CA Aix-en-Provence, 19 sept. 2024, RG 23/00028

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/18

N° RG 23/00028

N° Portalis : DBVB-V-B7H-BL6NC

SYNDICAT MIXTE DESSTATIONS DU MERCANTOUR

C/

S.A. SOCIETE DE GESTION [Localité 6] 2000

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Farouk MILOUDI

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'expropriation de NICE en date du 31 Août 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 21/00028.

APPELANTE

SYNDICAT MIXTE DES STATIONS DU MERCANTOUR, pris en la personne de ses représentants légaux

domicilié [Adresse 9]

Représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉE

SOCIÉTÉ DE GESTION [Localité 6] 2000, prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 4]

Représentée par Me Farouk MILOUDI de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE,

assisté et plaidant par Me Raphaël LALOUM GHENASSIA,avocat au barreau de PARIS

EN PRÉSENCE DE :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES,

domiciliée [Adresse 5]

Comparante en la personne de Mme [G] [E]

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 4 Juillet 2024 en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant :

Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président, désignée pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Mme Sancie ROUX

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller

Mme Audrey CARPENTIER, conseiller

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 19 Septembre 2024 et signé par Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, , greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le Syndicat Mixte des stations du Mercantour (ci-après : le SMSM) poursuit un projet de mise aux normes de l'usine à neige de la station de ski [Localité 6] 2000 par des travaux destinés à la sécurisation du domaine skiable et la pérennité du fonctionnement de la station.

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et parcellaire conjointe s'est déroulée du 27 mai au 13 juin 2019.

Par arrêté en date du 20 janvier 2020, le préfet du Var a déclaré d'utilité publique le projet de mise aux normes de l'usine à neige de la station d'[Localité 6] 2000 et a déclaré cessibles les immeubles désignés par l'état parcellaire, portant sur la parcelle AB n° [Cadastre 1] d'une superficie de 11 337 m² au lieu-dit « [Adresse 8] » dans la commune d'[Localité 6].

Vu l'ordonnance d'expropriation en date du 3 février 2021 du juge de l'expropriation des Alpes Maritimes,

Vu le jugement avant dire droit en date du 22 septembre 2022, par lequel la juridiction d'expropriation des Alpes Maritimes a invité les parties à produire tous éléments utiles relatifs à la valorisation distincte de l'assiette foncière objet de l'emprise d'une superficie de 6 981 m² (AB n° [Cadastre 2]) et tous éléments utiles à la valorisation distincte des constructions y édifiées s'agissant du bâtiment technique d'une superficie de 1 644 m², du bâtiment abritant l'usine à neige d'une superficie de 234 m² et de l'entrée du bâtiment télécabine d'une superficie de 173 m², ainsi qu'à produire les pièces de procédure relatives à la procédure de revendication de la propriété par la commune d'Isola, des constructions édifiées sur la parcelle AB n° [Cadastre 1], pendant devant la cour d'appel de céans, outre la production des avis de valeur du service des domaines évoqués dans les mémoires,

Par jugement en date du 31 août 2023, la juridiction d'expropriation des Alpes Maritimes :

-  fixé la date de référence au 27 mai 2018,

- renvoyé devant le juge compétent pour statuer sur les bâtis,

- fixé de façon alternative l'indemnisation due par le SMSM à la Société de Gestion d'[Localité 6] 2000 (ci après : la SGI 2000) de la manière suivante :

' au titre de l'expropriation de la parcelle et des bâtis cadastrée AB n° [Cadastre 2] d'une superficie de 6 981 m² à prélever sur la parcelle AB n° [Cadastre 1] d'une superficie de 11 337 m² au lieu-dit « [Adresse 8] » dans la commune d'[Localité 6], à la somme de 2 922 650 euros, soit 2 656 045 euros au titre de l'indemnité principale et 266 605 euros au titre de l'indemnité de remploi.

' au titre de l'expropriation de l'assiette foncière, à l'exclusion des bâtis, de ladite parcelle, à la somme de 868 738 euros, soit 788 853 euros au titre de l'indemnité principale et 79 885 euros au titre de l'indemnité de remploi.

-  débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le Syndicat mixte aux dépens.

Vu la déclaration d'appel du SMSM en date du 28 septembre 2023,

Au vu de son dernier mémoire en date du 26 décembre 2023, le SMSM demande à la cour d'appel de réformer le jugement dont appel et de :

- fixer en première branche de l'alternative, l'indemnité principale relative au terrain nu de la parcelle AB n° [Cadastre 2] l'indemnité principale à la somme de 440 000 euros, augmentée de 45 000 euros au titre des indemnités accessoires de remploi, soit la somme totale de 485 000 euros,

- fixer en seconde branche de l'alternative, l'indemnité principale des bâtis et terrains nus inclus, l'indemnité principale de 1 819 237 euros, augmentée de 183 273,70 euros au titre des indemnités accessoires de remploi, soit la somme totale de 2 002 510,70 euros,

- en tout état de cause, condamner la SGI 2000 aux entiers dépens d'appel.

Le SMSM soutient que pour fixer l'indemnité principale des bâtis intégrés au terrain, le premier juge ne s'est fondé que sur un seul élément de référence, la transaction intervenue le 14 décembre 2011 sur la station d'[3] de laquelle s'évince une valeur métrique de 1 295 euros telle que réactualisée selon l'indice du coût de la construction et après décôte de 30 % pour vétusté et grande superficie.

Il rappelle que, s'agissant de l'évaluation du bâti intégré au terrain, la SGI 2000 et le commissaire du gouvernement n'ont cessé de faire valoir des appréciations successives discordantes, contrairement à lui qui a toujours défendu le même mode de calcul de l'indemnité.

Pour asseoir ses demandes, il s'appuie sur un rapport établi par Mme [T], expert, en date du 9 novembre 2020.

S'agissant de l'indemnité d'expropriation du seul terrain d'assiette de la parcelle AB n° [Cadastre 2], il retient que le premier juge a fixé l'indemnité principale à 788 853 euros en retenant une valeur métrique de 113 euros, cette valeur étant déduite d'un seul terme de référence correspondant à une cession en date du 10 novembre 2020 au prix de 150 euros /m² auquel a été appliqué une décote de 25 %, tenant compte à la fois de la zone d'aléa de phénomène torrentiel et d'une constructibilité relative. Cependant, le terme de référence se trouve dans une situation réglementaire et matérielle plus avantageuse que la parcelle expropriée. Il se situe dans la zone des chalets cossus de la station, au-dessus du c'ur de celle-ci, à l'écart des grands ensemble immobiliers et sur un faux replat au bord des pistes de ski et bien exposé au soleil, entre la zone Nb du PLUm où l'extension mesurée des habitations est autorisée et celle de UTm6 destinée aux grands ensembles hôteliers. La parcelle expropriée se trouve, elle, en périphérie basse de la station à l'écart de celle-ci, entre le bord du vallon de Chastillon, peu ensoleillé, et un grand parking à ciel ouvert. Il s'agit de la zone la moins attractive et la plus éloignée de la station. Elle est incluse entièrement en zone rouge du PLN de prévention des risques de crues torrentielles. Elle est presque entièrement occupée et il n'y a plus de place pour d'autres constructions. Il considère en conséquence que la méthode d'évaluation par comparaison ne peut pas être appliquée et qu'il convient de retenir soit la méthode par le coût de reconstruction soit par le bilan utilisateur. Compte tenu de l'impossibilité d'édifier de nouvelles constructions, il convient de considérer que l'usine à neige et le bâtiment technique et administratif des remontées mécaniques représentent les rares solutions de valorisation possible du bien qui pourraient être données à bail. Il sollicite donc en conséquence une indemnité principale de 440 000 euros et une indemnité accessoire de remploi à hauteur de 45 000 euros.

Au vu de son dernier mémoire en date du 25 avril 2023, la SGI 2000 sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de :

-  rejeter la question préjudicielle du SMSM pour exception de litispendance et subsidiairement, juger irrecevable cette demande comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée et au principe d'estoppel,

- à titre principal, fixer l'indemnité principale à la somme de 3 038 040 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 304 804 euros,

- à titre subsidiaire :

' s'agissant de l'indemnisation des bâtiments et du terrain d'assiette, fixer l'indemnité principale à la somme de 3 038 040 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 304 804 euros,

' s'agissant de l'indemnisation du terrain d'assiette, fixer l'indemnité principale à la somme de 1 047 150 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 103 215 euros.

La SGI 2000 expose que la station de ski [Localité 6] 2000 se trouve à 15 kilomètres du village d'[Localité 6] dans la vallée de la Tinée. Il s'agit de la station de ski la plus élevée des Alpes Maritimes et son altitude lui permet de bénéficier d'un enneigement abondant à chaque saison, complété par la production de neige assurée par des canons à neige. La parcelle AB [Cadastre 1] expropriée est située à proximité immédiate du parking principal de la station. Elle est occupée par une usine à neige d'une superficie de 271 m², l'entrée de la télécabine Mercantour d'une superficie de 173 m² et du centre administratif du Front de neige d'une superficie de 1 644 m², qui sert d'entrepôt, d'atelier de réparation, de garage pour les dameuses et de bureaux. Elle est située en zone Utm8 du Plan Local Urbanisme, dans laquelle sont autorisées les constructions à usage d'entrepôt liées à une activité implantée dans la station et les constructions, installations et aménagements liés à la pratique du ski. La SGI 2000 fait valoir que le coefficient d'emprise du sol n'étant pas réglementé, l'intégralité de la parcelle pourrait être construite, même si elle est située en zone rouge du PPR, à condition que cette construction n'augmente pas de manière significative le nombre de personnes exposées.

À titre principal, au soutien de ses demandes s'agissant de l'indemnisation des bâtis et terrains nus inclus, elle s'appuie sur le rapport de M. [X], expert, qui préconise l'application de la méthode de la valeur vénale du bâti, terrain intégré, méthode également retenue par le commissaire du gouvernement, qui lui semble être la plus probante compte tenu de la nature du bien et des bâtiments qui y sont édifiés. Elle demande à ce que soient écartées la méthode du compte à rebours utilisée par Mme [T], l'expert du SMSM, dans la mesure où il n'existe pas nécessairement de corrélation entre la valeur du coût de construction, du prix du foncier et du prix du terrain bâti, terrain intégré, et la méthode par rentabilité du capital dès lors que la spécificité des bâtiments techniques édifiés ne permet pas une évaluation de leur commercialité. Elle propose deux termes de comparaison : la vente d'un local industriel de 245 m², en novembre 2019, sur un terrain de 1 827 m² sur la commune de [Localité 7], au prix de 260 000 euros soit 1 061 euros/m² et la vente d'un local de type hangar de 160 m² sur un terrain de 160 m², sur la commune de [Localité 10], en décembre 2011, au prix de 250 000 euros, soit 1 563 euros/m². Ce prix étant ancien, elle propose une révision tenant compte de la variation de l'Indice du Coût de la Construction et donc une valeur de 1 849 euros/m² (1 562 euros/m²X 1886/1593). La moyenne des références permet de fixer une valeur de bâti terrain intégré de 1 455 euros/m². L'indemnité principale serait donc de 3 038 040 euros, outre une indemnité de remploi de 304 804 euros.

À titre subsidiaire, s'agissant de l'indemnisation du terrain d'assiette, la SGI 2000 critique la proposition du commissaire du gouvernement fondée sur un seul terme de comparaison, correspondant à un terrain non bâti à usage d'accès à différents chalets et ne peut donc pas faire l'objet d'aménagement, au prix de 150 euros/m² sur lequel il applique un abattement de 50 %, le terrain étant classé en zone rouge d'aléa fort de phénomènes torrentiels limitant l'utilisation du sol. Il considère que cet abattement n'a pas lieu de s'appliquer au terrain exproprié et sollicite une valeur à 150 euros/m², soit une indemnité principale à hauteur de 1 047 150 euros et une indemnité de remploi à 103 215 euros

Au vu de son dernier mémoire en date du 27 mars 2024, le commissaire de gouvernement expose que la plus grande partie de la parcelle se trouve en zone UX du Plan Local Urbanisme, accueillant des activités et des logements autour d'un grand parking et ne disposant pas de capacité résiduelle, le reste étant en zone Ns et Nls. Elle est soumise au Plan de Prétention des Risques Naturels, Zone rouge pour les phénomènes torrentiels, zone jaune (aléa maximal vraisemblable) pour les phénomènes avalancheux et en zone blanche (non exposée) aux phénomènes mouvements de terrain.

En l'état de la contestation sérieuse retenue par le premier juge s'agissant de la propriété des constructions édifiées sur la parcelle expropriée, il rappelle les dispositions de l'article L311-8 du code de l'expropriation et demande à la Cour d'appel de fixer l'indemnité d'expropriation de la manière suivante :

*hypothèse1, indemnisation des bâtiments et de leur terrain d'assiette : indemnité principale à 2 051 000 euros et indemnité de remploi à 206 100 euros, soit une indemnité totale de 2 257 100 euros.

Sur la station d'[Localité 6] 2000, il fait valoir 3 éléments de comparaison : une vente du 7 mai 2013 d'un bâtiment agricole à usage de vacherie, édifié en 1972, en zone N au Plan Local Urbanisme, au prix de 260 000 euros soit 560 euros/m² libre, une vente du 12 novembre 2013 au lieu-dit [Adresse 8] au prix de 200 000 euros soit 1 136 euros/m² occupé et une vente au 6 août 2020 au lieu-dit [Adresse 8] au prix de 120 000 euros soit 1 174 euros/m² occupé.

Sur la station d'[3], une vente du 14 décembre 2011 d'une partie de hangar pour stocker du matériel et des motos neige au prix de 250 000 euros soit 1 562 euros /m² libre.

Dans l'arrière-pays niçois : une vente du 29 septembre 2022 d'un bâtiment à usage professionnel et commercial au prix de 225 000 euros soit 703 euros/m² libre, une vente du 23 août 2022 d'un hangar à usage de scierie au prix de 378 270 euros soit 810 euros/m² libre, une vente du 22 avril 2022 d'un local d'activité au prix de 100 000 euros soit 1 176 euros/m² libre, une vente du 29 novembre 2019 d'un bâtiment à usage d'atelier de menuiserie au prix de 260 000 euros soit 1 061 euros/m² libre.

Il considère que les termes 1, 2 et 4 sont trop anciens, que le terme 3 est un local commercial et non un local d'activité. Les termes 5 à 8 concernent des cessions récentes d'activités dans l'arrière-pays niçois. Eu égard à l'aménagement en bureaux et salle de réunion du 1er étage du bâtiment administratif, la situation privilégiée de la station d'[Localité 6] 2000 dans l'arrière-pays niçois et la rareté des locaux sur cette zone, il préconise de retenir la fourchette haute comme base d'estimation soit 1 118,50 euros arrondie à 1 100 euros/m² et l'application d'un abattement de 10 % pour tenir compte du contexte dimensionnel. Le prix ainsi proposé est de 1 000 euros /m² libre.

* hypothèse 2, indemnisation du seul terrain d'assiette : indemnité principale à 524 000 euros et indemnité de remploi à 53 400 euros, soit une indemnité totale de 577 400 euros.

Il y a trois termes de comparaison : une vente au 10 novembre 2020 entre le SGI 2000 et la société Newmax au prix de 600 000 euros soit 150 euros/m², une vente le 9 juillet 2019 entre la SGI 2000 et M. [P] au prix de 40 800 euros soit 300 euros/m² et une vente le 12 août 2011 entre la station EDMA et DHS Investissements au prix de 204 000 euros soit 208 euros/m².

A la date de référence, le terrain exproprié est pour majeure partie situé en zone UX, zone accueillant des activités et des logements autour d'un grand parking et ne dispose pas de capacité résiduelle. Il supporte des locaux d'activités dédiés à l'entretien du domaine skiable. La fourchette basse des termes de comparaison doit être retenue, soit 150 euros /m². Il est classé en zone d'aléa fort de phénomènes torrentiels ce qui limite l'utilisation du sol. Un abattement de 50 % doit être appliqué en conséquence, soit 75 euros s/m².

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

À titre liminaire, la cour d'appel constate que le SMSM a renoncé à sa critique du jugement sur la date de référence, en ce qu'il a renvoyé les parties devant le juge compétent pour statuer sur la propriété du bâti et en ce qu'il a fixé de façon alternative l'indemnisation due par lui.

La cour d'appel ne répondra donc qu'aux questions relatives à l'évaluation de la parcelle expropriée.

Sur l'évaluation des parcelles expropriées :

Cette évaluation se fera suivant les alternatives en présence, en application de l'article L311-8 du code de l'expropriation qui dispose que « Lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité ['], le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d'indemnités alternatives qu'il y a d'hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit. », la contestation sérieuse liée à la propriété des bâtis présents sur le terrain n'ayant pas été tranchée.

' La méthode d'évaluation :

La méthode par comparaison sera la méthode retenue par la cour d'appel, dans une appréciation souveraine, eu égard à la discussion qui s'est instaurée entre les parties qui, tout en la critiquant, se positionnent par référence à cette méthode.

' Hypothèse 1, indemnisation des bâtiments et de leur terrain d'assiette :

La parcelle AB [Cadastre 1] expropriée est occupée par une usine à neige d'une superficie de 271 m², l'entrée de la télécabine Mercantour d'une superficie de 173 m² et du centre administratif du Front de neige d'une superficie de 1 644 m², qui sert d'entrepôt, d'atelier de réparation, de garage pour les dameuses et de bureaux.

Elle est située en zone Utm8 du Plan Local Urbanisme, dans laquelle sont autorisées les constructions à usage d'entrepôt liées à une activité implantée dans la station et les constructions, installations et aménagements liés à la pratique du ski, et se trouve soumise au Plan de Prétention des Risques Naturels, zone rouge pour les phénomènes torrentiels, zone jaune (aléa maximal vraisemblable) pour les phénomènes avalancheux et en zone blanche (non exposée) aux phénomènes mouvements de terrain.

Elle bénéficie d'une localisation dans un lieu reconnu pour son enneigement et son ensoleillement exceptionnels tout au long de l'année et apprécié pour sa proximité avec la frontière franco-italienne et le littoral de la Côte d'Azur.

Au vu de ces éléments, la décision du premier juge qui a retenu une valeur métrique de 1 294,30 euros arrondie à 1 295 euros et fixé une indemnité globale d'expropriation de 2 922 650 euros, soit une indemnité principale de 2 656 045 euros et une indemnité de remploi de 266 604,50 euros, sera confirmée.

' Hypothèse 2, indemnisation du terrain d'assiette :

Il sera retenu que le terrain exproprié est pour majeure partie situé en zone UX, zone accueillant des activités et des logements autour d'un grand parking. Il est classé en zone d'aléa fort de phénomènes torrentiels ce qui limite l'utilisation du sol.

Au vu de ces éléments, l'évaluation faite par le premier juge à hauteur de 150 euros/m² auquel il a appliqué une décote de 25 % compte tenu du positionnement de la parcelle en zone rouge d'aléa de phénomène torrentiels et d'une constructibilité relative et qui a fixé une indemnité globale d'expropriation de 868 738 euros, soit une indemnité principale de 788 853 euros et une indemnité de remploi de 79 885 euros, sera confirmée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l'action, le SMSM sera condamné aux entiers dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS