits ci-dessus et la création du lot n° 18, nouveau lot transitoire issu de la mise à disposition d’une partie de la couverture du bâtiment, support à la surélévation et à la privatisation des droits de construire, droits accessoires aux parties communes générales, relatifs à l’édification d’un niveau supplémentaire avec toit-terrasse partiellement accessible ». Elle expose que « ce lot n° 18 correspond à :
- la création d’un troisième étage surmonté d’une toiture-terrasse partiellement accessible, générant la création d’une superficie intérieure privative totale de 33 m² et d’une superficie correspondante à l’emprise de la terrasse de 22 m²,
- et les 85/1.085ème des parties communes générales ».

Comme le relèvent pertinemment M. [N] et la société LNJH, le libellé de ces deux résolutions ne permettait pas aux copropriétaires d’accepter la surélévation tout en refusant la création d’une terrasse.
Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/04471 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWP4T

Le tribunal relève au surplus que la résolution n° 3.1 emporte également une forme de vote bloqué puisqu’elle soumet aux copropriétaires un projet modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété de l’immeuble, prévoyant la création d’un nouveau lot constitué notamment de la privation des droits à construire, alors que cette privation des droits à construire et cette création d’un nouveau lot font l’objet de la résolution postérieure n° 3.2.

En outre, la résolution n° 3.2 est également critiquable en ce qu’elle a été votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (au premier vote, sans utilisation de la passerelle de l’article prévue à l’article 26-1 de la même loi), alors que la décision d’aliéner le droit de surélever un bâtiment existant aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif doit être prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, M. [N] et la société LNJH font justement valoir que les résolutions n° 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 ne pouvaient subsister, en cas d’annulation des résolutions n° 3.1 et 3.2.

La contestation n’ayant cependant plus d’objet, il convient de rejeter les demandes d’annulation des résolutions n° 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 de l’assemblée générale en date du 27 janvier 2022, formées par M. [S] [N] et par la SCI LNJH.

3. Sur les demandes accessoires

Si les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5 et 3.6 adoptées par l’assemblée générale du 27 janvier 2022 de M. [N] et la société LNJH sont sans objet, elles étaient pour autant bien fondées.

Dès lors, M. [N] et la société LNJH seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] sera condamné aux dépens de l’instance, dont distraction au

profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] sera condamné à payer à M. [N] et la société LNJH la somme globale de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/04471 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWP4T

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,