TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/01693

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/01693
N° Portalis 352J-W-B7I-C37WA

N° MINUTE : 1

Assignation du :
15 Janvier 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

Expert : [C] [R][2]

[2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 3] I
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Philippe BIARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0146

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ITER
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Carole YOUNES, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0528

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 16 Mai 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2013, la SCI [Adresse 3] I a consenti à la SARL ITER un bail portant sur des locaux situés au troisième étage du bâtiment C sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2013 se terminant le 31 janvier 2022, moyennant un loyer annuel de 18.770 € HT.

Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un congé à effet au 30 juin 2022 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, moyennant un loyer annuel HT et HC de 34.800 €.

Par mémoire du 20 avril 2023 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 09 mai 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable sollicitant :

- la fixation du loyer à 34.830 € par an, HT et HC en principal,
- que les compléments de loyers dus par la locataire portent intérêts au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que ceux échus depuis plus d'une année soient capitalisés,
- la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par lettre recommandée du 17 mai 2023 avec accusé de réception, la locataire a sollicité :

- le rejet de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 34.830 € HT et HC à compter du 30 juin 2022,
- subsidiairement, la désignation d'un expert judiciaire afin de donner avis sur la valeur locative des locaux objets du bail,
- le rejet de toutes les demandes de la bailleresse,
- la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 3.600 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par acte du 15 janvier 2024, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, solllicitant :

À titre principal,
- de lui " adjuger " " l'entier bénéfice de son mémoire préalable " du 20 avril 2023,
- de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 34.800 € HT et HC
- la condamnation de la locataire à payer des compléments de loyers qui porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer, et seront capitalisés lorsqu'ils seront échus depuis plus d'une année,

À titre subsidiaire,
- de prononcer la jonction de la présente affaire avec celle ayant trait à la fixation du loyer du bail afférent aux lots n°101 et 203 sis [Adresse 3] à [Localité 5],
- de désigner un expert afin de rechercher si des éléments de la valeur locative ont subi, en cours d'exécution du bail à renouveler, une modification notable pouvant donner lieu à modification du loyer à la valeur locative du bien loué, et en toutes hypothèses décrire les modifications constatées, ainsi que de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 30 juin 2022 et de préciser le montant du loyer à la date de renouvellement conformément à l'article R.145-11 du code de commerce,
- de fixer, à titre provisionnel, le montant du loyer en renouvellement à la valeur locative selon l'article R.145-7 du code de commerce, soit 34.800 € en principal, hors taxes et hors charges, à compter de la notification du mémoire préalable en fixation du loyer de bail renouvelé et de condamner, à titre provisoire, la locataire à payer les compléments de loyer,

En tout état de cause,
- d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- la condamnation de la locataire aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

L'affaire est venue à l'audience du 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la date de renouvellement du bail

Il convient au préalable de relever que le congé du 1er décembre 2021 a pris effet au 30 juin 2022 et contenait une offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, de sorte que le bail renouvelé a effet à cette dernière date, du 1er juillet 2022, et non à celle du 30 juin 2022 évoquée par la bailleresse, manifestement par erreur, dans la demande d'expertise figurant dans le dispositif de l'assignation.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;
2o La destination des lieux;
3o Les obligations respectives des parties;
4o Les facteurs locaux de commercialité;
5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L.145-34 de ce code, " À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. (...) "

En vertu de l'article R.145-11 dudit code, selon lequel " Le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ", le plafonnement du taux de variation du loyer prévu par l'article L.145-34 précité n'est pas applicable aux baux portant sur des locaux à usage de bureaux.

Il est admis que la notion de bureau au sens de l'article R.145-11 du code de commerce recouvre non seulement les activités intellectuelles et administratives, mais également tous les locaux affectés à la réception de clientèle, le seul critère pour définir l'usage de bureaux étant la nature intellectuelle de l'activité par opposition aux activités supposant une manipulation de marchandises (dépôt et livraison) ou une intervention manuelle.

Il est constant que pour déterminer si les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à leur destination telle qu'elle résulte de la convention des parties et non de l'usage qui en est fait.

Il convient en conséquence de se référer aux clauses du bail, notamment à sa clause de destination et, en cas de silence, d'ambiguïté ou d'imprécision des stipulations, de rechercher la commune intention des parties.

Le juge du fond est souverain pour décider si la destination contractuelle est exclusivement limitée à une activité intellectuelle.

Dès lors que la sous-location est permise pour un usage autre que de bureau, il ne peut être retenu que les locaux objets du bail sont à usage exclusif de bureau.

En l'espèce, le bail désigne les lieux loués comme " un local à usage de bureaux " et il est stipulé à la clause " Charges et conditions " du bail que :
" - I - Activités autorisées :
1° Le preneur devra utiliser les lieux loués (…) à usage exclusif de bureaux pour : " la location, la sous-location et domiciliation de tous locaux commerciaux, boutiques, bureaux, entrepôts, ainsi que toutes prestations et services permettant la mise à disposition desdits locaux à toutes personnes physiques et morales intéressées " à l'exclusion de toute autre activité ou toute autre utilisation des lieux. "

La locataire prétend que selon la jurisprudence, le plafonnement est retenu si le bail de locaux à usage exclusif de bureaux autorise la cession ou la sous-location à d'autres commerces.

Elle se prévaut de la clause " cession - sous-location " du présent bail qui lui permet de sous-louer les lieux à des sociétés qui y exercent une activité commerciale, comme la société LOCATANK, laquelle exerce une activité de location et location-bail de machines et d'équipements, faisant valoir que l'usage exclusif de bureau n'est pas démontré par la bailleresse, qui ne peut donc prétendre à un déplafonnement du loyer.

Il convient néanmoins de constater que la clause litigieuse commence par préciser que les locaux sont à usage exclusif de bureau et que cette précision suppose de l'interpréter, sauf à ce qu'elle se contredise dans la même phrase, comme permettant d'y exercer des activités intellectuelles de domiciliation de commerçants ou de location ou sous-location de locaux commerciaux, boutiques, bureaux, entrepôts, lesquels sont nécessairement situés en dehors des lieux loués.

D'ailleurs, la locataire ne peut démontrer le contraire en se prévalant de ce qu'elle a consenti une convention d'occupation précaire au profit de la société LOCATANK, dont il n'est au demeurant pas établi qu'elle exerce dans le bureau qu'elle loue une activité autre qu'intellectuelle.

La clause " cession - sous-location " n'étend pas expressément la faculté de sous-louer les lieux pour y exercer des activités autres qu'intellectuelles.

Il convient dès lors de constater que le bail limite la destination des locaux à une activité purement intellectuelle impliquant de retenir un usage exclusif de bureaux et d'appliquer, en conséquence, l'article R.145-11 du code de commerce.

Ainsi, le plafonnement prévu par l'article L.145-34 du code de commerce n'est pas applicable, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la valeur locative des locaux.

Le juge des loyers ne saurait toutefois fixer ce loyer en se fondant sur le rapport d'expertise de Monsieur [H] produit par la bailleresse à l'appui de sa prétention tendant à la fixation du nouveau loyer à 34.800 € par an puisque, celui-ci étant intervenu pour le compte de l'une des parties et rémunéré par celle-ci, ses conclusions ne présentent pas les garanties d'objectivité et d'impartialité d'une expertise judiciaire.

En outre, il n'a pas exécuté sa mission au contradictoire de la locataire puisqu'elle n'a pas été invitée à y participer.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour ce faire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise.

La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.

Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS