TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 sept. 2024, RG 24/00303

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00303 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXYC
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice LOGER SARL
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.C.I. M&MS
[Adresse 2]
[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 22 Août 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 19 Septembre 2024 , par décision réputée contradictoire avant dire droit, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BESSUDO délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI M&MS est propriétaire des lots de copropriété n°10 et 36 au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 1].

La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 29 juin 2023.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont la SCI M&MS.

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juillet 2022, 29 juin 2023 et 3 avril 2024 lui ont été transmis.

La mise en demeure de payer notifiée le 10 janvier 2024 (date de signature de l’avis de réception) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 16 mai 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 2 248,35 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024 à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] représenté par son syndic LOGER a fait assigner la SCI M&MS devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de :
- CONDAMNER La SCI M&MS a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] la somme de 2 002,20 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 16 mai 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir,
- CONDAMNER La SCI M&MS a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] la somme de 1 607,35 euros au titre des provisions non encore échues,
- CONDAMNER La SCI M&MS a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] la somme de 246,15 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir,
- CONDAMNER La SCI M&MS à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] la somme de 63,16€ au titre de l’intérêt au taux légal a compter de la mise en demeure, a parfaire au jour de la décision à intervenir,
- CONDAMNER La SCI M&MS à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] la somme de 1 500 euros a titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER La SCI M&MS a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 5] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens,
- ORDONNER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 22 août 2024, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la régularité de la saisine de la juridiction à l’égard de la partie non comparante:

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 656 du code de procédure civile dispose, dans son premier alinéa: “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”

En l’espèce, le procès-verbal de l’assignation contient des mentions permettant donc de s’assurer que le domicile est certain (le nom de l’intéressé est inscrit sur le tableau des occupants, sur la boite aux lettres et l’adresse a été confirmée par un voisin), de sorte que la juridiction est régulièrement saisie à l’égard du défendeur non comparant.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

La juridiction peut toujours ordonner, en application de l’article 444 du code de procédure civile, la réouverture des débats.

En l’espèce, la juridiction n’est pas en mesure de vérifier si la défenderesse a retiré la mise en demeure que le syndicat des copropriétaires lui a adressé le 10 janvier 2024, puisque ne figure en pièce 11 que la preuve de dépôt de la lettre recommandée, mais aucun autre document permettant de savoir si elle a été retirée et le cas échéant à quelle date. Cet élément est d’importance pour la juridiction, notamment en ce qu’il permet de fixer la date de départ des intérêts de retard en cas de condamnation à paiement.

Il y a donc lieu d’ordonner la réouverture des débats pour permettre au demandeur de verser cet élément manquant.

PAR CES MOTIFS