CA Versailles, 19 sept. 2024, RG 24/00217

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00217 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WI22

AFFAIRE :

[M] [V]

C/

Société SCPI RENOVALOR 1

...

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de SANNOIS

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 19.09.2024

à :

Me Tassadit ACHELI, avocat au barreau de VAL D'OISE (148)

Me Typhanie BOURDOT, avocat au barreau de VERSAILLES (644)

Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [M] [V]

de nationalité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Me Tassadit ACHELI, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 148

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2024-000148 du 14/05/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

---

SCPI RENOVALOR 1

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Société INTERGESTION REIM

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 - N° du dossier 24TB3375

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés

audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 722 05 7 4 60

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 24077

Ayant pour avocat plaidant Me Florence MONTERET-AMAR, du barreau de Paris, substituée par Me Vincent DERIAUX

INTIMEES

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

La SCPI Renovalor 1 est propriétaire non occupante d'un appartement situé en rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 4]).

Le 17 mai 2010, le logement a été donné à bail à Mme [M] [V] jusqu'au mois d'avril 2023, date de son congé.

Le 13 décembre 2013, la société Renovalor 1 a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur dommages-ouvrage, la SA Axa France Iard, au titre de désordres d'humidité dans la chambre à coucher.

Le 29 janvier 2014, l'expert amiable mandaté par l'assureur a rendu son rapport aux termes duquel il a constaté l'existence d'un défaut d'entretien et d'usage.

Le 7 janvier 2015, la société Renovalor 1, par l'intermédiaire de la SA Inter Gestion, a souscrit un nouveau contrat d'assurance « responsabilité civile », à effet au 1er janvier 2015, auprès de la SA Axa France Iard.

Par la suite, Mme [V], a fait état à de nombreuses reprises de désordres affectant le logement.

Le 4 avril 2019, sur saisine de Mme [V], le tribunal d'instance de Sannois a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [R] [U] en qualité d'expert.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 juillet 2020.

Par acte délivré le 9 mars 2022, Mme [V] a fait assigner en référé la société Renovalor 1 aux fins d'obtenir principalement qu'il soit enjoint à la société représentée par son liquidateur la société Intergestion de réaliser les travaux définis dans le rapport d'expertise afin de remédier aux désordres affectant le logement et ce, dans le délai de 15 jours sous astreinte de 150 euros par jour de retard, ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et la suspension du paiement des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux.

Le 7 juin 2022, la société Renovalor 1, par l'intermédiaire de son liquidateur amiable, la société Inter Gestion Reim, a fait assigner en garantie la société Axa France Iard.

Par ordonnance contradictoire rendue le 20 juillet 2023, le juge des référés du tribunal de proximité de Sannois a :

- joint les procédures,

- condamné la société Renovalor 1 à effectuer les travaux suivants, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision :

réalisation d'un sondage destructif 30X30 cm sur doublage du mur de façade de la chambre afin de vérification de l'existence d'un doublage isolant,

dans le cas où le doublage isolant n'existe pas, fourniture et pose de doublages isolants en polystyrène épaisseur 100 mm ou selon existant y compris plaque plâtre de BA 13, enduits et bande ; ouvrage à réaliser contre mur extérieur sur cour y compris retour sur 100 cm, minimum ; surface 14 m²,

Ou

dans le cas où l'isolant existe, fourniture et pose de doublage isolants en polystyrène épaisseur 100 mm ou selon existant y compris plaque de BA 13, enduits et bande ; ouvrage à réaliser contre mur extérieur en retour sur 100 cm minimum ; surface 2,50 m²,

nettoyage et préparation des supports muraux et plafond y compris menuiseries, enduits bandes, rebouchage des fissures pour une parfaite finition avant mise en peinture coloris dito existant ; surface : murs 38 m² et plafond 15 m²,

fourniture et pose après dépose des bouches de VMC existantes en cuisine, partout où cela sera nécessaire (salle de bain, dressing) pour remplacement contre un modèle de chez Aldès ou équivalent sans volets mobiles à tirage permanent adapté au collectif selon modèle du fabricant. NB : il n'est pas prévu de vérification de la machinerie VMC qui est une partie commune,

fourniture et pose d'une prolongation de la VMC existante par conduite galvanisée mise en 'uvre dans un soffite à réaliser en plafond de la cuisine en placoplâtre, hydrofuge y compris ossature métallique et isolation phonique. L'entreprise prévoira enduits, bandes et mise en peinture de l'ouvrage. Localisation : depuis la bouche de la cuisine jusqu'à la cloison de la chambre y compris la reprise de grille en cuisine et grille en chambre. Dimension : 3 ml, section du soffite L300XP30XH30. Diamètre de la conduite métallique VMC intérieur au soffite équivalente à l'existant ou adapté ;

- condamné si besoin, passé ce délai, la société Renovalor 1 à payer à Mme [M] [V] la somme de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois,

- fixé à la somme de 8 000 euros la créance de Mme [M] [V] à l'encontre de la société Renovalor 1 et de la société Axa France Iard, tenues in solidum au titre du préjudice de jouissance,

- fixé à la somme de 7 510,09 euros la créance de la société Renovalor 1 à l'encontre de Mme [M] [V] au titre des loyers et charges impayées au 31 mars 2022,

- ordonné la compensation des sommes dues,

- condamné la société Renovalor 1 à payer à Mme [M] [V] la somme de 489,91 euros,

- déclaré irrecevable car prescrite l'action en garantie de la société Axa France Iard par la société Renovalor 1,

- condamné in solidum la société Renovalor 1 et la société Axa France Iard à payer à Mme [M] [V] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Renovalor 1 à payer à la société Axa France Iard la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Renovalor 1 aux dépens,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2024, Mme [V] a interjeté appel de cette ordonnance en ses chefs de dispositions concernant les provisions.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 mai 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [V] demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720 du code civil et L. 124-3 du code des assurnces, de :

'- déclarer Mme [V] recevable en son appel.

- infirmer le jugement rendu le 20 juillet 2023 par le tribunal de proximité de Sannois en ce qu'il a ordonné la compensation des sommes dues, Mme [V] ayant une créance à l'encontre de Renovalor 1 et Axa France Iard de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance, et la créance de Renovalor à hauteur de 7 510, 09 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2022.

- infirmer le jugement en ce que le tribunal a déclaré irrecevable car prescrite l'action en garantie de Axa France Iard par la société Renovalor 1.

statuant à nouveau,

- constater que la dette de loyer de Mme [V] à hauteur de 7 510, 09 euros a été effacée à l'issue de la procédure de surendettement, et qu'il ne peut y avoir compensation des sommes dues entre la créance de Mme [V] à l'encontre de Renovalor I et Axa France Iard au titre du préjudice de jouissance et la créance de Renovalor I au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2022.

- condamner, in solidum, la société Renovalor 1 représentée par son liquidateur la société Intergestion et la sociéte Axa France Iard, en sa qualité d'assureur de la société Renovalor 1, au paiement de la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice de jouissance.

- débouter les intimées de leurs demandes, fins et conclusions.

- condamner in solidum la société Renovalor I représentée par son liquidateur la société Intergestion et la société Axa France Iard, en sa qualité d'assureur de la société Renovalor I la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner in solidum la société Renovalor I représentée par son liquidateur la société Intergestion et la société Axa France Iard, en sa qualité d'assureur de la société Renovalor I aux entiers dépens.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 juin 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, la société Renovalor 1 et la société Inter Gestion Reim, en sa qualité de liquidateur amiable de la société Renovalor 1, demandent à la cour, au visa des articles L. 124-3 et suivants, 114-1 et suivants du code des assurances, 1347 et suivants et 1724 du code civil, de :

'- juger les sociétés Renovalor 1 et Inter Gestion Reim bien fondées en leurs écritures en les déclarant recevables,

- infirmer l'ordonnance rendue par la juridiction des référés près le tribunal judiciaire de Sannois en date du 20 juillet 2023 en ce qu'elle a indemnisé Mme [V] de son trouble de jouissance en lui allouant la somme de 8 000 euros,

statuant à nouveau

§ in limine litis

- débouter la société AXA France Iard de sa fin de non-recevoir, mal fondée.

§ à titre principal

- débouter Mme [V] de sa demande formée au titre de son trouble de jouissance, mal fondée;

- condamner Mme [V] à payer à la société Renovalor une somme de 7 888,95 euros réparant ses inexécutions contractuelles au titre des loyers et charges du bail,

§ à titre subsidiaire

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné la compensation des créances ;

§ à titre infiniment subsidiaire

- confirmer l'ordonnance entreprise et condamner, in solidum la société Renovalor 1 et son assureur, la société Axa France Iard, au paiement de la somme de 8 000 euros au titre du trouble de jouissance de Mme [V] ;

§ en tout état de cause

- condamner tout succombant à payer à la société Renovalor 1, outre les entiers dépens, de la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 juin 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Axa France Iard demande à la cour, au visa des articles L. 114-1 et L. 124-5 du code des assurances, de :

'- juger recevables et bien fondées les écritures et pièces prises par la société Axa France Iard.

in limine litis :

- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en garantie de la société Intergestion es qualité de liquidateur de Renovalor à l'encontre de la société Axa France Iard pour prescription ;

à titre principal :

- infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné Renovalor à effectuer les travaux de rénovation et fixé à la somme de 8 000 euros la créance de Mme [V] à l'encontre de Renovalor 1 et Axa France Iard tenues in solidum au titre du préjudice de jouissance ;

statuant à nouveau,

- débouter Mme [V] et Renovalor 1 de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la sa Axa France Iard

à titre subsidiaire :

- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a ordonné la compensation des sommes dues par la société Intergestion es qualité de liquidateur de Renovalor, bailleresse, au titre du préjudice de jouissance, et sa créance à l'encontre de Mme [V], locataire, au titre des loyers impayés, soit 489,91 euros à la charge de Renovalor ;

- juger en conséquence que cette somme de 489,91 euros restera à la seule charge de la société Intergestion es qualité de liquidateur de Renovalor ;

- débouter Mme [V] du surplus de ses demandes,

en tout état de cause et à titre infiniment subsidiairement :

- déduire des sommes hypothétiquement mises à la charge d'Axa France Iard la franchise d'un montant de 500 euros à la charge de Renovalor ;

- condamner Mme [M] [V], à payer à Axa France Iard la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, Mme [M] [V] aux entiers dépens dont le montant sera directement recouvré par Maître Christophe Debray, avocat à la cour'.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mme [V], appelante, sollicite l'infirmation de la décision uniquement en ce qu'elle a ordonné la compensation des sommes dues au titre des loyers impayés avec sa créance à l'égard de la société Renovalor 1.

Elle conclut tout d'abord sur les manquements de la bailleresse à ses obligations découlant des articles 1719 et 1720 du code civil, indiquant que cette dernière a été alertée à de multiples reprises, par ses soins ainsi que par ceux de son conseil ou encore par le service d'hygiène, sur l'existence des désordres et la nécessité d'y remédier.

Elle souligne que l'expert a conclu dans son rapport du 31 juillet 2020 à la nécessité de réaliser au plus vite les travaux nécessaires devant permettre aux occupants de jouir paisiblement des lieux loués et s'est interrogé « quant au fait que les habitants puissent y séjourner » ; que ses constatations sont édifiantes quant à ses conditions de vie et celles de ses 4 enfants (dont 3 mineurs) et alertent sur la nécessité de réaliser les travaux en urgence ; que le service d'hygiène a constaté la présence importante de moisissures au sein du logement ; qu'il découle de l'ensemble de ces éléments que le tribunal a condamné à bon droit la société Renovalor 1 à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux désordres.

Elle relate ensuite avoir vécu dans des conditions insalubres, tandis que la bailleresse n'a entrepris aucune mesure pour remédier aux désordres, malgré ses demandes répétées, ce qui a nui gravement à la santé de la famille, comme en attestent les diverses pièces qu'elle verse aux débats.

Elle ajoute que la famille a été contrainte de séjourner dans une seule pièce en raison des moisissures présentes dans la chambre ; que l'expert a confirmé que les lieux étaient impropres à l'habitation ; que la situation s'est considérablement dégradée au fil des années, mettant en péril la santé des occupants, comme cela résulte des certificats médicaux versés aux débats ; que la famille a découvert les derniers temps des excréments de rats.

En réparation de son préjudice de jouissance, Mme [V] soutient que c'est donc à juste titre que le tribunal a fait droit à sa demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 8 000 euros.

L'appelante fait ensuite valoir que durant la procédure de première instance, elle avait déposé un dossier de surendettement ; que la commission de surendettement a ordonné l'effacement de la dette de telle sorte qu'elle n'était plus redevable d'aucune somme à l'égard de sa bailleresse.

Elle sollicite donc l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la compensation de la dette de loyer avec la somme due au titre du préjudice de jouissance.

Enfin, elle argue de l'action directe dont elle bénéficie à l'égard de l'assureur responsabilité civile de sa bailleresse pour demander « la garantie de la société Renovalor 1 in solidum avec celle de la société Axa France Iard, son assureur ».

La société Renovalor 1, bailleresse intimée, conclut in limine litis sur le bien fondé de l'action directe de l'appelante à l'égard de la société Axa France Iard qui ne peut dans ces conditions opposer une prescription.

A titre principal, elle conteste le principe de l'existence d'un trouble de jouissance subi par Mme [V], soutenant que les désordres n'ont pas rendu le bien impropre à son usage d'habitation, ce qui est corroboré par le fait que Mme [V] n'a donné son congé qu'en avril 2023.

Elle ajoute qu'en outre, l'appelante ne justifie pas du montant de l'indemnisation sollicitée à hauteur de 8 000 euros.

Elle soutient ensuite que selon la décision du 25 janvier 2023, la commission de surendettement a effacé sa créance à hauteur d'un montant de 20 692,25 euros, lequel a été reporté dans les comptes de la locataire, de sorte que nonobstant l'effacement de la dette, le solde locatif est resté débiteur de la somme de 7 888,95 euros, actualisée, montant auquel sera condamnée Mme [V].

Subsidiairement, la société Renovalor 1 sollicite la compensation des créances et à titre infiniment subsidiaire, sa condamnation in solidum avec la société Axa France Iard.

En réponse aux arguments de cette dernière, la société Renovalor 1 fait valoir qu'il ne résulte pas des pièces de Mme [V] qu'une réclamation, entendue comme une demande de réparation amiable ou contentieuse, lui ait été adressée avant la souscription de la police d'assurance ; que toutes les réclamations sont postérieures puisque datées de la fin de l'année 2016.

Elle avance que la réclamation portée à compter de 2016 par Mme [V] ne peut s'assimiler aux désordres de 2013 pour lesquels l'expert alors désigné avait préconisé le nettoyage des lieux et qu'en tout état de cause, les désordres dénoncés en 2013 n'étaient matérialisés que dans la chambre à coucher, tandis que l'expertise de 2019 a matérialisé des désordres d'humidité dans l'ensemble de l'appartement.

Elle expose encore que la société Axa France Iard est mal fondée en son moyen en ce que les faits dommageables de la procédure amiable de 2014 et de la présente procédure ne sont pas identiques.

Elle conteste également que les désordres soient causés par un défaut d'entretien, l'expert judiciaire ayant retenu un vice de construction.

A considérer qu'un défaut d'entretien serait établi, la bailleresse soutient qu'alors, sa responsabilité ne pourrait pas non plus être retenue.

L'assureur de la bailleresse, la société Axa France Iard, demande in limine litis de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré l'action en garantie de la société Renovalor 1 irrecevable comme étant prescrite à son encontre, faisant valoir que, soit ce n'était pas elle qui garantissait la bailleresse lors des désordres ayant fait l'objet d'une expertise dommages-ouvrage en janvier 2014, soit en tout état de cause la société Renovalor 1 aurait dû agir contre son assureur PNO dans les 2 ans suivant la réclamation de Mme [V] ou a minima, dans les 2 ans après l'assignation en référé du 17 décembre 2018 qui cristallisait la réclamation de la locataire.

Subsidiairement, elle argue de l'absence d'aléa, la première réclamation concernant la présence de moisissures ayant été adressée par Mme [V] en 2013, soit antérieurement au 1er janvier 2015, date du début des effets du contrat d'assurance souscrit par la société Renovalor 1, tandis que les conditions particulières du contrat stipulent également que « le contrat ne garantit pas les sinistres dont le fait dommageable était connu de l'assuré à la date de la souscription du contrat ou de la garantie concernée ».

Si la cour devait considérer que le contrat PNO devait s'appliquer, la société Axa France Iard conclut alors à l'absence de responsabilité de la société Renovalor 1 dans les désordres invoqués par Mme [V], soutenant que le rapport DO de M. [Y] du 28 janvier 2014 et le rapport d'expertise judiciaire de M. [U] du 31 juillet 2020 permettent tous deux de conclure à un défaut d'entretien des grilles de ventilation par Mme [V].

Elle ajoute encore que M. [U] ne s'est pas prononcé sur le préjudice de jouissance éventuellement enduré par Mme [V] et qu'il n'a jamais confirmé l'inhabitabilité partielle ou totale du bien, de sorte que la décision de première instance devra être infirmée et les demandes de condamnation in solidum et de garantie à son encontre rejetées.

En tout état de cause, elle considère que la demande de Mme [V] devra être ramenée à de plus justes proportions, de sorte qu'elle ne saurait excéder la somme de 3 000 euros.

Subsidiairement également, elle demande la confirmation de l'ordonnance attaquée ayant prononcé la compensation des sommes en litige, la créance de Mme [V] à l'égard de la société Renovalor 1 ne pouvant excéder 489,91 euros, précisant que cette somme devra rester à la charge du liquidateur de la société Renovalor 1 auprès duquel la créance aurait dû être déclarée.

Très subsidiairement, si la cour devait considérer que sa garantie est due, la société Renovalor 1 devra conserver à sa charge la totalité de la somme en raison de la franchise de 500 euros prévue aux conditions particulières du contrat d'assurance.

Enfin, si la compensation entre les sommes était infirmée, elle soutient qu'elle ne pourrait être condamnée au-delà de la somme de 7 500 euros en application de la franchise.

Sur ce,

A titre liminaire il convient d'observer que l'appelante n'a pas mentionné dans sa déclaration d'appel les chefs de l'ordonnance attaquée concernant les travaux que la société Renovalor 1 a été condamnée à effectuer. Les intimées ne forment pas d'appel incident à leur égard. Ces dispositions ont donc force de chose jugée et la cour n'est donc pas saisie les concernant.

Seules les provisions allouées par le premier juge font l'objet du présent litige.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur la dette de loyer de Mme [V] :

Il est constant que par décision du 25 janvier 2023, non frappée de recours, la commission de surendettement des particuliers du Val-d'Oise a décidé d'imposer à Mme [V] un effacement total de ses dettes, visant notamment une dette déclarée de la société Renovalor 1 d'un montant de 20 692,25 euros. Cette décision a été notifiée à la bailleresse à la même date.

Il est également acquis aux débats que Mme [V] et sa famille ont quitté le logement litigieux au mois d'avril 2023.

Or l'unique relevé de compte locataire versé aux débats fait apparaître au 10 mai 2023, un solde débiteur à hauteur de la somme de 7 888,95 euros, tandis que le montant de 20 652,25 euros a bien été porté au crédit dudit compte le 12 avril 2023.

Ce décompte est donc dénué de contestations sérieuses et permet de conclure, avec l'évidence requise en référé, à l'existence d'une dette locative résiduelle d'un montant de 7 888,95 euros.

Par voie d'infirmation, il convient en conséquence de fixer la dette de Mme [V] à l'égard de la société Renovalor 1 à cette somme à titre de provision.

Sur la réparation du préjudice de jouissance de Mme [V] :

En application des articles 1719, 1720 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est quant à lui tenu d'user raisonnablement de la chose louée suivant la destination donnée par le bail.

L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d' habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats qu'un premier sinistre a été déploré en 2014 dans l'appartement loué par Mme [V]. L'expert amiable alors mandaté par la compagnie Axa Cergy dans le cadre d'une expertise dommages-ouvrage (la construction de l'immeuble ayant été achevée en mars 2009), avait conclu dans un rapport daté du 29 janvier 2014 que l'origine « de la saturation en humidité de l'atmosphère qui aboutit à la formation de phénomènes de condensation, aboutissant au développement de moisissures » était « l'insuffisance de renouvellement d'air à l'intérieur de ce logement, qui met en évidence un défaut d'entretien des bouches de ventilation, auquel s'ajoute l'utilisation inadaptée des pièces qui sont employées pour faire sécher du linge ».

L'origine du sinistre avait donc été imputée à un défaut d'entretien de la part de Mme [V].

Aux termes du rapport d'expertise judiciaire établi le 31 juillet 2020 par M. [U], il a été cette fois-ci mis « en lumière de nombreux désordres aussi bien liés à la pièce elle-même qu'à l'appartement (isolation incomplète, VMC peu efficace, manque de fenêtres, etc) ou à plus grande échelle à l'immeuble (cave, fuite, etc) ».

L'expert souligne également que la société Ammonita (gestionnaire de l'immeuble), a souvent été alertée par Mme [V] depuis 2013 concernant les désordres de l'appartement ; que de nombreux contacts et visites ont eu lieu de la part des services de l'hygiène qui ont confirmé ces désordres ; qu'il n'a pas constaté, contrairement aux conclusions de l'expert amiable intervenu en 2014, de linge en cours de séchage dans la pièce lors de sa visite ni un usage inappropriée de celle-ci.

Il ajoute que « lors de la visite il est constaté en entrant dans l'appartement qu'une forte odeur d'humidité est perceptible. Il est au demeurant possible qu'elle émane des désordres de fuites de la conduite d'eau de l'immeuble constatée au sous-sol (...) ».

Il précise que « les plans d'exécution de l'immeuble montrent que l'ensemble de l'opération n'a aucunement traité les ponts thermiques et que les murs de refends ne sont absolument pas isolés » ; « que ce qui avait été noté lors de la visite d'expertise était que les grilles de ventilation à volets en cuisine qui extraient l'ensemble de l'air vicié de toutes les pièces de l'appartement sauf salle de bains/WC, sont non seulement victimes de graisses d'usage mais qu'elles sont surtout vétustes et ne s'ouvrent plus. Leur changement apparaît nécessaire pour un modèle sans volets à tirage permanent adapté au collectif (...) ».

Mme [V] verse aux dossiers les différents courriers qu'elle a envoyés afin qu'il soit mis fin aux désordres subis. Il en ressort que suite au premier sinistre de 2014 auquel aucune suite n'a été donnée, l'appelante a saisi la société Ammonitia, gestionnaire de l'immeuble, et donc représentant la bailleresse, de nouveaux désordres par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 octobre 2016.

Le 6 janvier 2017, la société Ammonitia lui a répondu qu'elle avait mandaté la société Dimauro afin d'établir un devis pour la réparation des désordres.

Mme [V] relancera par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2017 la société Ammonitia pour déplorer l'absence de suite après le passage de la société Dimauro.

Enfin, avant l'assignation en référé-expertise, le conseil de Mme [V] alertera vainement les 7 août 2017 et 26 novembre 2018 à la société Renovalor 1 sur le trouble de jouissance subi par Mme [V] ainsi que sur les répercussions sur l'état de santé des occupants de l'appartement, et notamment l'une des filles de Mme [V], qui présente des problèmes respiratoires, comme cela est attesté par les 3 certificats médicaux communiqués par l'appelante.

Enfin, il convient également de relever que par lettre du 5 octobre 2021, la caisse d'allocations familiales a indiqué à Mme [V] que son propriétaire avait 18 mois pour procéder à la mise en conformité de son logement, alors indécent, à défaut de quoi l'allocation logement serait suspendue.

Finalement, Mme [V] va donner son congé du logement par lettre du 10 avril 2023, en indiquant qu'il fait suite « aux nombreux problèmes et désordres » rencontrés dans cet appartement.

Ainsi, tant le manquement de la société Renovalor 1 au titre de l'obligation de donner à sa locataire un logement décent à partir de l'année 2016, que le préjudice de jouissance subi par Mme [V] du fait de ce manquement, préjudice qui a été amplifié en raison de la persistance des désordres dans le temps et de l'inertie de la bailleresse pourtant à de nombreuses reprises avisée, sont caractérisés.

Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a fixé à la somme de 8 000 euros la créance provisionnelle de Mme [V] à l'encontre de la société Renovalor 1 en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la compensation :

En application des articles 1347 et suivants du code civil, il convient d'ordonner la compensation entre les dettes réciproques des parties, de sorte qu'in fine, la société Renovalor 1 reste redevable de la somme de 111,05 euros à l'égard de Mme [V].

Sur les personnes tenues à la dette :

Mme [V], demanderesse à l'action, sollicite la condamnation in solidum de la bailleresse avec son assureur, la société Axa France Iard, étant relevé que la société Renovalor 1 formule la même demande à l'exclusion de toute autre garantie, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner le moyen tiré de la prescription de l'action de l'assuré contre l'assureur.

L' action directe de la victime contre l'assureur de l'auteur du dommage constitue un droit propre à l'indemnité due en vertu du contrat d'assurance et dès lors que la victime le demande, l' assureur doit être tenu in solidum avec l'assuré dans les limites de la somme garantie par le contrat d'assurance et sous réserve que les conditions de la garantie soient réunies.

Il sera rappelé qu'aux termes de l'article L.113-1 du code des assurances les pertes et les dommages occasionnés par la faute de l'assuré sont à la charge de l' assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

En l'espèce, la société Renovalor 1 a souscrit auprès de la société Axa France Iard une garantie multirisque, en qualité de propriétaire non occupant, pour son patrimoine immobilier garantissant notamment la responsabilité pour « trouble de jouissance ».

Considérant qu'il a été ci-dessus établi que ce trouble concernait une période ayant débuté en 2016, les moyens de la société Axa France Iard pour dénier sa garantie relatifs au désordre de 2014 seront écartés, et notamment celui relatif à l'absence d'aléa.

Il a été également ci-dessus jugé que pour ces désordres, seule la responsabilité de la bailleresse était en cause, toute faute de Mme [V] étant exclue.

Par ailleurs, si le contrat d'assurance prévoit une franchise pour les « accidents d'eau et autres liquides », aucune franchise n'est prévue en cas de responsabilité de l'assuré pour trouble de jouissance.

Dans ces conditions, la société Renovalor 1 et la société Axa France Iard seront condamnées in solidum à verser la somme provisionnelle de 111,05 euros à Mme [V], l'ordonnance étant infirmée en ce sens s'agissant du quantum, étant souligné qu'en matière de liquidation amiable d'une société, aucune déclaration de créance n'est à effectuer.

Sur les demandes accessoires :

Mme [V] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, il convient de confirmer l'ordonnance querellée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Pour ce motif, il convient de dire que chaque partie conservera la part des dépens qu'elle a exposés à hauteur d'appel et de les débouter de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,