CA Versailles, 18 sept. 2024, RG 22/00617

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/00617 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7HH

AFFAIRE :

[W] [M]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL M. IMMOBILIER ILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Janvier 2022 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/02330

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Isabelle DONNET,

Me Julien AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [W] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13

APPELANT

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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL M. IMMOBILIER ILIER dont le siège social se trouve [Adresse 1], représentée par sa gérante, Madame [R] [K], domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13

INTIMÉ

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juillet 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

M. [W] [M] est propriétaire des lots n°1, 2, 3 et 12 à 17 correspondants à un local commercial avec arrière boutique et cave, situé dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

M. [M] a loué le 29 octobre 2015, dans le cadre d'un bail commercial, ces locaux aux époux [X] qui y ont entrepris début 2016 des travaux d'aménagement, sans avoir souscrit d'assurance ni sollicité l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires s'agissant de travaux portant sur les parties communes de l'immeuble, alors que cette formalité est requise par l'article 25-b) de la loi du 10 juillet 1965.

Le 25 mars 2016, le syndicat des copropriétaires a été informé que les travaux entrepris par les époux [X] concernaient des murs porteurs de l'immeuble et étaient susceptibles de le déstabiliser. Le jour même, sur ordonnance du 1er avril 2016 de la présidente du Tribunal de grande instance de Pontoise, la SCP Tristant Le Peillet Darcq, huissiers de justice, a dressé constat d'où il ressort en particulier que plusieurs murs porteurs ont été détruits.

Par exploit d'huissier du 19 avril 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [M] ainsi que ses locataires les époux [X] en référé devant le Tribunal de grande instance de Pontoise. Par ordonnance de référé du 10 mai 2016, Mme [I] a été désignée en qualité d'expert. Elle a déposé son rapport le 13 septembre 2019, ses conclusions étant notamment que le préjudice matériel et financier réclamé au 8 juillet 2019 par le syndicat des copropriétaires est d'un montant total de 45 210,84 euros TTC.

Par exploit d'huissier délivré le 28 mai 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [M] devant le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de le voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamné à lui payer :

- 45 210,84 euros en principal, assortis des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation,

- 10 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires, au titre du préjudice financier

- 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement du 4 janvier 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

- Condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

° 45 210,84 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 mai 2020 ;

° 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

- Condamné M. [M] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ;

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit .

Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :

Sur la condamnation à payer la somme de 45 210,84 euros en principal, le Tribunal a retenu que cette somme est fondée sur le total résultant de l'ensemble des calculs mentionnés dans le rapport d'expertise, dont il a souligné qu'il n'est pas contesté à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires : le Tribunal l'a rejetée en retenant que le syndicat des copropriétaires n'a pas justifié avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution des travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [M] : le Tribunal l'a rejetée en retenant que M. [M] n'a pas rapporté la preuve d'un retard fautif dans l'exécution des travaux.

M. [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 31 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2022, par lesquelles M. [M], appelant, invite la Cour, à :

- Infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes dirigées contre lui,

Subsidiairement,

- Limiter sa condamnation à la somme de 35 581,54 euros,

- L'exonérer partiellement de sa responsabilité dans des proportions que la Cour jugera

pertinentes du fait du défaut d'assurance du syndicat des copropriétaires,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 40 800 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

- Ordonner la compensation entre les sommes dues par lui-même et celles dues par le

syndicat des copropriétaires,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Juger qu'il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- Dire que ces sommes porteront intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui comprendront les frais

d'expertise judiciaire.

Vu les conclusions notifiées le 31 mai 2022, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la Cour de :

- Déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal de M. [M],

- Déclarer recevable et fondé son appel incident,

En conséquence,

- Débouter M. [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 janvier 2022 par le Tribunal

judiciaire de Pontoise, à l'exception de celles relatives à sa demande de dommages et

intérêts,

- Condamner M. [M] à lui verser une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamner M. [M] à lui verser une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [M] en tous les dépens de première instance et d'appel, incluant les frais de l'instance en référé ayant donné lieu à l'ordonnance du 10 mai 2016 ainsi que les honoraires de l'expert judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 13 décembre 2022.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.

Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande de M. [M] de ne pas payer la somme de 45 210,84 euros en principal, et sa demande subsidiaire de limiter sa condamnation à une somme de 35 581,54 euros

En droit

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : 'I.- Chaque copropriétaire (...) use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.'

S'agissant de la responsabilité des copropriétaires, le règlement de copropriété stipule : « Tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou celle des personnes dont il doit répondre ou par le fait d'un bien dont il est également responsable. (') Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes et d'une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à la destination des parties communes que ce soit par son fait, par le fait des occupants ou de ses locataires, ou par celui des personnes se rendant chez lui. (') Le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires. »

En l'espèce

M. [M] fait valoir devant la Cour, comme il l'a fait en première instance, qu'il n'avait pas autorisé les travaux litigieux, qu'il a été trompé par ses locataires, les époux [X], qui n'ont pas respecté les clauses de leur bail à savoir, notamment, l'obligation de se conformer au règlement de copropriété, que l'expert a pointé la responsabilité de ses locataires (désordres faits aux structures et saccage des locaux) et celle du syndicat des copropriétaires (manque d'entretien et de maintenance).

Par ailleurs la Cour relève que ni M. [M] ni le syndicat des copropriétaires n'ont attrait leurs compagnies d'assurances respectives devant le juge.

Dans ces conditions, la Cour, en application des textes rappelés ci-dessus, adopte les motifs retenus à bon droit par le Tribunal, tant en ce qui concerne la responsabilité totale de M. [M] qui, en outre, en sa qualité de copropriétaire bailleur, n'a pas vérifié que ses locataires avaient souscrit une assurance, n'a pas sollicité l'autorisation d'effectuer les travaux de la part de l'assemblée générale des copropriétaires et s'est au surplus abstenu de s'assurer de la nature, du mode de réalisation et des standards de qualité des travaux en cause, qu'en ce qui concerne le quantum de la condamnation, égal à 45 210,84 euros TTC.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Il en va de même, par voie de conséquence et pour les mêmes motifs, des demandes formées par M. [M] tendant à l'exonérer partiellement de sa responsabilité dans des proportions que la Cour jugera pertinentes du fait du défaut d'assurance du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de M. [M] afin de compensation entre les sommes dues par lui-même et celles dues par le syndicat des copropriétaires, fondée sur l'article 1347-1 du code civil

Si M. [M] demande d'ordonner la compensation entre les sommes dues par lui-même et celles dues par le syndicat des copropriétaires, la Cour ne peut toutefois que constater que les dispositions de l'article 1347-1 du code civil, qui prescrivent que ' la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles' ne sont pas réunies dès lors qu'il n'établit pas l'existence d'une dette du syndicat des copropriétaires envers lui.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [M], fondée sur le III de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965

En droit

Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « III. (...) les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison (...) d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux. »

En l'espèce

S'agissant de l'occupation des locaux en cause, M. [M] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler une indemnité de 40 800 euros (1 200 euros de loyer pour 34 mois) du fait de son impossibilité à en disposer entre février 2019 et avril 2022, date à laquelle il a reloué les locaux, faisant valoir que les travaux de remise en état auraient du être effectués 'dans les six mois' ainsi que l'a relevé le premier juge, qui a rejeté cette demande en retenant que M. [M] ne rapportait pas la preuve d'un retard fautif du syndicat des copropriétaires dans l'exécution desdits travaux.

M. [M] fait valoir devant la Cour qu'en jugeant ainsi, le Tribunal a dénaturé le texte applicable en y ajoutant une condition, à savoir la démonstration d'une faute du syndicat dans le retard à effectuer les travaux, que le texte de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas. La Cour observe toutefois qu'en statuant ainsi, le premier juge s'est conformé à la jurisprudence (Paris, 17 nov. 2004: AJDI 2005.144), d'où il ressort qu'un copropriétaire ne peut obtenir réparation du préjudice causé par l'indisponibilité des lieux provenant du délai normal de réalisation des travaux.

M. [M] produit en cause d'appel une pièce nouvelle, à savoir un constat d'huissier d'avril 2022, toutefois dépourvu d'un plan montrant où les photos ont été prises, ce qui en affaiblit la force probante. Si M. [M] soutient qu'une fuite existe en avril 2022 sur une colonne d'évacuation située dans l'arrière boutique, appartenant à ses lots, le procès-verbal dudit constat n'en fait pas état. Par ailleurs il ressort du constat que des travaux sur le réseau d'eau sont en cours, avec pose de tuyaux en cuivre, et que des traces d'humidité sont visibles, et présente une photo de trois étais soutenant une voûte de pierre dans la cave de M. [M].

Dans ces conditions, M. [M] ne démontre pas davantage devant la Cour que devant le premier juge, l'existence d'un retard fautif dans l'exécution des travaux devant être faits par le syndicat des copropriétaires.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires afin d'obtenir une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts

Par message RPVA en date du 12 août 2024, la Cour a invité les parties à présenter leurs observations avant le 26 août 2024 sur ce que, dans le dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires n'a pas demandé la réformation du jugement en tant qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts. Aucune observation n'a toutefois été réceptionnée suite à cette invitation. Or, dans la procédure d'appel avec représentation obligatoire, les prétentions des parties sont déterminées par leurs écritures régulièrement déposées et signifiées, qui définissent l'objet du litige (article 910-1 du code de procédure civile ) et de plus, conformément à l'alinéa 3 de l'article 954 du même code, la juridiction n'est saisie que des prétentions reprises dans le dispositif.

Dans ces conditions, la Cour n'est pas saisie d'une demande du syndicat des copropriétaires afin d'obtenir une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS