TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/04965

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M .[D] [Z]
Mme [V] [C] ép.[Z]
Mme [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04965 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43TZ

N° MINUTE : 12

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [X] [E],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [Z],
non comparant, ni représenté
Madame [V] [C] épouse [Z],
non comparante, ni représentée
Madame [B] [Z],
non comparante, ni représentée
demeurant ensemble [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04965 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43TZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2017, M. [X] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Z], Mme [V] [C] épouse [Z] et Mme [B] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1555,20 euros et d’une provision pour charges de 180 euros.

Par actes de commissaire de justice du 21 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5717,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [Z] et Mme [V] [Z] le 27 décembre 2023.

Par assignations du 14 mars 2024, M. [X] [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation judicaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [Z], Mme [V] [C] épouse [Z] et Mme [B] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8599,53 euros au titre de l’arriéré locatif,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 juin 2024, M. [X] [E], représenté par son avocat, indique que la dette a été soldée mais indique maintenir la demande d’expulsion.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [D] [Z], Mme [V] [C] épouse [Z] et Mme [B] [Z] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 21 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements la somme de 5717,68 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 février 2024.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas satisfaite. Cependant, le bailleur a maintenu sa demande d’expulsion et les défendeurs non comparants, n’ont par définition pas formulé de demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [D] [Z], Mme [V] [C] épouse [Z] et Mme [B] [Z] seront donc condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [Z], Mme [V] [C] épouse [Z] et Mme [B] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [X] [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,