TJ Nantes, 19 sept. 2024, RG 24/00600

N° RG 24/00600 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NAK6

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 19 Septembre 2024

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S.A.S. BHS

C/

Compagnie d’assurance MMA ASSURANCES MUTUELLES
[W] [J]
[L] [Z]
[O] [Z]
[S] [J]
[Y] [Z]
S.A. GENERALI IARD

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copie exécutoire délivrée le 19/09/2024 à :

la SELARL DIDIER BOYENVAL - AVOCAT - CONSEIL - 212
copie certifiée conforme délivrée le 19/09/2024 à :

la SELARL ARMEN - 30
Me Sébastien CHEVALIER - 256
la SELARL DIDIER BOYENVAL - AVOCAT - CONSEIL - 212
la SELARL QUADRIGE AVOCATS
Expert
dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Isabelle CEBRON lors de l’audience et Eléonore GUYON lors du prononcé

DÉBATS à l'audience publique du 29 Août 2024

PRONONCÉ fixé au 19 Septembre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. BHS (RCS Nantes N°893162792) représenté par son président Mr [A] [I], dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Didier BOYENVAL de la SELARL DIDIER BOYENVAL - AVOCAT - CONSEIL, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Compagnie d’assurance MMA ASSURANCES MUTUELLES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Madame [S] [J], demeurant [Adresse 6]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 9]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

S.A. GENERALI IARD , assureur des locaux des propriétaires agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Aurélie CARFANTAN-MOUZIN de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS

D'AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 21 octobre 2019 par Me [N] [G], notaire à [Localité 10], Madame [W] [J] épouse [K], Madame [S] [J], Monsieur [O] [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [Z] ont donné à bail commercial à la S.A.S. EURL BIEN VETU un local avec parking situé [Adresse 7] à [Localité 12] pour une durée de 9 ans à destination de prêt à porter féminin et masculin, vente de chaussures, accessoires et maroquinerie, espace de coiffure afro et accessoirement vente de mèches capillaires, de produits cosmétiques de bijoux, moyennant un loyer annuel de 90 000 € hors taxes hors charges facturé trimestriellement et payable mensuellement d'avance.

Se plaignant de dégâts des eaux répétés nuisant à son activité et de l'inaction des bailleurs, la S.A.S. BHS a fait assigner en référé Madame [W] [J], Madame [S] [J], Monsieur [O] [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [Z], la S.A.M. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, son assureur des locaux, et la S.A. GENERALI IARD, assureur des propriétaires, par actes de commissaires de justice des 15, 16, 17, 27, 28 mai 2024 afin de solliciter :

- la condamnation solidaire des défendeurs à l'indemniser à hauteur d'une provision de 500 € au titre du préjudice de jouissance lié à la fermeture de la salle arrière sur la période d'octobre 2021 à mai 2024, soit 16 000 €, à lui rembourser une facture de NANTES METROPOLE à hauteur d'une provision de 88,28 €, à l'indemniser à hauteur d'une provision de 15 000 € hors taxes soit 18 000 € TTC au titre du stock de marchandises détériorées, d'une provision de 6 578 € au titre des pertes d'exploitation et frais de nettoyage suite aux dégâts des eaux de juillet août 2022 et travaux de septembre 2022,
- la remise en état par les bailleurs de la salle située à l'arrière du local commercial, de la barrière cassée extérieure, des faux plafonds de la réserve, des parquets et murs placo dégradés, sous astreintes de 300 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant le prononcé de l'ordonnance,
- l'enterrement définitif du câble de la société ORANGE par les bailleurs sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du 30ème jour suivant le prononcé de l'ordonnance,
- subsidiairement l'organisation d'une expertise,
- en tout état de cause, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une somme de 4 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Madame [W] [J], Madame [S] [J], Monsieur [O] [Z], Monsieur [Y] [Z] et Madame [L] [Z] soulèvent l'irrecevabilité des prétentions de la demanderesse qui ne justifie pas de sa qualité à agir, faute de consentement à la cession du bail, et alors qu'il n'y a pas d'urgence à examiner des demandes se heurtant à des contestations sérieuses, soulignent que les pièces produites ne sont pas probantes pour les préjudices allégués et travaux réclamés, qu'il n'y a pas de preuve de désordres leur incombant pouvant justifier une expertise, que le personnel sur place a refusé l'intervention d'un couvreur mandaté suite aux dernières pluies et que l'entretien des cheneaux n'est pas fait, que le loyer est payé avec retard. Ils concluent à l'irrecevabilité et au rejet des demandes, avec condamnation de la demanderesse à leur payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La S.A. GENERALI IARD conteste être l'assureur des bailleurs et souligne que les pièces produites font état d'une assurance au nom de la Cie LE FINISTERE, les échanges de mails avec un courtier qui est par ailleurs son agent ne permettant pas de l'attraire à la cause. Elle conclut au rejet de toute demande formée contre elle, avec condamnation de la société BHS à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La S.A.M. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES soutient qu'elle a été l'assureur de la société BHS du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, qu'elle n'est concernée que par un sinistre d'octobre 2021 pour lequel une expertise a été réalisée dont les conclusions rendent les demandes de provision sérieusement contestables, d'autant plus que des indemnités ont été versées, que la demande d'expertise est sans motif légitime à son égard. Elle conclut au débouté de la demanderesse.

La demanderesse rétorque que les contestations opposées ne sont pas sérieuses, qu'elle n'avait pas connaissance de l'assurance des locaux par la Cie LE FINISTERE alors que de nombreux échanges étaient rédigés au nom de GENERALI, que des quittances établissent sa qualité de locataire, qu'elle a vainement demandé la régularisation d'un nouveau bail à son nom, que des constats de commissaire de justice, dont le dernier du 19 juin 2024 établissent les dégâts des eaux et que de nombreux documents étayent ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Si la demanderesse ne justifie pas de son titre à exploiter les lieux, ni de la date où elle est entrée dans ceux-ci, il n'en demeure pas moins qu'elle les occupe depuis de nombreux mois et qu'elle en paie le loyer sans protestation des bailleurs, qui ont fait délivrer des avis d'échéance de loyer à son nom et sans réserve par leur mandataire, au moins depuis janvier 2024.

La S.A.S. BHS a donc qualité à agir pour se plaindre de l'état des locaux qu'elle occupe.

Sur la demande de mise hors de cause de GENERALI :

Il résulte des attestations d'assurance communiquées par les bailleurs que c'est bien la société LE FINISTERE qui est l'assureur des locaux pour leur compte.

Il convient donc de déclarer la S.A. GENERALI IARD hors de cause.

Sur les demandes de provision et d'exécution de travaux :

Sur la base de déclarations, constats non contradictoires et d'évaluations qu'elle fait de ses préjudices, la demanderesse forme des demandes de provision qui sont sérieusement contestées, tant sur le principe de la responsabilité des bailleurs, dès lors que l'entretien locatif des locaux est discuté, que sur le montant des préjudices ayant pu résulter des dommages allégués. Il est ainsi souligné que la facture de Nantes Métropole n'est pas détaillée, que le bail comporte une clause de souffrance laissant tous préjudices résultant de travaux à la charge du preneur, et que la cause des dégâts des eaux n'a pas été déterminée par une expertise judiciaire.

De même, des travaux sont demandés sans qu'il ne soit établi avec certitude que leur exécution incombe aux bailleurs, le seul fait que des dégâts des eaux se soient produits ne permettant pas de présumer que ceux-ci résultent de leurs obligations découlant du bail, alors que le preneur est tenu de faire l'entretien courant comme le nettoyage des gouttières et que celui-ci est discuté.

Il convient donc de rejeter l'ensemble des demandes principales qui se heurtent à des contestations sérieuses.

Sur la demande d'expertise :

La S.A.S. BHS présente des copies des documents suivants :
- bail commercial,
- facture Nantes Métropole,
- courriers et courriels,
- factures, devis,
- photographies,
- attestations comptables,
- procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 juin 2024.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.A.S. BHS concernant notamment des infiltrations dans ses locaux sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Si les MMA justifient avoir indemnisé leur assurée pour des préjudices en relation avec un sinistre qui lui a été déclaré, la preuve n'est pas rapportée que les indemnités ont été encaissées à titre transactionnel, ni que la cause du sinistre a disparu, de sorte que la demande d'expertise repose sur un motif légitime à l'égard de cet assureur.

Sur les frais :

La demande formée contre la S.A. GENERALI IARD étant rejetée, il est équitable de fixer à 1 500 € l'indemnité que la S.A.S. BHS devra lui payer en application de l'article 700 du code de procédure civile, étant observé que dès le constat amiable de dégât des eaux du 27 juillet 2022, la demanderesse avait connaissance de l'assurance Le Finistère pour les bailleurs et que parmi les courriels produits figurent notamment en pièce 39 des demandeurs celui du 14 décembre 2022 faisant état de manière très apparente du service indemnisation du Finistère Assurance, celui du 12 décembre 2022 mentionnant aussi le service indemnisation du Finistère Assurance, en pièce 40, un courriel du 21 octobre 2022 transmettant un message du 19 octobre de Madame [B] [T] du Finistère assurance, pour ne citer que quelques exemples parmi d'autres, établissant sans ambiguïté que la demanderesse ne pouvait ignorer que l'agent local GENERALI ne servait que d'intermédiaire auprès de la Cie LE FINISTERE.

Pour le surplus, il est prématuré de prendre d'autres dispositions concernant les dépens et pour les frais irrépétibles, qui resteront à la charge de chaque partie qui les a exposés, étant à ce stade impossible de déterminer une partie perdante.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,