CA Versailles, 18 sept. 2024, RG 22/01682

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72D

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/01682 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VCI4

AFFAIRE :

[Y] [U]

C/

S.A.S. SYNDICEO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Février 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-20-0004

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Caroline COHEN,

Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [Y] [U]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 732

APPELANTE

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S.A.S. SYNDICEO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Nathalie LANGLOIS-THIEFFRY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 486 et Me Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

INTIMÉE

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Juillet 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCÉDURE

Mme [U] est copropriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Elle possède les lots n°154 et 182 (appartement au 4ème étage du bâtiment B et sa cave), n°183 (cave qu'elle loue depuis août 2019 à Mme [R] et M. [D]), et n°250 (parking qu'elle loue depuis septembre 2019 à M. [C]).

Par exploit d'huissier du 24 août 2020, Mme [U] a fait assigner la SAS Syndiceo, qui est le syndic de la copropriété, devant le Tribunal de proximité de Puteaux pour :

- Demander la transmission de 2 clés d'accès au sous-sol, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- Supprimer l'écriture de 138,60 euros en date du 29 novembre 2018 correspondant à la facture d'intervention du chauffagiste du 12 mars 2018, indûment portée au débit de son compte de copropriétaire ;

- Demander la condamnation du syndic au paiement d'une somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

- Demander la condamnation du syndic au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement du 17 février 2022, le Tribunal de proximité de Puteaux a :

- Condamné la SAS Syndiceo à verser à Mme [U] la somme de 400 euros de dommages-intérêts,

- Débouté Mme [U] du surplus de ses demandes,

- Condamné la SAS Syndiceo à verser à Mme [U] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :

Sur la demande de Mme [U] afin d'obtenir pour ses deux locataires une clé donnant accès au sous-sol, le Tribunal a considéré qu'aucune faute n'a été commise par le syndic dans l'exercice de son pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, à l'occasion de son refus de lui remettre une telle clé, en retenant son incapacité matérielle d'obtenir la clé demandée, sa légitimité au regard des enjeux de sécurité, à refuser de lui remettre un double de la 'clé de gestion', qui est un passe général donnant accès aux nombreuses parties communes des deux bâtiments A et B, et en détaillant les nombreuses diligences, y compris une tentative de médiation, accomplies par le syndic pour tenter d'y satisfaire, et enfin, écarte la thèse de Mme [U] selon laquelle M. [T], copropriétaire possèderait déjà une telle clé, en l'absence de tout élément pouvant l'étayer.

Sur la condamnation à payer 400 euros de dommages-intérêts, le Tribunal l'a prononcée après avoir constaté que le syndic n'a pas respecté, à plusieurs reprises, le délai légal pour l'envoi des appels de charges, que cela n'a pas causé de préjudice financier ou matériel à Mme [U], mais lui a causé un préjudice moral.

Mme [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 18 mars 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 14 juin 2024, par lesquelles Mme [U], appelante, invite la Cour, à :

- Réformer le jugement rendu le 17 février 2022 par le Tribunal de proximité de Puteaux en ce qu'il a :

- Limité à la somme de 400 euros les dommages-intérêts dus par la SAS Syndiceo,

- Débouté Mme [U] du surplus de ses demandes,

- Limité à la somme de 1 500 euros le montant des frais irrépétibles mis à la charge de la SAS Syndiceo au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

- Condamner la SAS Syndiceo à lui transmettre deux exemplaires simples et sans vigik d'une clé permettant l'accès aux parties communes de l'immeuble et donc aux sous-sols,

- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- Condamner la SAS Syndiceo à lui payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- Condamner la SAS Syndiceo au paiement d'une somme de 2 568 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

y ajoutant,

- Condamner la SAS Syndiceo à lui payer une somme de 5 580 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,

- Condamner la SAS Syndiceo aux dépens d'appel,

- Confirmer le jugement pour le surplus non contraire aux présentes.

Vu les conclusions notifiées le 11 juin 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

- Juger Mme [U] non fondée en son appel principal,

- Débouter purement et simplement Mme [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions en ce que la SAS Syndiceo n'a commis aucune faute quasi délictuelle,

- Recevoir la SAS Syndiceo en son appel incident et le déclarer recevable et bien fondé,

- Réformer la décision rendue le 17 février 2022, en ce qu'elle l'a condamnée à verser à Mme [U] la somme de 400 euros de dommages-intérêts, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens,

statuant à nouveau,

- Débouter purement et simplement Mme [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions en ce que la SAS Syndiceo n'a commis aucune faute quasi délictuelle,

- Confirmer la décision rendue le 17 février 2022 pour le surplus,

y ajoutant,

- Condamner Mme [U] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner Mme [U] en tous les dépens de première instance et d'appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 juin 2024.

SUR CE,

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.

Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande de Mme [U] afin d'obtenir pour ses deux locataires une clé donnant accès au sous-sol,

Pour rejeter cette demande, le Tribunal a considéré qu'aucune faute n'a été commise par le syndic dans l'exercice de son pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, à l'occasion de son refus de lui remettre une telle clé, en retenant l'impossibilité matérielle d'obtenir la clé demandée, sa légitimité à refuser de lui remettre un double de la 'clé de gestion', qui est un passe général donnant accès aux parties communes, en détaillant les diligences accomplies par le syndic, y compris une tentative de médiation, et en écartant la thèse de Mme [U] selon laquelle M. [T], un copropriétaire, posséderait déjà une telle clé, faute d'élément pouvant l'étayer.

En cause d'appel, Mme [U] produit des éléments supplémentaires, notamment des extraits des procès-verbaux des assemblées générales de 2015 à 2021, au soutien de sa thèse concernant M. [T], un copropriétaire qui ne réside pas dans l'immeuble, qui possède une cave lot n°194 et trois parkings lots n° 225, 255 et 257, revendus à M. [J] début 2019, celui-ci ne résidant pas non plus dans l'immeuble. Elle produit ses échanges de courriels avec M. [J] les 17 et 20 octobre 2022 (pièce 27), d'où il ressort que M. [T] lui a remis une clé numéro S72RQVKL lui donnant accès à ses trois parkings, dont le fabricant agréé confirme que cette clé sécurisée appartient à l'organigramme n°604661 qui est géré par le syndic, qui détient le code permettant d'autoriser la duplication de cette clé (pièces 28 et 33).

Mme [U] produit la preuve qu'une telle clé a également été remise à un locataire de l'immeuble, M. [P], qui suite au vol de ses clés, ayant changé la serrure de sa porte d'entrée, est demeuré huit mois dépourvu d'une clé lui donnant accès aux parties communes. M. [P] lui a personnellement confirmé avoir enfin pu, au terme de cette période, se procurer un jeu de clefs donnant accès uniquement à toutes les parties communes (pièce 19).

Dans ces conditions, contrairement à ce que prétend le syndic, la Cour ne peut que constater que la clé permettant l'accès aux parties communes y compris les parkings mais n'ouvrant pas les portes des appartements, existe. Or c'est l'objet même de la demande de l'appelante à l'encontre du syndic. De plus Mme [U], en cause d'appel, apporte la preuve que ce dernier en a déjà distribué au moins deux copies, remises respectivement à un copropriétaire (M. [E] puis M. [J] suite à la vente de ses parkings) et à un locataire M. [P].

Il résulte de ce qui précède qu'en agissant ainsi, le syndic a commis une faute constituée par cette différence de traitement entre des résidents placés dans des situations similaires, sans motif légitime.

Dès lors il convient de faire droit aux demandes de l'appelante tendant à condamner la SAS Syndiceo à lui remettre deux exemplaires simples et sans vigik d'une clé permettant l'accès aux parties communes de l'immeuble et donc aux sous-sols, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai de huit jours après la signification de l'arrêt.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de Mme [U] d'une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral au titre des refus de remise de clé

En droit

Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l'article 1er du règlement de copropriété, 'est considéré comme Résident (...) tout propriétaire, locataire ou occupant de fait d'un bien inclus dans la résidence'.

Selon l'article 3 du règlement de copropriété, les propriétaires ont le droit de proposer toute ou partie de leur bien à la location, et d'héberger toute personne de leur choix.

En l'espèce

Mme [U] invoque son droit de louer les biens en cause, se fondant sur l'article 544 du code civil, et établit que deux autres résidents, depuis une période antérieure à l'année 2019 (M. [T]) puis en 2021 (M. [P]), se sont vus remettre des doubles de la clé permettant l'accès aux parties communes y compris les parkings mais n'ouvrant pas les portes des appartements, alors que toutes ses demandes tendant aux mêmes fins ont été rejetées depuis 2019 sous différents motifs.

Depuis cinq années, Mme [U] s'est vue contrainte d'entamer et de poursuivre des démarches y compris jusque devant le juge d'appel, ce qui a porté atteinte à son droit de propriété dans sa dimension de location, et met en lumière, de la part du syndic, une différence de traitement des résidents sans motif valable ainsi qu'il a été dit.

Dès lors, Mme [U] est fondée à voir la SAS Syndiceo condamnée à l'indemniser de ce préjudice en lui versant la somme qu'elle réclame à savoir 2 500 euros.

Le jugement sera réformé sur ce point, et cette indemnisation sera ajoutée à celle déjà obtenue en première instance sur le fondement d'un chef de préjudice distinct (il s'agissait du non respect, à plusieurs reprises, du délai légal pour l'envoi des appels de charges).

Sur la demande de Mme [U] en dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral au titre du non respect, à plusieurs reprises, du délai légal pour l'envoi des appels de charges

Pour prononcer la condamnation de la SAS Syndiceo à payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts sur ce fondement à l'appelante, le Tribunal s'est fondé sur le constat d'une faute du syndic qui n'a pas respecté, à plusieurs reprises, le délai légal pour l'envoi des appels de charges, ce qui n'a pas entraîné de préjudice financier ou matériel pour Mme [U], mais un préjudice moral matérialisé par la production à l'instance de ses nombreux mails de relance et le temps qu'elle a du consacrer afin de rappeler le syndic à ses obligations.

En appel, Mme [U] n'apporte pas d'argument supplémentaire et par suite, le jugement sera confirmé sur ce point.

Il en va de même, pour le même motif tenant à l'absence d'arguments nouveaux en appel, de la demande de Mme [U] en dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral au titre de la transmission tardive des convocations aux assemblées générales.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS Syndiceo, partie perdante en appel, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [U] une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel.

PAR CES MOTIFS