TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/03265

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [N] [R] [F]
Madame [B] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Hela KACEM

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03265 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MWA

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDERESSES

Madame [N] [R] [F],
non comparante, ni représentée

Madame [B] [U]
en sa qualité de curatrice de Mme [F] [N] [R]
non comparante, ni représentée
demeurant ensemble [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03265 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MWA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2011, la société immobilière d’économie mixte de la ville de [Localité 3] devenue la SA ELOGIE-SIEMP, a consenti un bail d’habitation à M. [I] [F] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 337,53 euros outre une provision sur charge.

Par avenant au contrat de bail du 29 mai 2019, Mme [N] [F] est devenue titulaire du bail suite au décès de M. [I] [F] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1243,89 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [F] le 6 octobre 2023.

Par assignation du 13 mars 2024, la SA ELOGIE-SIEMP délivrée à Mme [N] [F] et à Mme [B] [U], en qualité de curatrice, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2424,24 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 juin 2024, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s'élève désormais à 2529,59 euros. La SA ELOGIE-SIEMP considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [F] et Mme [B] [U], en qualité de curatrice, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 4 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1243,89 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [N] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, Mme [N] [F] lui devait la somme de 2529,59 euros. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Mme [N] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 467,73 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1956,51 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Mme [N] [F] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,