TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 sept. 2024, RG 23/00584

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 23/00584 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRZX
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL LOGER
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [D] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 22 Août 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 19 Septembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître MOUTOUCOMORAPOULE délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BESSUDO délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [O] est propriétaire des lots de copropriété n°34 et 81 au sein de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 3].

La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 11 mai 2023.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [D] [O].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 2 février 2021, 3 novembre 2022, et 11 mai 2023 lui ont été transmis.

La mise en demeure de payer en date du 1er août 2023 est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 9 octobre 2023 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 2 521,79 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2023 à domicile, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER a fait assigner Monsieur [D] [O] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de:
- CONDAMNER Monsieur [D] [O] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 2 456,69 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 9 octobre 2023, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [D] [O] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 802,74 euros au titre des provisions non encore échues,
- CONDAMNER Monsieur [D] [O] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 65,10 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 32,98 € au titre de l’intérêt au taux légal a compter de la mise en demeure, a parfaire au jour de la décision à intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [D] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 1 500 euros a titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER Monsieur [D] [O] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,
- ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 27 juin 2024, il maintient ses demandes initiales et sollicite en outre que le défendeur soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

En réponse au défendeur, il fait valoir qu’une mise en demeure lui a été adressé par avocat à son adresse au [Adresse 2] à [Localité 4], en date du 19 octobre 2023, qu’il a réceptionnée. Il considère donc que monsieur [O] ne peut prétendre ignorer les sommes dues.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 12 août 2024, monsieur [O] demande à la juridiction de :
A titre principal :
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL LOGER de l’intégralité de ses demandes.
A titre subsidiaire,
- ACCORDER les plus larges délais à Monsieur [D] [O] pour régler ses charges de copropriété échues d’un montant de 2456,69 euros.
- L’AUTORISER à régler sa dette en 24 mensualités égales et consécutives d’un montant de 102, 36 euros.
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] de ses demandes de dommages et intérêts et en paiement au titre des provisions sur charges non encore échues.
En tout état de cause :
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] à payer à Monsieur [D] [O] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement d’une mise en demeure valable, puisque d’une part elle ne vise pas le montant de la provision échue pour l’année en cours et restée impayée, mais un montant global d’arriérés de charges, d’autre part il ne l’a jamais reçu en raison d’une erreur d’adressage, l’avis de réception mentionnant que le courrier a été retournée à l’expéditeur.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 août 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 65 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi susvisée: “Chaque copropriétaire (…) notifie au syndic son domicile réel ou élu » et « les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile (…) indiqué[e] au syndic ».

En l’espèce, la seule mise en demeure versée aux débats est celle correspondant à la pièce 11 visée au bordereau de communication de pièces (celui joint à l’assignation comme celui en date du 19 août 2024, étant précisé que sur ce dernier, la pièce 12 est le décompte actualisé) : il s’agit d’une mise en demeure par avocat, en date du 1er août 2023, adressée par lettre recommandée avec avis de réception au défendeur au [Adresse 1] à [Localité 4]. Cette lettre recommandée n’a jamais été reçue par monsieur [O], le suivi de La Poste mentionnant que l’envoi a été distribué à son expéditeur suite à un retour (et non que l’envoi n’a pas été retiré dans les délais par le destinataire), ce qui signifie qu’il y avait une erreur d’adressage.

En effet, l’adresse de monsieur [O] étant le [Adresse 2] et non le [Adresse 1], comme cela apparaît sur le relevé de propriété versé aux débats par le demandeur, l’ensemble des notifications et convocations qui lui ont été adressées et qui sont versées aux débats sont revenues avec la mention d’une erreur d’adressage.

En l’absence de tout élément versé aux débats par le demandeur pour justifier que sa mise en demeure a bien été envoyée à l’adresse que monsieur [O] avait indiqué au syndic en application de l’article 65 du décret précité, la mise en demeure qui est versée aux débats n’est pas régulière.

L’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires seront rejetées.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le demandeur, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1 500 euros au défendeur en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi.

PAR CES MOTIFS