TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 sept. 2024, RG 24/00065

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00065 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSQ4
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société la société LOGER (LOCATION GESTION DE LA REUNION), immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 339 757 411, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [Z] [E]
domicilié : Chez Madame [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 22 Août 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 19 Septembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître PANURGE délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [E] est propriétaire des lots n°66 et 144 de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 3].

La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 14 avril 2022.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [Z] [E].

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales du 28 août 2018, 17 juin 2019, 12 janvier 2021, 21 septembre 2021, 14 avril 2022 et 24 mai 2023 lui ont été transmis.

La mise en demeure de payer notifiée le 28 juillet 2023 (date de signature de l’avis de réception) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 16 janvier 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 11 574,20 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic LOGER a fait assigner Monsieur [Z] [E] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] demande de:
- CONDAMNER Monsieur [Z] [E] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 7.163,01 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 2 mai 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [E] au paiement d'une somme de 3.699,62 euros au titre de de la reprise du solde de l’ancien syndic,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [E] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 424,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 16 janvier 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [E] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 829,96 euros a titre de provisions non encore échues,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 380,17€ au titre de l’intérêt au taux légal a compter de la mise en demeure du 13 février 2024, a parfaire au jour de la décision à intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] la somme de 2 000 euros a titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [E] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 6] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,
- ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 26 juin 2024, monsieur [Z] [E] demande à la juridiction de :
- REJETER purement et simplement l’ensemble des prétentions formulées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- JUGER irrecevable l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour l’année 2017 ;
- JUGER irrecevable l’action en recouvrement du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour l’année 2018 ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à condamner Monsieur [E] à payer la somme de 3.699, 62 € au titre de la reprise du solde de l’ancien syndic ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à condamner Monsieur [E] à payer la somme de 7.163, 01 € au titre des charges de copropriété ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à condamner Monsieur [E] à payer la somme de 380, 17 € au titre des intérêts au taux légal ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à condamner Monsieur [E] à payer la somme de 424,75 € au titre des frais de recouvrement ;
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de leur demande visant à condamner Monsieur [E] à payer la somme de 829, 96 € au titre des provisions sur charges ;
ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] à payer à Monsieur
[E] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

En défense, il fait valoir que les demandes sont infondées, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier des convocations aux assemblées générales, de la notification des procès-verbaux des assemblées générales et de l’envoi des appels de fonds pour les années 2017 à 2022. A titre subsidiaire, il invoque la prescription des sommes réclamées pour les années 2017 et 2018 : le nouveau délai de prescription de cinq ans étant entré en vigueur le 23 novembre 2018, et l’assignation ayant été délivrée postérieurement au 23 novembre 2023, il soutient que les demandes ne peuvent remonter qu’au 1er février 2019. Il conteste les sommes demandées au titre des frais de recouvrement, qui ne sont pas justifiées, ainsi que les dommages et intérêts, puisqu’il justifie avoir réglé les sommes dues lorsqu’il a été convoqué aux assemblées générales et destinataire des correspondances du syndic.

Pour le surplus des moyens et arguments développés au soutien des prétentions des parties, il convient de se référer aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 22 août 2024, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

En l’espèce, les provisions sur charges et cotisations au fonds de travaux ALUR dues pour 2023 sont bien restées impayées dans les trente jours de la mise en demeure, le paiement réalisé le 14 août 2023 n’ayant permis d’apurer que partiellement cette dette. Dès lors, les arriérés de charges au titre des années antérieures sont devenus immédiatement exigibles. La justification par le demandeur d’une convocation régulière du défendeur aux assemblées générales et de la notification des procès-verbaux des assemblées générales n’est pas exigée par la jurisprudence au soutien d’une action en recouvrement de charges. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats qu’un décompte individuel, en tête duquel figure la reprise du solde de l’ancien syndic pour 4 664,44 euros au 1er janvier 2020, ainsi que l’état de répartition des charges pour l’année 2022 et les appels de fonds à partir du dernier trimestre 2022. Les comptes 2020 et 2021 versés en pièce 3, en l’absence des appels de fonds et de l’état de répartition des charges, sont insuffisants pour justifier la créance réclamée pour ces deux années. Au final, l’ensemble des demandes portant sur les périodes antérieures à 2022 seront rejetées, puisqu’insuffisamment justifiées.

Même pour la période d’arriérés de charges à partir de 2022, qui s’élève à 2 712,58€, ajoutée aux provisions de charges et cotisations fonds de travaux 2023 exigibles à la date de la mise en demeure (1275,11€), une fois pris en compte la régularisation des charges 2022 portée au crédit du compte individuel du défendeur et surtout l’ensemble des paiements réalisés en août 2023, octobre 2023, décembre 2023 puis mars 2024, la dette a été soldée.

Ainsi, l’ensemble des demandes seront rejetées.

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure du 28 juillet 2023 a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours non encore échues à cette date (2023), mais non celles qui seraient dues au titre des budgets prévisionnels des exercices postérieurs (2024).

Néanmoins, là encore, si la somme de 384,25€ - au titre du dernier trimestre 2023 – a été rendue exigible, force est de constater que les paiements réalisés en mars 2024 ont soldé cette dette.

Par conséquent, les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, bien que le syndicat demandeur soit débouté au principal, il y a lieu de faire droit à la demande de 45 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic, la mise en demeure notifiée en juillet 2023 portant à l’époque sur une créance justifiée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que la demanderesse ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat demandeur, qui succombe pour l’essentiel, sera condamné aux dépens. En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS