TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/01917

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [P] [O]
[S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Christine ECHALIER DALIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01917 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOG

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [N] [X] [R],
domicilié chez son gérant la SAS STI
[Adresse 1]

représenté par Me Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0337

DÉFENDERESSE

Madame [P] [O] [S],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01917 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BOG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2022, M. [N] [X] [R] a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [O] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2533,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 3 janvier 2024, M. [N] [X] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [O] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1000 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4096,67 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 juin 2024, M. [N] [X] [R], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [N] [X] [R] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [P] [O] [S] a sollicité un renvoi à l’audience du 1er avril 2024 pour sollicité l’aide juridictionnelle mais ne s’est pas présentée à l’audience de renvoi du 7 juin 2024.

Conformément à l'article 469 du code de procédure civile il sera donc statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [N] [X] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2533,15 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [N] [X] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [P] [O] [S] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [N] [X] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 décembre 2023, Mme [P] [O] [S] lui devait la somme de 4096,67 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Mme [P] [O] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Mme [P] [O] [S] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [O] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [N] [X] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,