TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 21/14267

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 21/14267
N° Portalis 352J-W-B7F-CVPUL

N° MINUTE : 6

contradictoire

Assignation du :
09 Novembre 2021

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDERESSE

S.A. GROUPAMA GAN VIE
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1136

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [V] [A] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Alain STIBBE de l’AARPI DGS-GRYNWAJC-STIBBE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P211

Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 21/14267 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVPUL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 1985, la société Gan Vie – aux droits de laquelle est venue la société anonyme Gan Assurance Vie, dénommée aujourd’hui Groupama Gan Vie (ci-après la SA Groupama Gan Vie) – a donné à bail renouvelé à M. [M] [P] – aux droits duquel sont venus M. [R] [P] puis, par suite d’une cession du fonds de commerce par acte sous seing privé du 14 février 2005, Madame [V] et M. [I] [Z] (ci-après les époux [Z]) – des locaux commerciaux composés d’une « grande boutique avec WC » et de son sous-sol, et situés au [Adresse 1] à [Localité 4].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er octobre 1982, moyennant le versement d’un loyer annuel de 89.250 francs (soit 13.605,87 euros) hors taxes hors charges.

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « commerce de marchand de meubles, literie et bronzes ».

Par acte sous seing privé du 1er avril 1992, la société Gan Vie a consenti à M. [R] [P] un avenant de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1991 et moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 190.000 francs, soit 28.965,31 euros.

Par acte sous seing privé du 26 mai 2004, les parties ont conclu au renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2004, moyennant le versement d’un loyer annuel, indexé à l’Indice des Loyers Commerciaux, de 55.000 euros hors taxes et d’un dépôt de garantie de 13.750 euros. Par le jeu des indexations, le loyer mensuel s’élève aujourd’hui à 6.119,53 euros hors taxes, soit 7.343,44 toutes taxes comprises.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2012, la SA Groupama Gan Vie a adressé aux époux [Z] un congé pour le 30 juin 2013 avec offre de renouvellement à effet au 1er juillet 2013, moyennant le versement d’un loyer annuel de 102.850 euros hors taxes hors charges. En l’absence de diligences des parties, le bail s’est renouvelé pour neuf ans à compter du 1er juillet 2013, les autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées.

Des loyers n’ayant pas été réglés, la SA Groupama Gan Vie a fait délivrer aux preneurs, par acte d’huissier du 5 octobre 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme totale de 91.559,68 euros au titre des loyers et accessoires échus au 3 octobre 2018 (82.862,32 euros), de la majoration de 10% prévue par application de la clause pénale (8.286,23 euros) et du coût dudit commandement (411,13 euros).

Les deux règlements de 21.852,12 euros chacun effectués par les preneurs le 1er août et le 30 octobre 2018 n’ayant pas permis l’apurement total de leur dette locative dont le montant s’élèvait, au 30 novembre 2018, à 67.785,85 euros, la SA Groupama Vie a assigné en référé, par acte d’huissier du 19 décembre 2018, les époux [Z] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 5 novembre 2018 et la condamnation des preneurs au paiement de leur dette locative s’élevant à 68.785,85 euros toutes taxes comprises.

Par ordonnance du 19 février 2019, signifiée aux preneurs le 15 mars de la même année, le juge des référés a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 5 novembre 2018, suspendu les effets de ladite clause, condamné les époux [Z] au paiement de la somme de 53.235,77 euros au titre des loyers, charges, accessoires et de l’indemnité d’occupation, accordé un délai de paiement d’un an, fixé les mensualités à 4.436 euros, et prononcé l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion des preneurs ainsi que la consignation de leurs meubles en cas de non-respect du moratoire susmentionné.

Les époux [Z] ayant interjeté appel de ce jugement le 1er avril 2019 afin de solliciter de plus larges délais de paiement, la cour d’appel a confirmé, le 17 octobre 2019, le jugement litigieux mais a réduit le montant visé par la clause pénale à un euro.

La SA Groupama Gan Vie leur a, par la suite, fait délivrer aux époux [Z] par acte d’huissier du 25 juin 2020, un second commandement de payer visant la clause résolutoire, pour les sommes impayées dont le décompte a été arrêté au 8 juin 2020.

Par courrier du 17 juin 2020, les époux [Z] ont sollicité auprès de la SA Groupama Gan Vie – afin de faire face aux mesures administratives prises durant la crise sanitaire – l’annulation des loyers jusqu’au mois de septembre 2020 inclus et la diminution des loyers de 30% jusqu’à la fin du bail en cours, soit jusqu’au 30 juin 2022.

La bailleresse a refusé de faire droit à ces demandes en raison d’une dette locative s’élevant à 18.744,79 euros au 1er mars 2020, et a fait délivrer aux preneurs, par acte extra judiciaire du 13 novembre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme totale de 51.485,54 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 octobre 2020 et du coût de l’acte.

Suite à la mise en demeure des preneurs par la bailleresse, le 16 novembre 2020, visant le paiement d’une dette locative s’élevant à 58.432,05 euros, les époux [Z] ont effectué, le 4 janvier 2021, le règlement du loyer du mois de décembre 2020 et la bailleresse a encaissé, le 18 août 2021, un virement de 14.550,08 euros.

Se prévalant d’une dette locative de 116.632,37 euros au 1er octobre 2021, la bailleresse a de nouveau fait délivrer, par acte d’huissier du 14 octobre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de cette somme.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2021, la bailleresse a fait pratiquer une saisie conservatoire de la somme de 116.632,37 euros à destination de la banque Neuflize OBC et du CIC, avec dénonciation aux époux [Z] le 18 octobre 2021.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 9 novembre 2021, la bailleresse a assigné les époux [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir résilier le bail litigieux, condamner les preneurs aux versements de la somme de 123.907,11 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 1er novembre 2021 avec intérêt au taux légal à compter du commandement du 14 octobre 2021 sur la somme de 116.632,08 euros et à compter de la délivrance de l’assignation sur le surplus, les condamner au paiement de la somme de 12.390,71 euros au titre de la clause pénale, et constater l’acquisition du dépôt de garantie.

L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds.

Par ordonnance du 23 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation. Aucun accord transactionnel n’a toutefois pu être trouvé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2023.

Aux termes de dernières conclusions d’actualisation , notifiées au visa de l’article 802 du code de procédure civile par RPVA le 13 mai 2024, la SA Groupama Gan Vie demande au tribunal de :
- Juger que la clause résolutoire du bail est acquise au 20 juin 2021 faute de règlement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 novembre 2020 deux mois après la date à laquelle l’activité des défendeurs a cessé d’être affecté par une mesure de police administrative mentionnée au I de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en date du 3 octobre 1985 renouvelé selon avenant du 26 octobre 2004, aux torts exclusifs de M. [I] [Z] et de Mme [V] [E], épouse [Z], pour défaut réitéré et persistant de paiement des loyers et charges à leur échéance contractuelle,
En conséquence :
- Ordonner l’expulsion de M. [I] [Z] et de Mme [V] [E] épouse [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 4], dès signification du jugement à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,
- Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard et ce jusqu’à complète et effective libération des lieux,
- Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, sur place ou dans un garde meuble, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement M. [I] [Z] et Mme [V] [E] épouse [Z] à payer à la société Groupama Gan Vie une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer mensuel en principal, charges et taxes en sus, à compter du jugement à intervenir jusqu’à complète et effective libération des lieux,
- Condamner solidairement M. [I] [Z] et Madame [V] [E] épouse [Z] au paiement de la somme de 348.900, 01 euros correspondant aux loyers et accessoires impayés au 1er mai 2024, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2021 sur la somme de 116.632,08 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 123.907,11 euros, à compter du 5 mars 2023 sur la somme de 244.251,44 euros, à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 304.884,99 euros et à compter de ce jour sur le surplus,
- Condamner solidairement M. [I] [Z] et Madame [V] [E] épouse [Z], à payer à la société Groupama Gan Vie la somme de 24.425,14 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
- Ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société Groupama Gan Vie,
- Débouter M. [I] [Z] et Madame [V] [E] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes et conclusions à toutes fins qu’elles comportent,
- À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire des délais de paiement devaient être accordés aux époux [Z], et la résiliation du bail suspendue pendant lesdits délais, juger qu’à défaut de règlement par les époux [Z] à bonne date en sus du loyer, charges et accessoires courants, d’une seule des mensualités de l’échéancier, le tout deviendra exigible et la résiliation du bail sera acquise à la société Groupama Gan Vie,
- Condamner solidairement M. [I] [Z] et Madame [V] [E] épouse [Z] à payer à la société Groupama Gan Vie, la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement M. [I] [Z] et Madame [V] [E] épouse [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 14 octobre 2021, des deux saisies conservatoires de créances du 13 octobre 2021 et leur dénonciation, qui pourront être recouvrés pour ceux qu’elle aura exposés par Maître Sylvie Mitton-Smadja, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SA Groupama Gan Vie fait valoir en substance :
- Sur les conséquences des mesures administratives durant la crise sanitaire :
* Sur l’annulation des commandements de payer visant la clause résolutoire : s’agissant du commandement du 25 juin 2020, qu’il a été notifié après la 1ère période juridiquement protégée et que la bailleresse ne s’en est pas prévalue, s’agissant du commandement du 13 novembre 2020, qu’il a été notifié avant la 2ème période juridiquement protégée et que cette dernière ne reporte que la date de son effet, s’agissant du commandement du 14 octobre 2021, qu’aucune mesure administrative ne l’influence,
* Sur l’exigibilité des loyers : que les mesures administratives prises durant la crise sanitaire étant générales, temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et non imputable au bailleur mais seulement au législateur, le preneur ne peut soulever la perte de la chose louée ou l’exception d’inexécution pour s’exonérer de payer le loyer, que le créancier qui n’a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit n’est pas fondé à invoquer la force majeure et qu’un tel moyen ne peut justifier la non satisfaction d’une obligation relative au paiement d’une somme d’argent, que de telles positions ont été confirmées par la Cour de cassation le 30 juin 2020,
- Sur la résiliation du bail :
* Sur l’acquisition de la clause résolutoire : qu’eu égard au décompte locatif arrêté au 31 octobre 2021, les preneurs n’ont pas réglé les causes du commandement de payer du 13 novembre 2020 – portant sur une dette locative de 51.157,01 euros – deux mois après la date à laquelle les défendeurs ont cessé d’être affectés par une mesure de police administrative,

* Sur la résiliation judiciaire du bail : que les manquements des époux [Z] sont graves dès lors qu’ils sont répétés à partir du 1er confinement, constatés par le juge des référés et constituent 31 mois d’impayés d’une part, et que les preneurs n’ont proposé aucun moratoire et ont disposé de délais suffisamment amples pour payer leur dette locative d’autre part, que la stipulation d’une clause résolutoire n’exclut pas la mise en œuvre d’une résiliation judiciaire,
- Sur le déficit probatoire des preneurs :
* Sur la forme : que les preneurs n’ont pas communiqué l’intégralité des pièces qu’ils évoquent dans leurs dernières conclusions, malgré la sommation leur ayant été notifiée par la bailleresse le 20 juin 2022 par RPVA,
* Sur le fond : que les preneurs n’ayant communiqué aucun élément relatif à leur chiffre d’affaires, ils ne prouvent pas les difficultés financières qu’ils ont rencontrées durant la crise sanitaire, d’autant plus qu’ils ont bénéficié d’aides au titre du fonds de solidarité, que, deuxièmement, les allégations des preneurs – énonçant que la cession de leur fonds de commerce est subordonnée au renouvellement du bail et que ledit renouvellement est refusé par la bailleresse - sont ni prouvées ni pertinentes, dès lors que le bail a déjà été renouvelé et qu’aucun acquéreur potentiel n’a été présenté à la bailleresse ; que de surcroît, les preneurs ne justifient pas le paiement du loyer de mars et mai 2020,

Par leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, les époux [Z] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :
À titre principal, sur le fondement des textes adoptés pour faire face à l’épidémie due au Covid-19, à titre subsidiaire, sur celui de l’impossibilité d’exploiter et, à titre très subsidiaire, sur celui de l’exception d’inexécution :
- Annuler, purement et simplement, les commandements de payer signifiés aux époux [Z] les 25 juin 2002, 13 novembre 2020 et 14 octobre 2021,
À titre infiniment subsidiaire, sous réserve de toutes autres sommes versées depuis l’assignation :
- Octroyer aux époux [Z] [de] plus larges délais pour s’acquitter de la somme de 29.100,16 euros à l’égard de la société Groupama Gan Vie,
En tout état de cause :
- Condamner la société Groupama Gan Vie à verser aux époux [Z] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, pour violation de son obligation de bonne foi et abus de droit dans l’exécution du contrat les liant,
- Dire que chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

Au soutien de leurs demandes, les époux [Z] font valoir :
- Sur les conséquences des mesures administratives durant la crise sanitaire :
* Sur l’annulation des commandements de payer visant la clause résolutoire : que l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ainsi que la loi du 14 novembre 2020 prévoient que l’absence de paiement des loyers étant arrivés à échéance durant la période allant du 12 mars 2020 à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ne peut entrainer des sanctions, que, dès lors que les preneurs bénéficient d’une telle protection d’une part, et que les commandements de payer litigieux se fondant sur des loyers échus pendant la période susmentionnée d’autre part, lesdits commandement doivent être annulés,
* Sur les loyers :
§ Sur leur quantum : que les loyers échus hors période de fermetures administratives ont été acquittés ou vont être régularisés, que la dette locative visée par le commandement de payer du 25 juin 2020 est erronée et s’élève non pas à 28.859,50 euros mais 14.550,08 euros, que les sommes visées par les commandements de payer suivant sont également erronées,
§ Sur leur exigibilité : que les mesures administratives prises pour faire face à la crise sanitaire ont engendré la perte de la chose louée et la possibilité, pour le preneur, de soulever l’exception d’inexécution afin de s’exonérer du paiement des loyers, dès lors que le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance ne peut être justifié par la force majeure,
§ Sur l’octroi de délai de paiement : qu’en vertu du code civil et de « la Charte des bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs pour faire face à la crise du Covid 19 » d’une part, et au jugement rendu par le juge des référés d’autre part, les délais de paiement sont nécessaires pour prendre en compte les difficultés engendrées par la période, que, quand bien même les époux [Z] ont bénéficié des aides au titre du fonds de solidarité, celles-ci ont été octroyées avec du retard, que la crise sanitaire a entraîné une chute du chiffre d’affaires des preneurs,
- Sur la mauvaise foi de la bailleresse : que les preneurs souhaitaient céder leur fonds de commerce afin d’apurer leur dette locative mais qu’en refusant de conclure un avenant de renouvellement du bail, la bailleresse n’a pas permis une telle cession dès lors qu’elle ne garantissait plus au potentiel acheteur le droit au bail.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023, l’affaire plaidée à l’audience du 10 juin 2024 et mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Dans le corps de ses dernières conclusions, la société Groupama Gan Vie demande au tribunal d’écarter des débats les pièces 1 à 36 qui ne lui ont pas été communiquées, sans toutefois reprendre cette demande dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit le tribunal.

Cependant à l’analyse du dossier déposé par l’avocat des époux [Z], il apparaît en outre que celui-ci est incomplet en ce qu’il manque les pièces suivantes :
7. Lettre recommandée de BNP PARIBAS REAL ESTATE du 19 septembre 2017
8. Photos des travaux du [Adresse 1]
17. Courriel de Madame [U] du 15 avril 2020
22. Attestation de Monsieur [Y] [D]-[L], expert-comptable, du 27 octobre 2020
25. Commandement de payer du 25 juin 2020
28. Courrier officiel adressé par Me ANTOINE à son confrère, Me MITTON-SMADJA, le 4 janvier 2021
36. Liste des membres de la FFA

Ces pièces étant nécessaires pour statuer (notamment compte tenu de la demande de nullité des commandements soutenue par les défendeurs), il est nécessaire d’ordonner la réouverture des débats (sans révocation de l’ordonnance de clôture), l’avocat des défendeurs étant enjoint de communiquer au tribunal les pièces manquantes sus visées.
Il sera également à toutes fins utiles enjoint à l’avocat des époux [Z] de communiquer à l’avocat de la société Groupama Gan Vie, si celui-ci ne les a toujours pas à sa disposition et le sollicite, l’ensemble des pièces n°1 à 36 visées au bordereau de ses dernières conclusions.

Les demandes seront réservées

PAR CES MOTIFS