TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/00034

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 23/00034
N° Portalis 352J-W-B7G-CYFYN

N° MINUTE : 3

réputé contradictoire

Assignation du :
15 Décembre 2022

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDERESSE

Société ANTIN RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Alain CROS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC182

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [O]
[Adresse 3]
[Localité 6]

défaillant

Société MAISON [O] TRAITEUR
[Adresse 1]
[Localité 6]

défaillante
Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 23/00034 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYFYN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendue par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2017, la SA Antin Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré (ci-après la société Antin Résidences) a donné à bail à M. [S] [O], commerçant exerçant à titre personnel, un local commercial situé au [Adresse 4].

Le bail a été consenti pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2017, moyennant le versement d’un loyer annuel de 9.504 euros hors taxes et hors charges.

Par avenant en date du 29 novembre 2017, la date de prise d’effet du bail a été reportée au 1er décembre 2017 pour se terminer le 30 novembre 2026.

Le local a été donné à bail pour un usage exclusif d’activité de Traiteur et vente de petite restauration.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SA Antin Résidences a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier signifié les 30 mai et 17 juin 2022 à M. [S] [O] pour une somme de 33.941,51 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mai 2022, outre les frais de d’acte et de procédure.

À la suite de la délivrance du commandement de payer, la société SA Antin Résidences a constaté que M. [S] [O] avait créé la SARL Maison [O], qui dispose d’une adresse dans les lieux loués.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 15 décembre 2022, la SA Antin Résidences a assigné M. [S] [O] et la société Maison [O] Traiteur devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de :

À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur,
- ordonner l’expulsion de M. [S] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les lieux avec si besoin est l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier,
- condamner M. [S] [O] à lui payer la somme de 40.250,51 euros arrêtée au 10 octobre 2022,
- fixer la valeur du loyer contractuel majoré de 25% avec indexation y compris charges et droit de bail le montant des indemnités d’occupation que sera tenue de payer M. [S] [O] jusqu’à son départ effectif,
- condamner M. [S] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [S] [O],
- ordonner l’expulsion de M. [S] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les lieux avec si besoin est l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier,
- condamner M. [S] [O] à lui payer la somme de 40.250,51 euros arrêtée au 10 octobre 2022,
- fixer la valeur du loyer contractuel majoré de 25% avec indexation y compris charges et droit de bail le montant des indemnités d’occupation que sera tenue de payer M. [S] [O] jusqu’à son départ effectif,
- condamner M. [S] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,
A titre très subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail transféré à la société Maison [O] Traiteur,
- ordonner l’expulsion de la société Maison [O] Traiteur ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les lieux avec si besoin est l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,
- condamner la société Maison [O] Traiteur à payer à la société Antin Résidences Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 40.250,51 euros arrêtée au 10 octobre 2022,
- fixer la valeur du loyer contractuel majoré de 25% avec indexation y compris charges et droit de bail le montant des indemnités d’occupation que sera tenue de payer la société Maison [O] Traiteur jusqu’à son départ effectif,
En tout état de cause :
- juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner in solidum M. [S] [O] et la société Maison [O] Traiteur à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [S] [O] et la société Maison [O] Traiteur aux dépens qui comprendront le coût des commandements et des constats d’huissier.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance.

Assignés à l’étude d’huissier, M. [S] [O] et la société Maison [O] Traiteur n’ont pas constitué avocat.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne l’existence d’aucun créancier inscrit sur le fonds au 24 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée ainsi qu’il suit : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des clauses du présent bail et ses annexes, et un mois après un simple commandement de payer ou après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurés infructueux, fait à la personne ou à son domicile élu, contenant la mention de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR et l’expulsion aura lieu immédiatement après sur simple ordonnance de référé. Dans ce cas, la somme remise à titre de dépôt de garantie restera acquise au BAILLEUR à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice de tous autres droits».

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré les 30 mai et 17 juin 2022 pour la somme de 34.197,95 euros est régulier en la forme et justifié au fond, au vu du décompte versé aux débats non contesté par les défendeurs qui ne comparaissent pas.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 17 juillet 2022 à 24 heures.

L’expulsion de M. [O] et de tout occupant de son chef et notamment de la société Maison [O] Traiteur doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive.

En l'espèce, M. [S] [O] occupant des lieux loués sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2022, doit être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l’espèce, l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation, majoré des charges et des taxes contractuellement et réglementairement exigible, la majoration réclamée par la bailleresse, constitutive d’une clause pénale, étant manifestement excessive.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, aux vues du décompte produit par la société Antin Résidences, l’obligation de M. [S] [O] au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation au 10 octobre 2022, est fondée à hauteur de 40.250,51 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner M. [S] [O].

Sur les autres demandes

M. [S] [O], seul succombant à l’instance, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné en outre au regard de l'équité à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera déboutée de sa demande formée de ce chef à l’encontre de la société Maison [O] Traiteur.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS