TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/02873

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Servais CHERAL

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Nathalie BARBIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02873 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JNT

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 18 septembre 2024
DEMANDEURS

Monsieur [K] [W],
[Adresse 1]

assisté et représenté par Me Nathalie BARBIER, avocat au barreau de PARIS,

Madame [I] [E] épouse [W],
[Adresse 1]

assisté et représentée par Me Nathalie BARBIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [S],
[Adresse 2]

assisté et représenté par Me Servais CHERAL, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02873 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JNT

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] sont propriétaires d'un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] occupé par Monsieur [U] [S]. Aucun bail écrit n'a été établi.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023 Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] ont fait délivrer à Monsieur [U] [S] un commandement de payer la somme de 3 360 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre à décembre 2023 et de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024 Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] ont assigné Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion immédiate du preneur avec suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et du bénéfice de la trêve hivernale ainsi que le transport et la séquestration des meubles et sa condamnation à payer la somme de 5 040 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens.

À l'audience du 18 juin 2024 à laquelle l'affaire a été retenue Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] assistés par leur conseil ont maintenu les termes de leur assignation sauf à préciser qu'ils sollicitaient non pas le constat mais le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et ont actualisé le montant de leur créance à la somme de 8 400 euros arrêtée à juin 2024 inclus.

Monsieur [U] [S] assisté par son conseil a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de Monsieur [K] [W] et de Madame [I] [E] épouse [W] à établir un contrat de bail et à lui remettre des quittances de loyer depuis février 2023 ainsi qu'à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l'audience.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que le code civil n'imposant aucune formalité pour la conclusion d'un bail, la rédaction d'un écrit n'est pas indispensable à sa formation, ni à la preuve de son existence. L'engagement réciproque des prétendus bailleur et locataire dans les termes d'un tel contrat doit cependant être démontré. Doivent ainsi être prouvés l'engagement du prétendu bailleur de mettre les locaux à disposition du locataire allégué, et l'engagement de ce dernier de payer les loyers.

En application des dispositions de l'article 1715 du code civil, le bail verbal se prouve par tous moyens dès lors qu'il a reçu exécution.

En l'espèce, l'existence d'un bail verbal n'est contestée ni par Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W], qui en demandent la résiliation et produisent les quittances de loyer établis pour les mois d'avril à août 2023, ni par Monsieur [U] [S] qui sollicite que les propriétaires du logement qu'il occupe soient condamnés à établir un contrat de bail écrit.

En ces conditions, l'existence d'un bail verbal sera retenue et ce depuis le 7 avril 2023 c’est-à-dire
depuis le premier loyer réglé tel que mentionné sur les quittances délivrées par les bailleurs.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

La procédure est fondée d'une part sur le défaut d'assurance, d'autre part sur le défaut de paiement des loyers.

En ce qui concerne le second motif, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et les demandes subséquentes

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le preneur est également tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] fait état d'une dette locative de 8 400 euros représentant 10 échéances mensuelles de loyers et charges étant observé que si Monsieur [U] [S] affirme avoir réglé ces sommes en espèce, il n'en justifie pas et n'a au surplus effectué aucun règlement même partiel depuis l'engagement de la procédure.

Il sera relevé en outre que malgré le commandement d'avoir à justifier de l'assurance locative du 15 décembre 2023, Monsieur [U] [S] n'a pas fourni le justificatif d'assurance de l'appartement, ni au moment de la délivrance du commandement ni au moment de la délivrance de l'assignation, de sorte qu'il apparaît que le logement n'est pas assuré.

En ces conditions, l'absence de tout règlement depuis 10 mois combiné à l'importance de la dette locative et au défaut de souscription d'une assurance habitation avec les risques en résultant en cas de sinistre notamment d'incendie sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail à compter de ce jour.

Monsieur [U] [S] devenant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [U] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, comme déjà indiqué, Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] produisent un décompte faisant apparaître que Monsieur [U] [S] reste leur devoir la somme de 8 400 euros à la date du 18 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés de septembre 2023 à juin 2024 inclus. Le locataire qui allègue des versements en espèces n'en justifie pas.

Monsieur [U] [S] sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Monsieur [U] [S] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 840 euros telle que mentionnée sur les quittances de loyer.

Sur les demandes de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et du bénéfice de la trêve hivernale

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieux habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Selon l'article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l'espèce, il n'est aucunement justifié par les propriétaires des lieux que Monsieur [U] [S] soit entré dans les locaux par voie de fait et la circonstance qu'il ait cessé de procéder au règlement des loyers depuis 10 mois est insuffisant à caractériser sa mauvaise foi. Aucun autre élément ne vient justifier de supprimer le délai précité.

Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] seront par conséquent déboutés de leur demande à ce titre.

En outre, aux termes de l'article L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L.412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l'espèce, comme il a été statué supra, il n'est aucunement justifié que Monsieur [U] [S] soit entré dans les lieux par voie de fait. Au surplus Monsieur [K] [W] et Madame [I] [E] épouse [W] ne justifient aucunement de la nécessité de déroger au bénéfice de la trêve hivernale.

Cette demande sera donc également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles d'établissement d'un contrat de bail écrit et de remise des quittances

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et comporte un certain nombre de mentions obligatoires selon un contrat type défini par décret en Conseil d'État. Chaque partie peut exiger de l'autre partie à tout moment l'établissement d'un contrat conforme conformément au présent article.

En l'espèce, le bail étant résilié, Monsieur [U] [S] ne justifie plus d'aucun intérêt à obtenir l'établissement d'un contrat de bail écrit.

Sa demande sera par conséquent rejetée.

En outre selon l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges.

En l'espèce, Monsieur [U] [S] ne justifie pas avoir procédé au règlement des loyers pour lesquels il sollicite, sans l'avoir jamais demandé auparavant, la remise de quittances.

Il sera donc également débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [S], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [W] et de Madame [I] [E] épouse [W] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS