TJ Nanterre, 19 sept. 2024, RG 24/00708

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00708 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJQ4

N° :

[B] [X]

c/

S.A.R.L. ETABLISSEMENT EFA

DEMANDERESSE

Madame [B] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Guillaume BRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0639

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ETABLISSEMENT EFA
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Farida MESSAOUDI ABTROUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2145

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 31 juillet 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 1973, [B] [X] a donné à bail commercial à la société ETABLISSEMENT EFA des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf années.

Le bail a ensuite été renouvelé à plusieurs reprises, notamment par acte sous seing privé en date du 1er mars 1994.

Par jugement en date du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a constaté le renouvellement du bail au 1er janvier 2016 et fixé le loyer annuel à la somme de 27 830,35 euros en principal, hors charges et hors taxes.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2024, [B] [X] a fait délivrer à la société ETABLISSEMENT EFA un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 6 957,59 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2024.

C’est dans ces conditions que, par acte du 11 mars 2024, [B] [X] a fait délivrer une assignation en référé à la société ETABLISSEMENT EFA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 24 février 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur,
-l’autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie à titre d’indemnité de résiliation à hauteur de 12.300 euros,
-condamner la société ETABLISSEMENT EFA à lui payer la somme de 6.957,59 euros correspondant au terme du 4ème trimestre 2023 impayé outre les intérêts au taux légal courus depuis le commandement de payer,
-condamner la société ETABLISSEMENT EFA à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 2.597,50 euros à compter du 25 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,
-condamner la société ETABLISSEMENT EFA à lui payer la somme provisionnelle de 24.367,75 euros au titre des arriérés de loyers dus en suite de la fixation judiciaire du loyer depuis le 1er janvier 2016,
-condamner la société ETABLISSEMENT EFA à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024.

A l’audience du 3 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 31 juillet 2024, [B] [X] a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance et a formulé une demande aux fins de produire une note en délibéré. Elle considère que sur les manquements qui lui sont reprochés, aucune preuve n’est rapportée par la défenderesse.

Le président du tribunal judiciaire a refusé la demande tendant à produire une note en délibéré.

La société ETABLISSEMENT EFA, représentée, formule des conclusions dans lesquelles elle sollicite in limine litis de prononcer la caducité de l’assignation délivrée le 11 mars 2024, de prononcer la nullité du commandement de payer en raison d’une signification irrégulière et à défaut d’ordonner une nouvelle signification dudit commandement. Elle sollicite de prononcer l’incompétence du juge des référés pour existence de contestations sérieuses et renvoyer la partie demanderesse à mieux se pourvoir devant le juge du fond. Au fond, elle sollicite de condamner la demanderesse au paiement de la somme provisionnelle de 10.000 euros pour ses manquements et ses défauts d’exécution de ses obligations en qualité de bailleur, à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Farida ABTROUN-MESSAOUDI. Elle fait valoir qu’aucune tentative de conciliation préalable n’a été menée et que le bail conclu n’était pas conforme à la législation en vigueur, notamment en raison de divers manquements imputés à la bailleresse. Elle conteste également les sommes dues au titre des loyers et charges en évoquant un décompte erroné et des sommes non dues pendant la période de confinement imposée durant la crise sanitaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la caducité de l’assignation

Aux termes de l’article 754 du code de procédure civile, la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de 15 jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins 15 jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

En l’espèce, la société ETABLISSEMENT EFA soulève la caducité de l’assignation en considérant que la copie de celle-ci n’a pas été remise 15 jours avant la date d’audience. Cependant, l’assignation de [B] [X] en date du 11 mars 2024 a été remise au greffe le 19 mars 2024, plus de 15 jours avant l’audience du 3 juillet 2024.

En conséquence, le délai de remise de l’assignation ayant bien été respecté, la demande de prononcer la caducité de l’assignation de la société ETABLISSEMENT EFA sera rejetée.

Sur la tentative préalable de conciliation

L’article 750-1 du code de procédure civile, en vigueur à partir du 13 mai 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice ou d’une tentative de médiation ou de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros […]. En sus, il est de jurisprudence constante que cet article s’applique même en référé.

En l’espèce, dans son assignation en date du 11 mars 2024, la demanderesse formule des demandes tendant à la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et à l’expulsion de la défenderesse ainsi qu’à sa condamnation à lui payer plusieurs sommes dont la somme de 24.367,75 euros, cette demande dépassant à elle-seule le seuil de 5 000 euros au-delà duquel aucune tentative préalable de conciliation n’est plus exigée.

En conséquence, le moyen tendant à déclarer les demandes irrecevables faute de conciliation préalable sera rejeté.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
• la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’article 654 du code de procédure civile dispose que la signification doit être faite à personne. A défaut, l’article 655 du même code prévoit que l’acte peut être délivré soit à domicile soit à résidence. L’huissier de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification. Selon l’article 656 du même code, si personne ne veut ou ne peut recevoir la copie de l’acte, l’huissier laisse au domicile un avis de passage. Il doit également aviser l’intéressé de la signification par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage.

Il est de jurisprudence constante qu’en cas de signification à personne morale, ladite signification peut se faire au lieu de son établissement, lequel correspond au lieu de son siège social tel que figurant au Kbis, et il ne peut être reproché à la partie à l’origine de la procédure de ne pas avoir fait signifier l’acte à l’adresse personnelle du gérant de la société.

En l’espèce, la défenderesse fait valoir que l’huissier n’a pas réalisé les diligences suffisantes pour parvenir à une signification à personne auprès de [Z] [J], gérante de la société ETABLISSEMENT EFA, puisqu’il s’est contenté du nom sur la boîte aux lettres pour identifier l’adresse du siège social. De plus, elle soutient que l’huissier n’a pas respecté son obligation de déposer une lettre simple dans la boîte aux lettres de la société.

Cependant, la société ETABLISSEMENT EFA dispose d’un siège social situé au [Adresse 2] à [Localité 4], adresse mentionnée tant sur l’extrait de Kbis et sur le contrat de bail commercial du 1er mars 1973 que sur l’assignation en date du 11 mars 2024 et sur le commandement de payer en date du 24 janvier 2024. De plus, l’huissier de justice précise que l’adresse de la société est confirmée par le voisinage, qu’un avis de passage a été laissée sous la porte et que le représentant légal ou une personne habilitée à recevoir une copie de l’acte sont absents des locaux de la société. Il précise que l’acte a été déposé en son étude et qu’une lettre simple a été envoyée au destinataire de l’acte.

Ainsi, l’huissier instrumentaire a effectué les diligences suffisantes afin de procéder à une signification à personne et en l’absence d’une telle possibilité, il a respecté les formalités nécessaires à une signification par dépôt de l’acte à étude de sorte que la demande tendant à prononcer la nullité du commandement de payer ou à ordonner une nouvelle signification sera rejetée.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 24 janvier 2024 se décompose comme suit :
-6.957,59 euros au titre des loyers et charges impayés,
-162,64 euros pour le coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 6.957,59 euros.

Le commandement étant valable et la clause résolutoire insérée au bail régulière, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 24 février 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit les décomptes et factures des sommes dues, qui correspondent aux dispositions du bail. De plus, [B] [X] produit le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 6 septembre 2021 constatant le renouvellement du bail au 1er janvier 2016 entre les parties et fixant à la somme de 27.830,35 euros en principal, hors taxes et hors charges, le montant du loyer annuel. Le décompte actualisé de la dette prend aussi en compte les différents règlements de 1 000 euros effectués par la société ETABLISSEMENT EFA au cours de l’année 2022.

S’agissant des charges et de leur mode de calcul, la demanderesse verse aux débats des factures précisant en détail le montant des charges à payer ainsi que leur allocation de sorte que l’obligation de paiement de la société ETABLISSEMENT EFA est non sérieusement contestable.

Si la société ETABLISSEMENT EFA évoque différents manquements imputés au bailleur qui pourraient être de nature à justifier une exception d’inexécution l’exonérant du paiement des loyers, notamment concernant la délivrance de locaux vétustes, cette dernière se borne à invoquer lesdits défauts d’exécution du contrat sans en rapporter la preuve de sorte que ce moyen est inopérant.

En outre, la société ETABLISSEMENT EFA évoque la période de confinement pendant la crise sanitaire durant laquelle elle n’a pu honorer le paiement de ses loyers. Cependant, les mesures prises pendant l’état d’urgence sanitaire ne sauraient constituer un cas de force majeure exonérant le preneur de son obligation de payer les loyers de sorte que ce moyen est également inopérant.
Cependant, s’agissant des loyers des deuxième et troisième trimestres de l’année 2023, la société ETABLISSEMENT EFA justifie avoir versé des loyers à hauteur de 7.879,48 euros à chaque fois, le surplus versé n’ayant pas été pris en compte pour apurer les arriérés de loyers. Il en résulte un trop perçu à hauteur de la somme de 1.843,78 euros qui sera pris en compte dans le solde de la dette.

Néanmoins, s’agissant de la somme de 807 euros évoquée dans les conclusions de la société ETABLISSEMENT EFA, cette dernière ne rapporte pas la preuve d’un éventuel paiement de cette somme de sorte qu’elle ne sera pas prise en compte.

L’article L.145-38 du code de commerce prévoit que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

En l’espèce, le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 6 septembre 2021 expose que par acte du 8 mars 2016, [B] [X] a accepté le renouvellement du bail et a demandé la fixation du loyer à 40.000 euros par an. Le jugement ayant constaté le renouvellement du bail au 1er janvier 2016 et fixé le loyer annuel à la somme de 27.830,35 euros hors charges et hors taxes, il y a lieu de considérer que le loyer révisé s’appliquait dès 2016 à compter de la demande de révision formulée par la bailleresse. En conséquence, le moyen tiré de la non-rétroactivité du jugement ayant fixé le loyer sera écarté.

Ainsi, la société ETABLISSEMENT EFA sera condamnée à verser à [B] [X] la somme de 6.957,59 euros correspondant au loyer et aux charges du 4ème trimestre 2023 impayés avec intérêt au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date du commandement de payer. Elle sera également condamnée à lui payer la somme de 22.523,97 euros (24.367,75-1.843,78) au titre des arriérés de loyers dus à la suite de la fixation judiciaire du loyer par jugement du 6 septembre 2021. La demande de provision formulée par la société ETABLISSEMENT EFA sera donc rejetée.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société ETABLISSEMENT EFA, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner ETABLISSEMENT EFA à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS