CA Amiens, 19 sept. 2024, RG 23/04516

ARRET

N°

[J]

[U]

C/

[A]

[B]

copie exécutoire

le 19 septembre 2024

à

Me Lopes

Me Gravier

Me Dusseaux

OG

COUR D'APPEL D'AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/04516 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I5CG

ORDONNANCE DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AMIENS DU 25 OCTOBRE 2023

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Monsieur [D] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Me Justine LOPES, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 01

Madame [Y] [U] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Me Justine LOPES, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 01

ET :

INTIMES

Monsieur [F] [A]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Clotilde GRAVIER de la SCP DERREUMAUX-GRAVIER, avocat au barreau de LAON

Monsieur [M] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Me Virginie DUSSEAUX de la SCP DUSSEAUX-BERNIER-VAN WAMBEKE-DATHY, avocat au barreau d'AMIENS, vestiaire : 98

DEBATS :

A l'audience publique du 16 Mai 2024 devant :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY- RICHARD, Conseillère,

et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.

Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Diénéba KONÉ

PRONONCE :

Le 19 Septembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec Mme Diénéba KONÉ, Greffier.

*

* *

DECISION

Par acte notarié en date du 27 juin 2007, Monsieur [X] [J] et Madame [Y] [U] épouse [J] ont consenti un bail commercial à Madame [N] [B] sur un immeuble sis [Adresse 3].

Par acte notarié signé le 27 novembre 2008, Madame [N] [B] agissant en qualité de gérante de la SARL Nouvelle Hôtel de la paix a cédé son droit au bail de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que des locaux susmentionnés à Monsieur [F] [A].

Par acte notarié en date du 25 avril 2014, Monsieur [M] [B] a consenti un bail commercial à Monsieur [F] [A] sur l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Après avoir relevé des désordres consistant en la non-conformité des locaux mis à sa disposition par M. [B] et affectant l'isolation thermique, le système de chauffage l'installation électrique et l'étanchéité de l'immeuble loué par Mme [U] et M. [J] ainsi que la présence d'amiante dans l'immeuble, Monsieur [F] [A] a assigné devant le tribunal judiciaire d'Amiens Madame [Y] [J] et M. [D] [J] ainsi que Monsieur [M] [B] en référé à l'effet de voir ordonner une mesure d'expertise par actes en date du 6 juillet 2023 puis du 12 juillet 2023.

Par une ordonnance en date du 25 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Amiens a fait droit à sa demande et ordonné une expertise à l'effet notamment de relever d'éventuels désordres dénoncés dans chacun des immeubles, d'en détailler les causes et conséquences, de chiffrer les préjudices induits par ces désordres et les solutions pour y remédier et donner son avis sur la valeur locative de l'immeuble. Il a par ailleurs rejeté la demande de provision à valoir sur la dette locative formée à titre reconventionnel par les bailleurs.

Le 3 novembre 2023, Madame [Y] [U] épouse [J] et Monsieur [D] [J] ont interjeté appel de l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire d'Amiens auprès de la cour d'appel d'Amiens.

Dans ses conclusions en date du 1er décembre 2023, M. [D] [J] demande à la cour de prendre acte du décès de Mme [Y] [U] épouse [J] et d'infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 25 octobre 2023 et statuant à nouveau :

De déclarer Monsieur [F] [A] mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter ;

De condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [A] à lui payer la somme de 21 731,61 euros à faire valoir sur sa créance de loyers au titre des arriérés de loyer dus au 11 octobre 2023 ;

De condamner à titre provisionnel Monsieur [F] [A] à lui payer à la somme de 2 676,80 euros à faire valoir sur sa créance de loyers au titre des arriérés de loyer dus pour les mois de novembre et décembre 2023 ;

De condamner Monsieur [F] [A] à lui payer à Monsieur [K] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance de référé ;

Condamner Monsieur [F] [A] aux entiers dépens d'appel.

Dans ses conclusions en date du 02/01/2024, Monsieur [F] [A], demande à la cour d'appel d'Amiens de confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire d'Amiens le 25 octobre 2023.

En conséquence :

De désigner tel expert qu'il plaira au juge des référés, avec pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties et leurs conseils convoqués et entendus ainsi que, s'il y a lieu tout sachant dont l'identité sera précisée, connaissance prise de tous documents utiles et s'entourant de tous renseignements en charge d'en indiquer la source, de :

Au niveau du [Adresse 2] : examiner les locaux à usage d'hôtel-restaurant, les huisseries, la cuisine, ainsi que le système électrique, de gaz et d'eau, et dire si le système d'alimentation est commun avec celui du [Adresse 3] ; et déterminer les travaux permettant de remédier aux désordres constatés par Monsieur [F] [A], et la mise aux normes des installations ;

Au niveau du [Adresse 3] : examiner les locaux utilisés à titre privé et commercial, décrire l'état des locaux, dire s'ils sont conformes à l'usage professionnel auquel l'immeuble est destiné, et à l'usage d'habitation au sens de l'article 1719 alinéa 1 du code civil ; décrire le système d'alimentation en eau, gaz et électricité et dire s'il est autonome avec le [Adresse 2] ; déterminer les travaux nécessaires à la réfection de la part de cuisine situé dans les locaux de Monsieur [D] [J] ;

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles établissant les rapports de droit entre les parties en cause, et notamment les baux commerciaux ;

Se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5] ;

Examiner les désordres allégués par Monsieur [F] [A] dans l'assignation et ses pièces (les décrire, en indiquer la nature, l'importance) ;

Se prononcer sur l'origine de chaque désordre constaté ;

Dire si à son avis les désordres sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou s'ils affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement, dissociable ou non ;

Donner son avis sur la nature, le coût et la durée probable des travaux destinés à la réfection des dégâts en précisant l'indice ;

Donner son avis sur la valeur locative des locaux loués par Monsieur [F] [A] ;

Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, et en particulier qu'il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité, et s'adjoindre de tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ;

Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir ;

Dire qu'il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties, et dans ce cas, dressera un procès-verbal, sinon déposera son rapport au greffe de la juridiction dans le délai de trois mois à compter de sa mise en 'uvre qui interviendra par la transmission à l'expert d'une copie conforme de la présente assignation et de l'ordonnance à intervenir ainsi que de la justification de la consignation de la provision au greffier.

De débouter purement et simplement Monsieur [M] [B] et Monsieur [D] [J] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

De condamner Madame [Y] [J] (sic) au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.

Dans ses conclusions en date du 19/12/2023, Monsieur [M] [B], demande à la cour d'appel d'Amiens d'infirmer l'ordonnance de référé rendue le 25 octobre 2023 en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et commis pour y procéder Monsieur [C] [W] et rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau de ces chefs :

De débouter purement et simplement Monsieur [F] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

De le condamner à lui régler 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne l'instance de référé, outre 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

De le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction est requise au bénéfice de la SCP DUSSEAUX BERNIER VAN WAMBEKE DATHY.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise

Monsieur [D] [J] soutient que la demande d'expertise ne repose sur aucun motif légitime car Monsieur [F] [A] indique dans son acte introductif d'instance occuper l'immeuble sis [Adresse 3] à titre privé et ce alors même que le bail prévoit que les locaux doivent être exclusivement consacrés par le preneur à l'exploitation de l'activité d'hôtel-bar-restaurant. Il ne respecte pas ainsi la destination exclusive du bail.

Il ajoute que les désordres allégués par Monsieur [F] [A] relèvent de réparations locatives et non pas des réparations mises à la charge du bailleur par le bail.

M. [B] considère que Monsieur [F] [A] n'est pas fondé à demander une expertise, les désordres qu'il souhaite faire expertiser étant sans incidence.

Il souligne par ailleurs que le bail commercial du 25 avril 2014 prévoit que les réparations à faire qu'elles soient locatives ou d'entretien sont à la charge du locataire à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil et qu'en tout état de cause les désordres allégués par M. [A] ne relèvent pas des grosses réparations mais bien des réparations locatives et d'entretien à la charge exclusive du preneur.

Il ajoute que les désordres invoqués sont la conséquence manifeste du défaut d'entretien du preneur ce qui rend la mesure d'expertise sans motif légitime.

M. [A] pour sa part soutient qu'il existe un motif légitime d'établir avant tout procès la preuve de l'origine des désordres. Il rappelle que les bailleurs sont tenus du clos et du couvert alors que sont concernés l'isolation thermique des bâtiments et leur étanchéité mais aussi l'installation électrique et le système de chauffage ainsi qu'il l'a fait constater par un constat d'huissier et qu'ainsi, plus généralement les locaux mis à sa disposition ne sont pas conformes et ne répondent pas à l'obligation de délivrance ni à l'obligation de délivrer un logement décent pour la partie privative.

Il fait valoir que l'implantation de la cuisine du restaurant exploité dans l'immeuble du [Adresse 2] empiétant sur la propriété de M.

[J] au [Adresse 3] entraîne une imbrication des locaux propriétés de deux bailleurs distincts mais que l'exploitation de l'activité dans les deux locaux est dépendante, l'activité ne pouvant être exercée dans un seul des locaux

En application de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé par requête ou en référé.

Il résulte du bail commercial relatif aux immeubles sis [Adresse 3] que les locaux comprenant une maison à usage d'annexe d'hôtel et une autre maison doivent être consacrés à l'exploitation de l'activité de Hôtel-Bar- Restaurant à l'exclusion de toute autre activité et que le bailleur a à sa charge les réparations relatives aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières toutes les autres réparations grosses ou menues étant à la charge du preneur.

Il résulte du bail commercial liant M. [A] à M.[B] et portant sur l'immeuble à usage de commerce sis [Adresse 2] que les locaux doivent être consacrés exclusivement à l'exploitation de son fonds de commerce de Bar Hôtel Restaurant à l'exclusion de toute autre activité commerciale et que toutes les réparations locatives ou d'entretien sont à la charge du locataire à l'exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil.

Le procès-verbal de constat d'huissier établi le 9 novembre 2022 permet de mettre en évidence le fait que l'immeuble de M. [J] sis au [Adresse 3] accueille une partie de l'activité commerciale et notamment une partie de la cuisine et des réserves mais aussi une partie privée. Il n'en demeure pas moins que le bail est soumis au statut des baux commerciaux.

Par ailleurs les constatations de l'huissier font apparaître des désordres et notamment des infiltrations d'eau au plafond de la cuisine du restaurant, de l'humidité et un manque d'isolation à de nombreux endroits mais également une installation électrique obsolète.

De même s'agissant de l'immeuble sis au [Adresse 2] il est relevé un manque d'isolation lié aux ouvertures mais également dans le grenier une charpente apparente et une absence d'isolation.

Dès lors que M. [A] entend opposer aux bailleurs le manquement de ceux-ci à leur obligation de délivrance au-delà de la répartition de la charge des réparations, l'expertise ordonnée par le premier juge est parfaitement pertinente et opportune.

Il convient de confirmer sur ce chef la décision.

Sur la demande de provision

M. [J] soutient que Monsieur [F] [A] ne règle plus les loyers courants depuis plusieurs mois et qu'au 11 octobre 2023 la dette locative s'élevait à la somme de 21731,61 euros et ce alors même qu'il a lui-même assumé des réparations locatives en changeant les menuiseries pour la somme de 18500 euros et la chaudière pour une somme de 4487,97 euros et ce du fait des graves défaillances et carences du preneur.

Il reproche au premier juge d'avoir rejeté sa demande de provision au seul motif qu'il n'était justifié d'aucune démarche pour recouvrer les loyers alors même que M. [A] ne démontrait pas s'être libéré des loyers.

Il chiffre la dette locative au 1er décembre 2023 à la somme de 24 208,41 euros.

M.[A] soutient qu'il est privé de la jouissance des lieux et se trouve dans l'incapacité de vendre son fonds de commerce notamment en raison de l'imbrication des locaux.

En application de l'article 835 du code de procédure civile une provision peut être accordée au créancier en référé lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Au regard de l'exception d'inexécution opposée par M. [A] relative au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il convient de retenir l'existence d'une contestation sérieuse justifiant que soit rejetée la demande de provision.

Il convient de confirmer la décision entreprise également sur ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il convient de confirmer la décision entreprise sur ces chefs et à hauteur d 'appel de condamner M. [J] aux entiers dépens d'appel et de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS