TJ Paris, 12 sept. 2024, RG 21/04130

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/04130
N° Portalis 352J-W-B7F-CUBDZ

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Décembre 2020

JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDERESSE

Société ORPHEE, SARL prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Augustin KEMADJOU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2088

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], representé par son syndic, la société ULAN IMMOBILIER SARL, elle-même représentée par son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 6]

représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière
Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04130 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBDZ

DEBATS

A l’audience du 25 Avril 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort

****

Exposé du litige :
L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Un sinistre dégât des eaux est survenu le 23 juillet 2018, qui a provoqué l’effondrement partiel du plafond plâtre sur bacula dans les appartements du 1er étage (locaux de M. [D]) et du 2ème étages (locaux de la société ORPHEE).

Un rapport d’expertise amiable a été réalisé le 27 décembre 2018 par le cabinet LABOUZE, expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires.

Des travaux de réfection des planchers entre les appartements des 1er et 2ème étage ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2020, les copropriétaires ont adopté :
- la résolution n° 8, ainsi libellée : « Approbation du compte travaux « confortation planchers » pour lequel les dépenses se sont élevées à 20.009,15 €.
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve sans réserve, en leur forme, teneur et imputations, le compte travaux « confortation planchers » pour lequel les dépenses se sont élevées à 20.009,15 €. Le dernier remboursement d’un montant de 10.926, 32 € a été versé par l’assurance le 28 septembre dernier en complément du 1er versement. La totalité des remboursements de l’assurance sera versé aux copropriétaires lors de cet apurement par crédit sur leurs comptes en nos livres »,
- la résolution n° 26 ainsi libellée : « Demande privative de dédommagement de la part de la SARL ORPHEE selon son courrier joint (art.24).
Résolution : l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de refuser de dédommager la SARL ORPHEE et demande à cette dernière de se rapprocher de son assurance bailleur non occupant ».

Par acte d’huissier en date du 14 décembre 2020, la SARL ORPHEE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic le cabinet ULAN Immobilier, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter l’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 13 octobre 2020.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2022, la SARL ORPHEE demande au tribunal de :

Vu l'article 9 et 42 de la loi du 10 Juillet 1965, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les pièces versées au débat, le procès-verbal du 13 octobre 2020,

Recevoir la société ORPHEE et la dire bien fondée en ses demandes fins et conclusions,

Juger que la demanderesse sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 Juillet 1965,

Établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] et de son syndic ULAN IMMOBILIER,

En conséquence,

Annuler la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 13 octobre 2020 aux termes de laquelle l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de refuser de dédommager la SARL ORPHEE et demande à cette dernière de se rapprocher de son assurance bailleur non occupant,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à la société ORPHEE la somme de 9.864,98 € en réparation du préjudice subi pendant 11 mois,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] à la somme de 3000 € pour abus de pouvoir et tentative d’intimidation,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] et le syndic, la société ULAN Immobilier, à payer à la société ORPHEE, la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Ordonner en cas de besoin et du moindre doute du tribunal, une expertise,

Condamner le défendeur aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Augustin KEMADJOU, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] demande au tribunal de :

Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04130 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBDZ

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, vu les pièces versées aux débats,

Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] en ses conclusions,

Y faisant droit,

A titre principal,

Dire que la société ORPHEE est irrecevable en ses demandes dans la mesure où elle ne justifie pas de sa qualité à agir,

A titre subsidiaire,

Débouter la SARL ORPHEE, comme mal fondée, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

Condamner la société ORPHEE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] une somme de 8.178,82 € au titre du reliquat des travaux de reprise des planchers entre les 1er et 2ème étages,

Condamner la société ORPHEE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] une somme de 3.000 € pour procédure abusive,

Condamner la SARL ORPHEE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] une somme de 5.000 € à titre de frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL ORPHEE aux entiers dépens de l’instance.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été prononcée 4 avril 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 25 avril 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 avril 2024, a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’ensemble des demandes de la société ORPHEE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] soutient, sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, que la société ORPHEE ne justifie pas de sa qualité à agir.
Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04130 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBDZ

La société ORPHEE expose être propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6]. Elle considère que cette qualité ressort :
- d’une attestation notariale,
- du paiement régulier des charges,
- de sa convocation régulière aux assemblées générales « depuis des années »,
- de l’absence, jusqu’à présent, de mise en cause de sa qualité de copropriétaire.

***
En application des dispositions de l’article 789, 6° du code de procédure civile, issues du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 et entrées en vigueur le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires soulève une fin de non-recevoir à l’égard de l’ensemble des demandes de la société ORPHEE, alors qu’il a été assigné suivant acte d’huissier du 14 décembre 2020.

A cette date, les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, qui conférent au juge de la mise en état compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, étaient en vigueur.
Or, le syndicat des copropriétaires n’a pas saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident.

Au surplus, si la pièce n° 12 de la société ORPHEE, intitulée « attestation de propriété de Maître [X] (notaire) », n’est ni datée ni signée, il ressort toutefois du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 octobre 2020 (pièce n° 1 de la société ORPHEE) que la société ORPHEE est mentionnée en qualité de copropriétaire absent.

Il ressort également des documents annexés à la convocation de l’assemblée générale du 25 mars 2020 (journal des répartitions des charges, détail des comptes copropriétaires) que la société ORPHEE est propriétaire du lot n° 50 constitué d’un studio (pièce n° 13 de la société ORPHEE).

La société ORPHEE est aussi mentionnée en qualité de copropriétaire au 2ème étage dans le rapport amiable réalisé le 27 décembre 2018 par le cabinet LABOUZE, expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires.

En outre, dans sa partie relative à ses demandes reconventionnelles, le syndicat des copropriétaires vise la société ORPHEE en qualité de copropriétaire puisqu’elle expose « qu’il est de jurisprudence constante que le copropriétaire est responsable des désordres qui trouvent leur origine dans les parties privatives de son lot de copropriété » (p. 5 des conclusions du syndicat des copropriétaires).

Il convient donc de retenir la qualité de copropriétaire de la société ORPHEE et de rejeter la fin de non-recevoir pour absence de justification de sa qualité de copropriétaire par la société ORHPEE soulevée à titre principal par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6].

2. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 26 de l'assemblée générale du 13 octobre 2020

2.1 Sur la recevabilité

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 octobre 2020 (pièce n° 1 de la société ORPHEE) que la société ORPHEE est mentionnée en qualité de copropriétaire absent. Elle a donc la qualité de copropriétaire défaillant.

Le respect du délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas contesté.

La demande de la société ORPHEE est donc recevable.

2.2 Sur le fond

La société ORPHEE sollicite, sur le fondement des dispositions du III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020, au motif que cette résolution n’est pas fondée et que l’assemblée générale a commis un « excès de pouvoir », en lui imposant de faire intervenir son assurance bailleur, alors même que la responsabilité du dommage ne lui incombe point. Elle estime être en droit de bénéficier d’une indemnité réparant le trouble de jouissance grave subi en raison des travaux réalisés par la copropriété dans ses parties privatives, du fait d’un défaut d’entretien des canalisations communes de l’immeuble, du mois d’août 2018 au mois de juillet 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] soutient que la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020 n’est entachée d’aucun abus de majorité, dès lors que la société ORPHEE n’avait justifié ni du principe ni du quantum de sa demande d’indemnisation.

***
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :
- dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322),
- ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),
- ou qu’elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146).

En l’espèce, la société ORPHEE sollicite l’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 octobre 2020 sans soulever aucune irrégularité de forme (par exemple, règles relatives à la convocation ou à la tenue de l’assemblée générale) ou de fond (par exemple, règles de majorité).

Elle soutient que l’assemblée générale a commis un « excès de pouvoir » mais ne justifie pas, sur le plan juridique, que le refus d’octroi de l’indemnité sollicitée serait une décision excédant la compétence de l’assemblée générale.

Au contraire, elle rappelle la compétence de l’assemblée générale pour accorder une indemnité sur le fondement de l’article 9.

Il convient à cet égard de rappeler que l’octroi de cette indemnité n’est pas automatique et implique l’appréciation par l’assemblée générale de l’existence d’un préjudice subi par un copropriétaire par suite de l’exécution des travaux d’intérêt collectif en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, soit de dégradations.

Au surplus, la société ORPHEE n’allègue ni ne démontre la commission d’un abus de majorité, au sens de la jurisprudence précitée.

A cet égard, si le motif du refus n’est pas exposé dans la résolution, il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires que l’assemblée générale estimait, eu égard au rapport d’expertise amiable précité, que ces travaux avaient pour origine des désordres d’origine privative et que le préjudice de la société ORPHEE n’était pas justifié.

En définitive, la société ORPHEE conteste l’opportunité de cette résolution adoptée, ce qui n’est pas un motif d’annulation.

Il convient donc de débouter la société ORPHEE de sa demande d’annulation de la résolution n° 26 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] du 13 octobre 2020.

3. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de condamnation de la société ORPHEE en paiement de la somme de 8.178,82 € au titre du reliquat des travaux de reprise des planchers entre les 1er et 2ème étages

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que le copropriétaire est responsable des désordres qui trouvent leur origine dans les parties privatives de son lot de copropriété.

Il estime qu’il ressort du rapport d’expertise amiable et des factures des travaux que les travaux de reprise des planchers dégradés entre les 1er et 2ème étages de l’immeuble trouvent leur cause dans des infiltrations ayant pour origine les parties privatives de l’appartement de la société ORPHEE situé au 2ème étage.

Il soutient que le règlement de copropriété désigne les installations sanitaires comme des parties privatives.

Il rappelle que, aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 13 octobre 2020, les copropriétaires ont voté une résolution n° 8 approuvant le compte travaux « confortement planchers » pour lequel les dépenses se sont élevées à 20.009,15 €.

Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04130 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBDZ

Il expose avoir réglé, pour ces travaux, une somme totale de 28.367,14 € (deux notes d’honoraires du cabinet d’architecte [G] d’un montant total de 1.723,76 € TTC ; facture établie par la société MAINDRON d’un montant de 13.569,88 € TTC ; facture établie par la société JOJO d’un montant de 10.433,50 € TTC ; facture établie par la société PHARMABOIS d’un montant de 2.640 € TTC).

Il précise avoir été indemnisé par son assurance à hauteur de 20.188,32€.

Il demande la condamnation de la société ORPHEE à lui régler la somme de 8.178,82 €, restée à sa charge.

La société ORPHEE expose qu’il ressort du rapport d’expertise amiable du 27 décembre 2018 et des constats de l’architecte de l’immeuble en date du 24 septembre 2019, que le dégât des eaux qu’elle a subi (effondrement du plafond et du mur d’entrée côté fenêtre de son appartement) a pour origine les canalisations des parties communes. Elle mentionne, dans le visa de ses conclusions, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

***
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670)

En application de l’alinéa 1er de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.

Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties » (Ch. mixte., 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.710, Ch. Mixte, Bull. 2012, n° 2).

« Hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celles-ci. » (3e Civ., 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.278, 19-16.279).

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal rappelle que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, visé par le syndicat des copropriétaires au dispositif de ses dernières conclusions, ne peut fonder la responsabilité d’un copropriétaire pris individuellement.

En outre, si le syndicat des copropriétaires expose qu’il « est de jurisprudence constante que le copropriétaire est responsable des désordres qui trouvent leur origine dans les parties privatives de son lot de copropriété », il ne précise pas le fondement de sa demande.

En l’absence de précision quant au fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables. Ils doivent alors expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis (ex. : Civ. 3ème, 6 février 1991, n° 89-14.514 ; 20 avril 2023, n° 22-14.669).

Il convient donc de déterminer si les conditions d’application de l’article 1242 du code civil peuvent être retenus à l’encontre de la SARL ORPHEE.

Le rapport d’expertise amiable du 27 décembre 2018, réalisé par le cabinet LABOUZE, expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires), mentionne un sinistre en date du 23 juillet 2018 et constate :
- « un effondrement partiel du plafond plâtre sur bacula dans l’appartement de M. [D], copropriétaire au 1er étage, et dans l’appartement de la SA ORPHEE, copropriétaire au 2ème étage » ;
- « dans la zone d’effondrement, une dégradation des solives par des infiltrations récurrentes et anciennes ».

Ce rapport identifie deux causes à l’origine du sinistre :
- « cause n° 1 : le 23 juillet 2018, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de M. [E], copropriétaire non occupant au 3ème étage, appartement loué en meublé au moment du sinistre, consécutivement à une fuite sur le joint du robinet d’arrêt général. Cette fuite a entraîné des dommages aux embellissements et des dommages immobiliers dans l’appartement de la SA ORPHEE, copropriétaire au 2ème étage ainsi que dans l’appartement de M. [D], copropriétaire au 1er étage ;
- cause n° 2 : selon le rapport de l’architecte de l’immeuble, il est à noter que les essais d’eau réalisés dans la salle d’eau de l’appartement de la SA ORPHEE, copropriétaire au 2ème étage, ont révélé la survenance d’écoulement d’eau dans l’appartement de M. [D], copropriétaire au 1er étage. Ces écoulements sont consécutifs à l’absence d’étanchéité du sol carrelé autour de la douche. Cette absence d’étanchéité est probablement à l’origine des dégâts des eaux à répétition indiqués par M. [D]. Il appartient à la SA ORPHEE de reprendre cette absence d’étanchéité, en conformité avec le règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] ».

Le rapport conclut au fait que « la responsabilité de Mme [E] est engagée pour la cause n°1 ; la responsabilité de la SA ORPHEE est engagée pour la cause n° 2 ».

Or, conformément à la jurisprudence précitée, le tribunal ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties. A fortiori, il ne peut retenir une cause « probable ».

Au surplus, le tribunal relève que l’expertise amiable retient une responsabilité partielle de la société ORPHEE puisqu’il met en cause également « une fuite sur le joint du robinet d’arrêt général » qui serait situé dans l’appartement du 3ème étage.

A cet égard, si le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) prévoit que sont des parties privatives « les canalisations à l’intérieur des appartements et locaux, y compris les water-closets, toilettes, salles de bains et les conduits d’évacuation des eaux usées, depuis les appareils, jusqu’à la chute commune » (p. 327), et si le tribunal relève que le règlement de copropriété prévoit que sont des parties communes « les canalisations d’eau (…), sauf pour les diverses parties de ces canalisations se trouvant dans un appartement ou local et affectées à son usage exclusif ou affectées à l’usage exclusif d’un bâtiment ou d’un groupe de bâtiment » (p. 323), les parties ne se prononcent pas sur la qualification de partie commune ou privative du robinet d’arrêt général.

En outre, l’expert relève, « dans la zone d’effondrement, une dégradation des solives par des infiltrations récurrentes et anciennes ».
Compte tenu du faible degré de précision technique du rapport d’expertise amiable, le tribunal ne peut pas considérer que les causes retenues par l’expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires sont, avec certitude, à l’origine de la dégradation de ces solives.

A cet égard, le tribunal relève qu’il ressort de la facture de l’entreprise MAINDRON AMTC du 28 mars 2019 annexée à la « demande de solde » établie par M. [F] [G] le 3 avril 2019, que ladite entreprise a constaté, le 4 décembre 2018, que « les bois de structure (…) étaient partiellement visibles et accessibles » entre les appartements du 1er et du 2ème étage, avec « présence de champignons lignivores » et « présence d’insectes à larves xylophage » (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires).

Quant au mail de M. [F] [G] (pièce n° 11 de la société ORPHEE) du 24 septembre 2019, le tribunal ne peut que constater qu’il est postérieur à la date du sinistre dénoncé et que son contenu (« Ce coffrage masque des fils électriques et une prise non protégée, ainsi que diverses canalisations vétustes dont certaines semblent hors service. Au-delà de la réparation de la fuite constatée, il conviendrait de mettre de l’ordre dans cette installation hors norme et, si possible installer la vanne d’arrêt à l’extérieur de l’appartement, dans l’ancien sanitaire commun, au droit du piquage sur la colonne immeuble. Une nouvelle vanne devrait être installée, de même, au droit du piquage de l’appartement de la société ORPHEE, dans l’ancien sanitaire de l’étage inférieure, en remplacement de la vanne actuelle située à l’opposé dans la salle d’eau, peu accessible. J’ai noté que les travaux de modification de la canalisation d’évacuation de l’appartement ORPHEE, ainsi que les travaux votés lors de la dernières AG, n’étaient pas encore réalisés ») ne permet de caractériser avec précision et certitude l’origine de la dégradation des plafonds entre le 1er et le 2ème étage.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la responsabilité de la société ORPHEE ne peut être retenue, sur le fondement de l’article 1242 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de condamnation de la société ORPHEE au paiement de la somme de 8.178,82 € au titre du reliquat des travaux de reprise des planchers entre les 1er et 2ème étages.

4. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la société ORPHEE la somme de 9.864,98 € en réparation du préjudice subi pendant 11 mois

La société ORPHEE expose que le sinistre a obligé son locataire à donner congé. Elle fait également valoir qu’elle n’a pu relouer son bien pendant 11 mois, du mois d’août 2018 au mois de juillet 2019, date à laquelle les travaux effectués en urgence puis votés par l’assemblée générale le 6 novembre 2018 (réfection des plafonds, des mur et plancher du 2ème étage, des murs et planchers du 1er étage) ont été achevés.

La société ORPHEE estime avoir droit à une indemnité, sur le fondement des dispositions du III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le syndicat des copropriétaires avait récupéré les clefs de son appartement et bloqué totalement l’accès à son lot pendant la durée d’exécution des travaux.

Elle considère avoir subi un trouble de jouissance grave, qui excède la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter du fait de l'exécution des travaux dans la copropriété.

Elle soutient que le sinistre qui a affecté son lot n’est pas de son fait mais a été causé par une absence d’entretien de l’immeuble. Elle indique ne pas être opposée à la désignation d'un expert judiciaire.

Elle chiffre ainsi son préjudice :
- loyers non perçus de 604, 35 par mois pendant 12 mois,
- charges au Prorata du 3ème trimestre 2018 : 125, 48 €,
- charges du 4ème trimestre 2018 : 188, 22 €,
- charges du 1er trimestre 2019 : 190, 14 €
- charges du 2ème trimestre 2019 : 190,14 €
- charges du 3ème trimestre (prorata du 1er au 31/7/2019) : 63, 38 €.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SARL ORPHEE ne justifie ni du principe ni du quantum de sa demande d’indemnisation.

Il considère qu’elle n’établit à aucun moment l’origine des désordres.

Il expose que, aux termes du rapport d’expertise amiable en date du 27 décembre 2018, le cabinet LABOUZE a indiqué que l’origine du sinistre est privative aux appartements de la SARL ORPHEE et de Monsieur [E].

Il fait valoir que la société ORPHEE n’a jamais sollicité une expertise judiciaire pour contester les conclusions du cabinet LABOUZE.

Il estime que la société ORPHEE ne peut donc demander une indemnisation liée à une période de travaux nécessités par des désordres ayant leur origine dans ses propres installations sanitaires privatives.

***
En application du III de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.

L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».

En l’espèce, aucune des parties ne produit aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 novembre 2018 relatif au vote des travaux litigieux motivant la demande d’indemnisation de la société ORPHEE.

Cependant, le syndicat des copropriétaires produit :
- les notes d’honoraires de M. [F] [G], architecte DPLG, en date du 3 avril 2019 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires), « établie conformément à la mission que la copropriété a bien voulu me confier dans le cadre des travaux de plâtrerie suite au confortement des planchers dégradés au plafond du studio [D] [I] au 1er étage et du studio société ORPHEE au 2ème étage, exécutés par l’entreprise SARL JOLO » et par « l’entreprise MAINDRON AMTC »,
- la « demande de solde » établie par M. [F] [G] le 3 avril 2019, qui rappelle l’ordre de service n° 1 en date du 16 janvier 2019 sur devis du 12 décembre 2018, et à laquelle est annexée la facture de l’entreprise MAINDRON AMTC du 28 mars 2019 dont la lecture permet au tribunal de constater que ces travaux ont notamment impliqué la « démolition du plafond en lattis ou placoplâtre et la reprise ponctuelle de pan de bois » au 2ème étage (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires),
- la « demande de solde » établie par M. [F] [G] le 3 avril 2019 (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) à laquelle est annexée la facture de la SARL JOJO en date du 3 avril 2019 dont la lecture permet au tribunal de relever que les travaux ont notamment consisté, dans l’appartement du 2ème étage, en une mise en œuvre d’un enduit plâtre gros avec grillage et en un blocage des solivages et entrevous dans la pièce avec du plâtre et de la brique,
- la « demande de solde » établie par M. [F] [G] le 17 juin 2019 (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires), à laquelle est annexée la facture de l’entreprise PHARMABOIS en date du 18 septembre 2018 permettant au tribunal de relever que cette entreprise a notamment réalisé un devis de sondage et de mise en sécurité du plafond suite à un « dégât des eaux- appartement 2ème gauche » le 18 septembre 2018.

L’ensemble de ces éléments établissent que les travaux réalisés peuvent être considérés comme des travaux d’intérêt collectif, au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’ils visent la réparation d’éléments structurels (solives).
Ces éléments démontrent en outre que le studio dont est propriétaire la société ORPHEE au 2ème étage de l’immeuble était inhabitable, compte tenu des travaux de réfection des solives et plafonds.

Le rapport d’expertise amiable du 27 décembre 2018, réalisé par le cabinet LABOUZE, expert de l’assureur du syndicat des copropriétaires (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires), mentionne un sinistre survenu le 23 juillet 2018.

La pièce n° 9 précitée établit qu’une mise en sécurité du plafond de l’appartement de la société ORPHEE a été réalisée sur devis du 18 septembre 2018. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la date de fin de travaux, arrêtée par la société ORPHEE au mois de juillet 2019.

A cet égard, la société ORPHEE verse aux débats les courriers adressés au syndic les 11 janvier 2019, 3 juin 2019 et 4 juillet 2019 (pièces n° 2, 3 de la société ORPHEE), par lesquels elle chiffrait ses pertes de loyers pendant le période de travaux. Il est donc établi que la société ORPHEE a subi un trouble de jouissance temporaire grave, au sens des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, et ce du mois d’août 2018 au mois de juillet 2019. Il convient de rappeler que la société ORPHEE limite sa demande, dans son dispositif, à une période de préjudice de 11 mois.

S’agissant du préjudice subi, la société ORPHEE fait valoir une perte de loyer. Cependant, elle ne verse aucune pièce aux débats permettant au tribunal de constater, comme elle l’allègue, que son locataire a quitté les lieux en raison du sinistre. La prétention de la société ORPHEE ne peut donc s’analyser que comme une perte de chance d’un gain manqué et, précisément, comme une perte de chance de louer son bien.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

A cet égard, la société ORPHEE ne verse aux débats aucun élément permettant de retenir la base de calcul qu’elle propose : ni estimation locative, ni justificatif de charges.

« L’attestation notariale » qu’elle produit, si elle mentionne un studio de 15m², n’est ni datée ni signée.
Il ressort en tout état de cause des documents annexés à la convocation à l’assemblée générale du 25 mars 2020 (journal des répartitions des charges, détail des comptes copropriétaires) que la société ORPHEE est propriétaire du lot n° 50 constitué d’un studio (pièce n° 13 de la société ORPHEE).

Il est constant que les juges ont l'obligation d'évaluer le préjudice dont ils constatent l'existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).

Dès lors, eu égard à l’état des pièces produites aux débats, au fait que le préjudice porte sur l’indemnisation d’une perte de chance de louer un studio dans le [Localité 6], il convient de retenir une base de calcul équivalente à un loyer mensuel de 500 €.

La perte de chance d’obtenir le paiement de cette somme ne pouvant être égale à 100 %, en ce qu’elle ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée, celle-ci sera justement évaluée à hauteur de 60 %, soit la somme de 300 € par mois.

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à la société ORPHEE la somme de 3.300 € (300 € x 11 mois) en réparation du trouble de jouissance temporaire grave subi, au sens des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, pendant 11 mois.

La société ORPHEE sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande d’indemnisation formée en application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

5. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la société ORPHEE la somme de 3000 € pour abus de pouvoir et tentative d’intimidation

En l’espèce, la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’une faute consistant pour le syndicat des copropriétaires à avoir « abusé de son pouvoir » ou « tenté d’intimider » la société ORPHEE, de sorte que celle-ci sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3.000 € pour abus de pouvoir et tentative d’intimidation.

6. Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de condamnation de la société ORPHEE à la somme de 3.000 € pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires soutient sa demande au motif que la société ORPHEE n’a produit aucun élément probant à l’appui de ses demandes indemnitaires, au demeurant infondées.

***
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, le présent jugement fait partiellement droit à la demande d’indemnisation sollicitée par la société ORPHEE.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par la société ORPHEE en introduisant la présente instance, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

7. Sur les demandes accessoires

La société ORPHEE, dont les prétentions ont été partiellement déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Décision du 12 Septembre 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/04130 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBDZ

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Augustin KEMADJOU, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

S’agissant des frais irrépétibles, le tribunal constate que si la société ORPHEE sollicite, au sein du dispositif de ses conclusions, la condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic, elle soutient, dans ses moyens, la condamnation du syndicat des copropriétaire, « représenté par son syndic ».

Il convient donc de considérer que le dispositif des conclusions de la société ORPHEE comporte une erreur purement matérielle et de retenir que sa demande formée au titre des frais irrépétibles ne vise que la condamnation du syndicat des copropriétaires.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] sera condamné à payer à la société ORPHEE la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,