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CA Paris, 19 sept. 2024, RG 23/02611

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Date: 19/09/2024
Numéro: 23/02611
Lieu / cour: Cour d'appel de Paris
Chambre: Pôle 5 - Chambre 9
Type: Arrêt
Id: 66ed1157696e0bc0290e03a7

Texte de la décision

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Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 9

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2024

(n° , 22 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 23/02611 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCPM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2022 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2020052598

APPELANTES

S.A. FIDUCIAL GERANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 612 011 668

S.A. FIDUCIAL REAL ESTATE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 955 510 599

Représentées par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Assistées par Me Nicolas LEMIERE de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P106

INTIMEES

S.A.S. UFFI PARTICIPATIONS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 401 657 259

Société LAURAD HOLDING agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Immatriculée au RCS du LUXEMBOURG sous le n° B 121 826

Représentées par Me Edmond FROMANTIN du cabinet EDMOND FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Assistées par Me André FARACHE du cabinet ANDRE FARACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1929

Organisme SEQUESTRE JURIDIQUE DE L'ORDRE DES AVOCATS DE PARIS

[Adresse 7]

Représentée par Me Claire BASSALERT de la SELAS SCHERMANN MASSELIN, avocate au barreau de PARIS, toque : C0770

Substituée par Me Thibault CARLIER du cabinet THIBAULT CARLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0865

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MOLLAT, Présidente, en présence de Madame PELIER-TRETEAU, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie MOLLAT, Présidente

Madame PELIER-TRETEAU, Conseillère

Madame Isabelle ROHART, magsitrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.-

- signé par Sophie MOLLAT, présidente et par Yvonne TRINCA, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

La société anonyme Fiducial Gérance est une ancienne filiale de la société Uffi Participations.

La société anonyme Fiducial Real Estate fait partie du groupe Fiducial et est spécialisée dans la gestion d'actif immobilier.

La société par actions simplifiée Uffi Participations est spécialisée dans la gestion de fonds.

La société anonyme Laurad Holding est une société de droit luxembourgeois qui détient la totalité du capital de la société Uffi Participations.

Aux termes d'un protocole du 23 mars 2012 conclu entre la société Fiducial Real Estate et la société Uffi Participations, la société Fiducial Real Estate a acquis auprès de la société Uffi Participations, 100% du capital de la société Participations Services Investissements Immobiliers (SAS PS2I) pour un montant de 22 millions d'euros.

Par acte du 23 mars 2012, les sociétés Fiducial Real Estate, Uffi Participations et Laurad Holding (agissant en qualité de garant solidaire de cette dernière) ont par ailleurs conclu une convention de garantie et d'ajustement de prix ayant pour objet de garantir la société Fiducial Real Estate, en qualité de cessionnaire, contre les conséquences de certains événements affectant la société PS2I et/ou ses filiales, dont la société Uffi Ream (qui a été renommée Fiducial Gérance après la réalisation de la cession et du transfert des titres au profit de la société Fiducial Real Estate), et dont le fait générateur serait antérieur à la cession.

Cette convention de garantie, susceptible de conduire à une éventuelle réduction de prix, à valoir sur le solde de paiement qui ferait alors l'objet d'une mise sous séquestre, bénéficiait à la société Fiducial Real Estate, en qualité de cessionnaire.

La vente a été réalisée le 19 juillet 2012.

Différentes réclamations ont été émises, au titre de la convention de garantie, par la société Fiducial Real Estate après cette cession.

Le 7 mars 2014, les parties ont conclu un protocole d'accord transactionnel, aux termes duquel elles sont convenues, notamment, de différer le calendrier de versement du solde du prix, en fixant la dernière échéance à un montant de 800 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mars 2014 adressée aux sociétés Uffi Participations et Laurad Holding, la société Fiducial Real Estate a formé une nouvelle réclamation à la suite d'une assignation émise par des associés d'une SCPI, la SCPI Atlantique Pierre 1, à l'encontre de la société Fiducial Gérance, du chef de fautes de gestion commises avant la cession.

Par lettre du 25 avril 2014, la société Uffi Participation a contesté l'intégralité de cette réclamation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 janvier 2015 envoyée aux sociétés Uffi Participations et Laurad Holding, la société Fiducial Real Estate a présenté d'autres réclamations s'élevant à la somme globale de 145 407,45 euros et a demandé en conséquence de repousser le paiement de la dernière échéance du solde soit 800 000 euros à la date du 31 décembre 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 février 2015, la société Uffi Participations a contesté les réclamations de la société Fiducial Real Estate et le report de paiement du solde au-delà de la date prévue du 19 juillet 2015.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2015, envoyée aux sociétés Uffi Participations et Laurad Holding, la société Fiducial Real Estate a maintenu sa position.

Certaines des réclamations restant d'un montant indéterminé (telles que celles résultant du contentieux Atlantique Pierre 1), les parties sont finalement convenues, aux termes d'une convention de séquestre du 21 octobre 2015, du placement sous séquestre, par la société Fiducial Real Estate, de l'intégralité du solde du prix à verser, soit 800 000 euros.

Par arrêt du 13 avril 2018, la cour d'appel de Versailles a condamné la société Fiducial Gérance (anciennement Uffi Ream) à payer à la SCPI Atlantique Pierre 1 la somme de 800 000 euros, outre les intérêts au taux légal, pour faute de gestion commise par elle en 2011 lors de son appartenance à la société Uffi Participations. La faute de gestion retenue par la cour tenait en substance à la décision prise par la société Uffi Ream, en sa qualité de société de gestion de la SCPI Atlantique Pierre 1, d'acquérir un immeuble situé à [Localité 6], le 25 janvier 2011, sans avoir préalablement procédé aux vérifications nécessaires quant à la solvabilité du locataire des lieux.

L'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles a ensuite fait l'objet d'un pourvoi en cassation engagé par les 123 associés de la SCPI Atlantique Pierre 1, lequel pourvoi a été rejeté par arrêt du 4 mars 2020.

L'assureur de la société Fiducial Real Estate a pris en charge le paiement de la somme de 800 000 euros, avec une franchise de 10 000 euros, mais pas le coût des honoraires d'avocat engagés par elle et estimés par son commissaire aux comptes à la somme de 204 312 euros.

En outre, la société Fiducial Gérance a prétendu subir un préjudice d'image dans la presse et de chiffre d'affaires, en perdant le mandat de gestion de la SCPI Atlantique Pierre 1.

Par actes du 29 octobre 2020 à l'encontre de la société Uffi Participations, du 29 octobre 2020 à l'encontre du séquestre juridique de l'Ordre des avocats de Paris et du 5 novembre 2020 à l'encontre de la société Laurad Holding, les sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance ont fait assigner ces dernières devant le tribunal de commerce de Paris, aux fins de solliciter la libération partielle, à son profit, des fonds restés séquestrés depuis le 21 octobre 2015 entre les mains du séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris.

Les sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance demandaient au tribunal de juger que, en application de la convention de garantie et d'ajustement de prix conclue le 23 mars 2012, la société Uffi Participations était redevable d'une somme de 768 410 euros à l'égard de la société Fiducial Real Estate, se décomposant comme suit :

Frais et honoraires liés au contentieux Atlantique Pierre 1 : 177 260 euros ;

Franchise d'assurance liée à ce contentieux : 10 000 euros ;

Préjudice d'image engendré par ce contentieux : 40 000 euros ;

Préjudice lié au mandat de SCPI Atlantique Pierre 1 : 541 150 euros.

Les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding ont conclu en défense, en soulevant notamment des motifs de nullité et d'irrecevabilité de ces demandes, tout en sollicitant à titre reconventionnel la condamnation des sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance pour résistance abusive.

Par jugement du 19 décembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a :

- Débouté la SAS Uffi Participations et la SA Laurad Holding, de droit luxembourgeois, de leur demande de nullité de l'assignation délivrée par la SA Fiducial Gérance à leur encontre ;

- Débouté la SAS Uffi Participations et la SA Laurad Holding de leur demande d'irrecevabilité de la SA Fiducial Real Estate pour défaut d'intérêt à agir ;

- Dit qu'en application de la convention de garantie et d'ajustement de prix conclue le 23 mars 2012, la SAS Uffi Participations est redevable d'une somme de 190 260 euros à l'égard de la SA Fiducial Real Estate, applicable sur le solde de prix séquestré ;

- Ordonné, en application de la convention de séquestre conclue entre les parties le 21 octobre 2015 au séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris, de libérer au profit de la SA Fiducial Real Estate la somme de 190 260 euros ;

- Ordonné au séquestre juridique du barreau de Paris de remettre les fonds dans un délai de sept (7) jours ouvrés suivant la réception par le séquestre juridique du barreau de Paris de la décision de justice exécutoire et non susceptible d'appel ;

- Débouté la SAS Uffi Participations de sa demande à Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamné la SAS Uffi Participations à payer conjointement à la SA Fiducial Real Estate et la SA Fiducial Gérance la somme de 20 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

- Condamné la SAS Uffi Participations aux dépens de l'instance ;

- Dit y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 30 janvier 2023, les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate ont interjeté appel de ce jugement.

Les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding ont formé un appel incident dans le cadre de leurs conclusions déposées le 27 juillet 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement prononcé le 19 septembre 2022 par le tribunal de commerce de Paris, uniquement en ce qu'il :

Dit qu'en application de la convention de garantie et d'ajustement de prix, conclue le 23 mars 2012, la SAS Uffi Participations est redevable d'une somme de 190 260 euros à l'égard de la SA Fiducial Real Estate application sur le solde du prix séquestré ;

Ordonne, en application de la convention de séquestre conclue entre les parties le 21 octobre 2015 au séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris, de libérer au profit de la SA Fiducial Real Estate la somme de 190 260 euros ;

Ordonne au séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris de remettre les fonds dans un délai de sept (7) jours ouvrés suivant la réception par le séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris de la décision de justice exécutoire et non susceptible d'appel ;

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples, ou contraires ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

- Juger qu'en application de la convention de garantie et d'ajustement de prix conclue le 23 mars 2012, la société Uffi Participations est redevable d'une somme de 768 410 euros à l'égard de la société Fiducial Real Estate ;

- Ordonner, en application de la convention de séquestre conclue entre les parties le 21 octobre 2015 au séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris, de libérer au profit de la société Fiducial Real Estate la somme susvisée de 768 410 euros ;

En tout état de cause,

- Débouter la société Uffi Participations et la société Laurad Holding de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre des société Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance ;

Y ajoutant,

- Condamner la société Uffi Participations à verser conjointement aux sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance une somme globale de 20 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance ;

- Condamner la société Uffi Participations aux dépens de l'appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding demandent à la cour, au visa des articles 1116 et suivants du code civil, des articles 2224 et suivants du code civil, des articles 4, 31, 53, 56 et 122 du code de procédure civile, de :

- Recevoir la société Laurad Holding et la société Uffi Participations en leurs conclusions et les dire bien fondées ;

Y faisant droit,

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les appelantes de leurs demandes autres plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau,

Sur les demandes des sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate

In limine litis,

- Juger Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate irrecevables en leurs demandes pour défaut de droit d'agir ;

- Débouter les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

À titre principal,

- Juger que les préjudices invoqués par Fiducial Real Estate n'entrent pas dans le champ de la garantie et sont infondés et injustifiés dans leurs montants ;

Par conséquent,

- Débouter les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

- Juger que les préjudices invoqués par Fiducial Real Estate ne sont pas justifiés dans leurs montants et doivent se voir appliquer, pour ceux qui seraient retenus, i) les stipulations contractuelles relatives au calcul de toute réduction de prix et ii) un coefficient de perte de chance raisonnable, à savoir 33% de réduction et un coefficient de 10% maximum de perte de chance ;

Par conséquent,

- Débouter les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et appliquer un taux de 33% de réduction à toute somme prise en compte au titre de la garantie et un coefficient de 10% à toute somme prises en compte au titre de la perte de chance ;

Sur les demandes des sociétés Uffi Participations et Laurad Holding

- Condamner Fiducial Real Estate au versement de la somme de 800 000 euros au profit de Uffi Participations, en exécution du contrat de cession, déduction faite des sommes que la cour estimerait dues à Fiducial Real Estate ;

- En tant que de besoin, enjoindre Fiducial Real Estate, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du lendemain de l'arrêt à intervenir, d'ordonner au séquestre de l'Ordre des avocats de Paris de verser à Uffi Participations la somme de 800 000 euros, déduction faite des sommes que la cour estimerait dues à Fiducial Real Estate ;

- Condamner les sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance à payer à Uffi Participations et à Laurad Holding la somme de 100 000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'attitude dilatoire des appelantes dans l'exécution du jugement ;

- Condamner les sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance à payer à chacune des intimées la somme de 50 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, l'Ordre des avocats au barreau de Paris - séquestre juridique demande à la cour, de :

- Infirmer ou confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris du 19 décembre 2022 ;

- Donner acte à l'Ordre des avocats au barreau de Paris - séquestre juridique qu'il s'en remette à la décision de la cour dans les conditions prévues par la convention de séquestre rappelée dans les motifs des présentes conclusions, soit d'un délai de sept (7) jours ouvrés suivant la réception par l'Ordre des avocats au barreau de Paris - séquestre juridique de la décision de justice exécutoire et non susceptible d'appel ;

- Rejeter toute demande qui pourrait être formulée à l'encontre de l'Ordre des avocats au barreau de Paris - séquestre juridique, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les moyens d'irrecevabilité invoqués par les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding

- Sur le défaut d'intérêt à agir

Les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding soulèvent l'irrecevabilité - pour défaut d'intérêt à agir - de la demande en réparation de la société Fiducial Real Estate au titre des préjudices subis par une autre société, en l'espèce la société Fiducial Gérance, au motif que le droit d'action n'existe qu'au profit de ceux qui justifient d'un intérêt personnel à agir, c'est-à-dire qui ont subi un préjudice direct. Elles expliquent que le préjudice dont la société Fiducial Real Estate demande réparation est un préjudice de perte de chance de pouvoir renouveler le mandat de la SCPI Atlantique Pierre 1 à l'identique et un préjudice d'image, prétendument subi par la société Fiducial Gérance, lesquels ne sont pas constitutifs d'une diminution d'actif indemnisable pour la société Fiducial Real Estate en application de la garantie de passif ; qu'en outre, la garantie de passif stipule expressément que les parties ont exclu toute garantie de renouvellement des mandats.

Les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate répliquent que les contrats conclus entre les parties offrent à la société Fiducial Real Estate le droit de solliciter chacun des préjudices dont il est demandé réparation, nonobstant le fait que certains d'entre eux aient pu être subis en premier lieu par sa filiale Fiducial Gérance, au motif que la convention de garantie stipule, de manière non équivoque, que la société Uffi Participations s'engage à indemniser la société Fiducial Real Estate et non la société Fiducial Gérance (filiale) et ce, à titre de réduction de prix. Elles ajoutent que la société Fiducial Real Estate bénéficie de la garantie de la société Uffi Participations au titre des actifs acquis, dont la société Uffi Ream devenue Fiducial Gérance, mais également contre tout préjudice subi par cette dernière du chef d'un événement antérieur, nonobstant le fait que les préjudices invoqués aient pu être subis par la société PS2I ou ses filiales. La société Fiducial Real Estate conclut qu'elle est fondée à agir en indemnisation, non seulement au titre de toute augmentation de passif et/ou diminution d'actif subie par la société Fiducial Gérance (filiale cédée), mais également de tout dommage subi par cette dernière, imputable à une déclaration erronée ou mensongère de la société Uffi Participations, quand bien même la société Fiducial Real Estate ne serait pas la victime directe dudit dommage. Elles font en outre valoir que l'hypothèse d'une violation des garanties et déclarations souscrites par la société Uffi Participations était expressément prévue, y compris s'agissant du non-renouvellement des mandats de gestion d'actifs immobiliers. Enfin, elles exposent que l'application d'une clause de la garantie d'actif et de passif est un moyen de défense au fond et ne constitue pas un motif d'irrecevabilité. Elles concluent à la confirmation du jugement.

Sur ce,

Par application de l'article 122 du code de procédure civile Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

Aux termes de l'article 31 du même code, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt.

Il résulte de ces textes que le droit d'action n'existe qu'au profit de ceux qui justifient d'un intérêt personnel à agir, c'est-à-dire qui ont subi un préjudice direct.

En l'espèce, il résulte de l'article 3.1 " Réduction de Prix " de la convention de garantie du 23 mars 2012 que En application de la présente Convention, le Garant s'engage à verser au Bénéficiaire, sous réserve de la réalisation de la Cession, à titre de Réduction du prix de cession des actions PS2I SAS acquises par le Bénéficiaire dans le cadre du Protocole et selon les modalités exposées ci-après, un montant égal à : (').

Ainsi, la société Uffi Participations (le "Garant") s'engage à indemniser la société Fiducial Real Estate (le "Bénéficiaire") et non la société Fiducial Gérance (la filiale), et ce, à titre de réduction de prix.

Contrairement à ce que prétendent les intimées, la société Fiducial Real Estate a donc bien vocation à bénéficier des garanties promises, par application de la convention de garantie qui constitue la loi des parties, nonobstant la circonstance que les préjudices invoqués aient été subis par la société PS2I ou ses filiales (les "Sociétés" dont fait partie la société Fiducial Gérance).

L'article 3.1. susvisé de la convention de garantie se poursuit en ventilant chacun des postes de garanties dont bénéficie la société Fiducial Real Estate.

La clause renvoie ainsi au mécanisme de garantie d'actif et de passif, susceptible d'être mis en 'uvre en cas d'écart constaté par rapport aux comptes de références ayant servi de support à la cession (sous réserve que cet écart ait été engendré par un événement antérieur).

La clause permet à la société Fiducial Real Estate - en sus de la garantie d'actif et de passif susvisée - de solliciter alternativement l'indemnisation des deux types de préjudices distincts suivants :

- Un préjudice subi par la SAS PS2I ou l'une quelconque de ses filiales, engendré par une inexactitude ou une déclaration erronée, telles que ces déclarations et garanties figurent dans leur globalité aux articles 2.2.1 à 2.2.20, ou

- Un préjudice subi par la société Fiducial Real Estate elle-même, engendré par une inexactitude ou une déclaration erronée, s'agissant uniquement des articles susvisés (2.2.1 à 2.2.4 et 2.2.14).

Au regard des termes clairs et non équivoques exposés supra, qui constituent dès lors la loi des parties, la société Fiducial Real Estate est fondée à agir, sur la base de la convention de garantie litigieuse, afin de solliciter l'indemnisation non seulement, de toute augmentation de passif et/ou diminution d'actif subie par la société Fiducial Gérance (filiale cédée), du chef d'un événement antérieur à la cession, mais également de tout dommage subi par cette dernière, imputable à une déclaration erronée ou mensongère de la société Uffi Participations, quand bien même la société Fiducial Real Estate ne serait pas la victime directe dudit dommage.

Par conséquent, en sollicitant :

- Une indemnité au titre des frais et honoraires liés au contentieux Atlantique Pierre 1 acquittés par la société Fiducial Gérance pour assurer sa défense,

- Une somme au titre de la franchise d'assurance liée à ce contentieux, que la société Fiducial Gérance a été contrainte d'acquitter,

- Une indemnité au titre du préjudice d'image subi par cette dernière à la suite de la "publicité" à laquelle le contentieux Atlantique Pierre 1 a donné lieu,

- Une indemnité au titre du dommage subi par la société Fiducial Gérance, consécutivement à la réduction à un an du mandat de gestion qu'elle occupait au sein de la SCPI Atlantique Pierre 1, réduction elle-même consécutive aux fautes de gestion reprochées par les 123 associés qui composaient la SCPI à Uffi Ream,

la société Fiducial Real Estate a un intérêt à agir.

Aussi, convient-il de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la prescription de la demande de réduction de prix formulée par les sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance

Les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding soulèvent l'irrecevabilité de la société Fiducial Real Estate en sa demande de réduction de prix comme prescrite.

Concernant tout d'abord la prescription contractuelle d'une réclamation fondée sur une déclaration, elles énoncent qu'en application de l'article 3.5 de la garantie, toute demande de réduction de prix lié aux déclarations devait, pour être recevable, être notifiée au garant et intervenir dans un délai maximum de 60 jours à compter de la date de réalisation ; que par conséquent, la date de réalisation étant le 19 juillet 2012, toute demande de réduction de prix au titre des déclarations autres que fiscales, douanières et sociales devait être notifiée au plus tard, le 20 septembre 2012 ; qu'aucune réclamation n'a été notifiée avant cette date quant à l'indemnisation de l'ensemble des chefs de préjudices dont l'indemnisation est sollicitée, et notamment pas le préjudice prétendument subi du fait du non-renouvellement partiel du mandat Atlantique Pierre 1 en 2014.

Concernant ensuite la prescription légale, elles exposent que le non-renouvellement du mandat à l'identique en 2014 - fondant la demande de la société Fiducial Real Estate - constitue un " fait " visé à l'article 2224 du code civil permettant à la société Fiducial Real Estate l'exercice de son action et qu'il constitue le point de départ du délai de prescription de cette action qui a, en conséquence, expiré au plus tard en décembre 2019 ; que la société Fiducial Real Estate n'a accompli dans ce délai aucun acte interruptif de prescription de cette action, de sorte que cette demande tendant à obtenir la réparation du préjudice de perte de chance subi à raison du renouvellement en 2014, pour une durée réduite à un an du mandat litigieux, doit être déclarée prescrite, et, partant, irrecevable.

Les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate répliquent, s'agissant de la prétendue prescription conventionnelle de 60 jours, qu'en vertu de l'article 2254 du code civil, les parties ne peuvent convenir d'un délai de prescription conventionnellement aménagé qui serait inférieur à un an, de sorte que le délai de prescription conventionnelle de 60 jours invoqué par les intimés méconnaît les dispositions d'ordre public de l'article 2254 précité et ne peut recevoir application ; que subsidiairement, selon les stipulations de l'article 3.5 de la convention de garantie, le point de départ du délai de 60 jours (soit 30 jours + 30 jours) applicable en matière de réduction de prix n'est pas la date de réalisation mais les " délais susvisés " résultant de l'article 3.5 b (ii) de l'acte de garantie ; que ce délai de 60 jours ne court pas à compter de la date de réalisation, mais à compter du point de départ conventionnellement défini à l'article 3.3.1 de l'acte de garantie, à savoir " la connaissance par le bénéficiaire du fait résultant en une réduction de prix ". Elles expliquent que l'origine du litige et de l'action en réduction de prix procède du contentieux Atlantique Pierre 1, lequel procède d'une assignation signifiée par 123 associés de la SCPI Atlantique Pierre 1 à la société Fiducial Gérance le 30 janvier 2014 ; qu'elles ont informé, par lettre recommandée avec accusé réception du 26 mars 2014, la société Laurad Holding et la société Uffi Participations du litige Atlantique Pierre 1, et ceci dans le délai de 60 jours à compter de la date à laquelle elles ont eu connaissance du fait résultant en une réduction de prix.

Concernant la prescription légale, elles réfutent l'application de l'article 2224 du code civil, au motif que seul l'article L. 110-4 du code de commerce est applicable aux litiges entre commerçants ; que lorsque l'action de nature contractuelle est consécutive à une décision de justice, le dommage résultant d'une condamnation ne se manifeste qu'à compter de la décision de condamnation et non de la date à laquelle l'assignation a été délivrée ; qu'en l'espèce, le contentieux Atlantique Pierre 1 a pris fin avec le prononcé de l'arrêt prononcé par la Cour de cassation le 4 mars 2020 et que cette décision constitue le point de départ de la prescription quinquennale ; qu'ainsi, en signifiant aux appelantes les assignations les 29 octobre et 5 novembre 2020, elles ont agi dans le délai de prescription de cinq ans. Elles soutiennent enfin que le fait que leurs arguments aient évolué entre la première instance et l'instance d'appel est indifférent et ne saurait remettre en cause la recevabilité de leur action, puisque leurs prétentions sont demeurées les mêmes et ont tendu aux mêmes fins, ainsi qu'il est dit à l'article 565 du code de procédure civile.

Sur ce,

Sur le délai de notification

L'article 1134 du code civil dans sa version applicable aux faits, soit antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose que Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. [']

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'espèce, l'article 3.5 de la convention de garantie intitulé " Durée des déclarations et des garanties " est ainsi rédigé :

(a) Les notifications au titre de la présente convention pourront être formulées (') :

(ii) En ce qui concerne toute autre demande ou réclamation pendant un délai de trente (30) jours courant à compter de la date de réalisation.

(b) Le Bénéficiaire pourra néanmoins demander une réduction du prix jusqu'au trentième (30ème) jour qui suivra le dernier jour du délai approprié visé ci-dessus et ce, quand bien même les sommes éventuellement dues ne seraient pas complètement connues ou déterminables le dernier jour du délai visé ci-dessus à partir du moment où (') :

(ii) En ce qui concerne les autres réclamations, le Bénéficiaire en aura notifié l'existence au garant dans les délais susvisés. "

Les délais susvisés sont précisés dans le cadre de la mise en 'uvre de la garantie à l'article 3-3-1 intitulé " Notification d'une réclamation du Bénéficiaire " dans les termes suivants :

(a) Le Bénéficiaire devra notifier au garant toute réclamation visant à introduire une demande de réduction de prix au titre de la présente convention dans les soixante (60) jours ouvrés de la connaissance par le Bénéficiaire du fait résultant en une réduction de prix, sauf si un délai de réponse plus court est imposé aux sociétés, auquel cas le garant devra être informé par écrit quinze (15) jours au moins avant l'expiration du délai de réponse imposé aux sociétés, ou dès que possible si ce délai de quinze (15) jours ne peut être respecté (ci-après la " Notification "). La détermination par le Bénéficiaire du montant de la réduction de prix pourra être valablement effectuée après expiration du délai susvisé ; cette détermination interviendra dans le délai qui sera nécessaire au Bénéficiaire pour l'établir précisément. Le Bénéficiaire devra joindre à la notification tout élément en sa possession, justifiant sa réclamation et son montant. [']

(f) Le non-respect par le Bénéficiaire des délais susvisés pour envoyer sa Notification n'entraînera pas la perte de son droit à Réduction de Prix, mais ce droit à Réduction de Prix sera réduit de la fraction du préjudice qui n'avait pas été subie si la Notification avait été envoyé dans les délais prescrits.

S'il est constant qu'un délai de prescription conventionnelle ne peut méconnaître les dispositions d'ordre public de l'article 2254 du code civil qui dispose que la durée de la prescription ne peut être réduite à moins d'un an, le délai de notification prévu à l'article 3.5 de la convention de garantie, qui est un délai pendant lequel le bénéficiaire doit informer le garant de la survenance d'un événement susceptible d'entrer dans le champ de la garantie, ne saurait s'assimiler à un délai de prescription ou de forclusion.

Ici, la clause précitée a seulement pour effet de prévoir, en cas de non-respect de l'obligation d'information, une réduction du prix à verser au bénéficiaire de la garantie qui ne sera dès lors pas déchu de s'en prévaloir.

Il en résulte que si les parties sont effectivement convenues d'un délai de 60 jours pour formuler toute demande au titre de la réduction de prix, ce délai de 60 jours ne court pas à compter de la date de réalisation telle que définie au protocole d'accord, mais à compter du point de départ conventionnellement défini à l'article 3.3.1 de l'acte de garantie, à savoir la connaissance par le Bénéficiaire du fait résultant en une réduction de prix.

Les parties conviennent que l'origine du litige et de l'action en réduction de prix mise en 'uvre par la société Fiducial Real Estate et la société Fiducial Gérance procède d'un contentieux né d'une assignation signifiée par 123 associés de la SCPI Atlantique Pierre 1 à la société Fiducial Gérance le 30 janvier 2014.

Or, dans le strict respect du délai de 60 jours défini à l'article 3.3.1 de la convention de garantie à compter de la date à laquelle les appelantes ont eu connaissance du fait résultant en une réduction de prix, la société Fiducial Real Estate a notifié aux sociétés Uffi Participations et Laurad Holding la signification de cette assignation émanant de 123 associés de la SCPI Atlantique Pierre 1, et ce, par lettre recommandée avec accusé réception en date du 26 mars 2014.

Sur la prescription légale

Il résulte de l'article L. 110-4 du code de commerce que Les obligations nées à l'occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.

La prescription quinquennale ne court pas lorsque la créance, même périodique, dépend d'éléments qui ne sont pas connus du créancier.

Il s'ensuit qu'en matière contractuelle, la prescription d'une action ne court qu'à compter de la réalisation du dommage, ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime, si celle-ci établit qu'elle n'a pas eu précédemment connaissance.

Lorsque l'action de nature contractuelle est consécutive à une décision de justice, le dommage résultant d'une condamnation ne se manifeste qu'à compter de la décision de condamnation et non de la date à laquelle l'assignation est intervenue.

Ainsi, lorsque qu'une décision judiciaire fonde l'action de la victime, le point de départ de la prescription quinquennale est reporté jusqu'à ce que la décision soit passé en force de chose jugée.

Par conséquent, le point de départ de la prescription assise sur une action judiciaire menée contre ou à l'initiative d'un tiers consiste dans la date à laquelle ladite procédure judiciaire prend fin par une décision passée en force de chose jugée.

En l'espèce, s'agissant du point de départ du délai de prescription, les intimées considèrent que la prescription quinquennale a nécessairement commencé à courir en décembre 2014, puisqu'elles soutiennent que la prescription aurait expiré au plus tard en décembre 2019.

Or, ainsi qu'il a été exposé supra, l'action en réduction de prix notifiée par les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate aux sociétés Uffi Participations et Laurad Holding procède de la mise en 'uvre, par 123 associés de la SCPI Atlantique Pierre 1, d'une action judiciaire dirigée à l'encontre de la société Uffi Ream aux droits de laquelle est venue la société Fiducial Gérance.

Il est constant que ce contentieux Atlantique Pierre 1 a pris fin avec le prononcé, le 4 mars 2020, de l'arrêt rendu par la Cour de cassation, cette décision constituant le point de départ de la prescription quinquennale.

Enfin, il est observé que les prétentions judiciaires des sociétés Fiducial Real Estate et Fiducual Gérance ont toujours consisté à faire juger que la société Uffi Participations était redevable d'une somme de 768 410 euros en application de la convention de garantie et d'ajustement de prix, aucune demande nouvelle n'ayant été formée en cours de procédure ni même à hauteur d'appel, seuls des moyens nouveaux ayant été développés conformément à l'article 565 du code de procédure civile.

Il s'ensuit qu'en signifiant aux sociétés Uffi Participations et Laurad Holding les assignations introductives d'instance les 29 octobre et 5 novembre 2020, les sociétés Fiducial Real Estate et Fiducial Gérance ont agi dans le délai de prescription quinquennale de l'article L. 110-4 du code de commerce.

Il y a par conséquent lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les intimées.

Sur les postes éligibles à la garantie conventionnelle

Les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate demandent à la cour d'appel de Paris tirer toutes les conséquences engendrées par les manquements de la société Uffi Participations à la convention de garantie à l'article "Déclarations et Garanties" qu'elle a souscrites dans le cadre de la convention de garantie conclue le 23 mars 2012 avec la société Fiducial Real Estate.

Les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding soutiennent que les préjudices invoqués par la société Fiducial Real Estate n'entrent pas dans le champ contractuel de la garantie et ne peuvent donner lieu à une réduction de prix, seuls les préjudices liés à la gestion antérieure à 2007 éligibles, alors que les préjudices invoqués sont liés à une gestion postérieure à 2007.

L'Ordre des avocats au barreau de Paris - séquestre juridique - déclare s'en remette à la décision qui sera rendue.

Sur ce,

Chacun des quatre chefs de réclamation sera examiné ci-après à la lumière de l'article 3-1 " Réduction de prix " de la convention de garantie qui stipule :

(a) En application de la présente Convention, le Garant s'engage à verser au Bénéficiaire, sous réserve de la réalisation de la cession, à titre de réduction de prix de cession des actions PS21 SAS acquises par le Bénéficiaire dans le cadre du Protocole et selon les modalités exposées ci-après, un montant égal à :

(i) toute augmentation de passif, diminution ou insuffisance d'actif, par rapport à Ia Situation Comptable Consolidée, dont le fait générateur sera antérieur à la Date de réalisation,

(ii) tout Dommage subi par les Sociétés (dont la société Uffi Ream, désormais Fiducial Gérance) qui serait imputable à l'inexactitude ou au caractère erroné des Déclarations et Garanties ; et tout Dommage subi par le Bénéficiaire qui serait imputable à l'inexactitude ou au caractère erroné des Déclarations et Garanties figurant aux articles 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4 ou 2.2.14, [']

En outre, la convention de garantie définit le terme " Dommage " par tout dommage, perte, coût ou préjudice (y compris tout frais de procédure, d'avocat, d'expert raisonnable, ainsi que toute amende ou pénalité).

Enfin, l'article 3.2 " Calcul de la Réduction de Prix " à l'alinéa (vii) stipule qu'Il sera tenu compte du montant de toute économie d'impôt résultant pour les sociétés de l'apparition du Préjudice, et notamment ['] de la déductibilité fiscale liée à l'impôt sur les sociétés et ses contributions additionnelles qui résulterait de la charge incombant, le cas échéant, aux sociétés du fait des augmentations du passif ou insuffisances d'actif constatées ['].

Sur le préjudice de perte de chance subi à raison du renouvellement pour une durée réduite à un an du mandat de la SCPI Atlantique Pierre 1

Les sociétés Fiducial Gérance et Fiducial Real Estate exposent que le mandat de gestion de la SCPI était occupé par la société Uffi Ream (puis Fiducial Gérance) depuis plus de 15 ans, chaque fois pour une durée de 3 ans renouvelable, avec constance et permanence ; que la société Fiducial Real Estate est fondée à réclamer l'indemnisation du préjudice résultant, non pas du non-renouvellement du mandat concernant la SCPI Atlantique Pierre 1 en 2015, mais du renouvellement dudit mandat en 2014 pour une durée volontairement réduite à un an par les associés de ladite SCPI, cette décision étant la conséquence directe de la mauvaise gestion imputable à l'ancienne direction, en contradiction avec les déclarations formulées lors de la cession ; que la mise en 'uvre de la garantie procède de l'inexactitude des déclarations figurant à l'article 2 de ladite convention de garantie dès lors que la cour d'appel de Versailles a jugé que la société Uffi Ream (devenue Fiducial Gérance) avait commis, ce avant la cession, une faute de gestion au sein de la SCPI Atlantique Pierre 1. Elles ajoutent que la clause d'exclusion des garanties n'a pas vocation à s'appliquer en ce qu'elle ne vise que l'hypothèse d'un non-renouvellement, qui n'est pas couvert par la garantie souscrite par la société Uffi Participations au bénéfice de la société Fiducial Real Estate, alors qu'en l'espèce, le fait générateur de la garantie n'est pas un non-renouvellement du mandat, mais bien un renouvellement avec une réduction de la durée du mandat à un an. Elles indiquent, s'agissant du quantum du préjudice revendiqué par la société Fiducial Real Estate, qu'il doit être calculé sur la base de la perte de chance d'avoir pu percevoir des honoraires de gestion pendant les 2 années de gestion dont la société Fiducial Gérance a été privée par la faute de la société Uffi Ream, soit une perte de 721 732 euros sur la base d'une moyenne annuelle de 360 766 euros, au regard des chiffres observés entre 2013 et 2015, affectée d'un coefficient de 75%, soit un préjudice de 541 150 euros qui, à titre de réduction du prix de cession, devra être restituée par le séquestre.

Les sociétés Uffi Participations et Laurad Holding répliquent que la garantie de passif stipule expressément que les parties ont exclu toute garantie de renouvellement des mandats ; que toute demande ayant pour fondement l'absence de renouvellement de mandat ne peut donc donner lieu à l'application de la garantie ; que le mandat de la SCPI Atlantique Pierre 1, expirant en 2014, n'a pas été renouvelé et que la modification de la durée du mandat est bien un nouveau mandat, de sorte qu'il n'y a pas eu de renouvellement du mandat tel quel ; que si les parties avaient entendu exclure des préjudices indemnisables la perte d'un mandat, elles n'entendaient pas, a fortiori, indemniser un renouvellement, ne serait-ce que partiellement ; que les déclarations invoquées par la société Fiducial Real Estate, pour justifier sa demande d'indemnisation, figurent à l'article 2.2.9 (d) alors que cet article ne peut donner lieu à indemnisation, puisque l'article 2.2.9 (d) ne figure pas dans la liste limitative de l'article 3.1 relatif aux dommages indemnisables ; que la société Fiducial Gérance ne rapporte aucune preuve d'un dommage résultant directement de la prétendue fausse déclaration et d'aucun lien de causalité entre la prétendue fausse déclaration et le préjudice invoqué. A titre subsidiaire, elles ajoutent que la société Fiducial Real Estate sollicite l'indemnisation d'un prétendu chiffre d'affaires manqué, le qualifiant de diminution d'actif, alors que, comptablement, un chiffre d'affaires n'est jamais un actif mais un produit et que la perte d'un chiffre d'affaires ne peut donc donner lieu à la mise en 'uvre de la garantie au titre d'une diminution d'actif ; que le seul préjudice indemnisable, au titre d'une perte de chance, ne peut donc être que la perte de chance de réaliser le bénéfice net afférent au mandat concerné et non la perte de chiffre d'affaires afférent audit mandat ; qu'en tout état de cause, la garantie prévoit que toute indemnisation ne peut être prise en compte que pour le montant net après impôt. Enfin, elles contestent le pourcentage arbitraire et surestimé allégué par les appelantes et estiment qu'il ne peut être supérieur à 10%.

Sur ce,

La garantie de passif stipule à l'article 2.2.9.e, dans les termes suivants, que les parties ont exclu toute garantie de renouvellement des mandats :

(e) Compte tenu des conditions statutaires de nomination du gérant et de renouvellement des mandats de gestion de ces sociétés d'investissement, le Garant ne garantit pas le renouvellement des mandats de gestion en cours ('). (" 2.2.9 Immeubles - Baux - Mandats de gestion d'actifs immobiliers ").

Toutefois, si l'absence de renouvellement de mandat ne peut donner lieu a' l'application de la garantie, le non-renouvellement du mandat de la SCPI Atlantique Pierre 1 à l'identique, notamment au regard de la durée, ne saurait être assimilé à une absence de renouvellement au sens de la clause précitée.

Il y a par conséquent lieu de considérer que le mandat a été renouvelé, nonobstant la circonstance selon laquelle sa durée a été réduite de trois ans à un an et de considérer que la modification de sa durée n'est pas constitutive d'un nouveau mandat. La cour écartera par conséquent l'application de cette exclusion de garantie.

En tout état de cause, la société Fiducial Real Estate réclame l'indemnisation du préjudice résultant, non pas du non-renouvellement du mandat concernant la SCPI Atlantique Pierre 1 en 2015, mais du renouvellement dudit mandat en 2014 pour une durée réduite à un an par les associés de ladite SCPI, cette décision étant, selon elle, la conséquence directe de la mauvaise gestion imputable à l'ancienne direction, en contradiction avec les " déclarations " formulées lors de la cession.

La société Fiducial Real Estate fonde sa réclamation sur l'article 2.2.9 (d) de la convention de garantie qui énonce que : " Tant les sociétés que les sociétés d'investissement se sont conformées sur ces obligations qui résultent de ces mandats de gestion, ['] et en particulier, les sociétés ont géré des sociétés d'investissement en bon père de famille et dans le respect de l'intérêt de leurs investisseurs. " et l'article 2.2.7 de la convention de garantie, aux termes duquel : " A la connaissance du Garant (la société Uffi Participations), il n'existe aucun fait ou événement susceptible de diminuer la paisible jouissance ou la valeur des Actifs ".

Or, il résulte de l'article 3.1 (a) (ii) de la convention de garantie reproduit ci-dessus que ne peut être indemnisé :

- pour la société Fiducial Gérance : le seul dommage résultant de l'inexactitude ou du caractère erroné des déclarations ;

- pour la société Fiducial Real Estate, le seul dommage résultant de l'inexactitude ou du caractère erroné des déclarations et garanties figurant aux seuls articles 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4 ou 2.2.14.

Les déclarations invoquées par la société Fiducial Real Estate pour justifier sa demande d'indemnisation au titre du dommage qu'elle a subi de ce chef figurent aux articles 2.2.9 (d) et 2.2.7 de la convention de garantie, alors que ces articles ne peuvent donner lieu à indemnisation puisqu'ils ne figurent pas dans la liste limitative de l'article 3.1 relatif aux dommages indemnisables à son profit.

S'agissant du préjudice subi par la société Fiducial Gérance, pour laquelle les articles 2.2.9 (d) et 2.2.7 de la convention de garantie invoqués peuvent donner lieu à indemnisation au profit de la société Fiducial Real Estate en ce qu'ils ne sont pas expressément exclus, il y a lieu d'analyser le caractère inexact des déclarations faites à cet égard.

Il est constant que la cour d'appel de Versailles a jugé, aux termes d'une décision désormais devenue définitive, que la société Uffi Ream (devenue Fiducial Gérance) avait commis, et ce avant la cession, une faute de gestion au sein de la SCPI Atlantique Pierre 1.

A la date de la cession, et pendant toute la période antérieure - lorsque la société Uffi Ream était le gérant statutaire de la SCPI - les fonctions de gérance ont toujours été attribuées pour trois années.

Ainsi, lors de l'assemblée générale du 24 juin 2013, soit antérieurement à l'introduction du litige par les 123 porteurs de parts, les statuts de la SCPI Atlantique Pierre 1 ont été modifiés pour définir que la durée de mandat de gestion serait de " trois ans renouvelables par tacite rec

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