TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 sept. 2024, RG 24/00289

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00289 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYFO
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE JARDIN DES BENITIERS Représentée par son syndic en exercice, la SARL COPRO IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le n 488 258 435, pris en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [N] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 22 Août 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 19 Septembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître GARNIER délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [X] est propriétaire des lots de copropriété n°4 et 41 au sein de la résidence LE JARDIN DES BENITIERS située [Adresse 1].

Il a été régulièrement destinataire des appels de fonds ainsi que des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires.

La mise en demeure de payer en date du 18 mars 2024 (pli non réclamé) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au jour de l’assignation d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 5 259,63 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE JARDIN DES BENITIERS représenté par son syndic COPRO Immobilier a fait assigner Monsieur [N] [X] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de :
- CONDAMNER Monsieur [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE JARDIN DES BENITIERS la somme de 5 259,63€ outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- JUGER que les provisions sur charges pour l’année 2024 non échues sont immédiatement exigibles et CONDAMNER en conséquence Monsieur [N] [X] au paiement de celles-ci ;
- PRONONCER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière
- CONDAMNER Monsieur [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE JARDIN DES BENITIERS la somme de 1500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le demandeur du fait de la résistance abusive dont elle a fait preuve
- CONDAMNER Monsieur [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE JARDIN DES BENITIERS la somme de 1500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER Monsieur [N] [X] aux entiers dépens.
- JUGER que les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant
- ORDONNER l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 août 2024, Monsieur [N] [X] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la régularité de la saisine de la juridiction à l’égard de la partie non comparante:

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 659 du code de procedure civile dispose que “lorsque la personne à qui l'acte doit être signifié n'a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l'huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu'il a accomplies pour rechercher le destinataire de l'acte. Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l'huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l'acte objet de la signification.
Le jour même, l'huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l'accomplissement de cette formalité.
Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d'un acte concernant une personne morale qui n'a plus d'établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés.”

En l’espèce, le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences accomplies pour rechercher le destinataire (transport à l’adresse déclarée, renseignements pris auprès du voisinage, recherches sur les pages blanches, contact via l’adresse email du défendeur communiquée par le syndic). Par conséquent, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard du défendeur non comparant.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Au regard des procès-verbaux d’assemblées générales transmis, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner le défendeur à payer la somme de 4 875,99€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour la période du 01/10/2016 au 30/06/2017 (comptes approuvés par l’AG du 2 octobre 2017), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/07/2107 au 30/06/2018 (comptes approuvés par l’AG du 9 octobre 2018), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/07/2018 au 30/06/2019 (comptes approuvés par l’AG du 3 octobre 2019), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020 (comptes approuvés par l’AG du 29 octobre 2020), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/07/2020 au 30/06/2021 (comptes approuvés par l’AG du 15 novembre 2021), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/07/2021 au 30/06/2022 (comptes approuvés par l’AG du 2 décembre 2022), aux arriérés de charges impayées pour l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 (comptes approuvés par l’AG du 14 novembre 2023), aux provisions de charges et appels de fonds travaux ALUR impayés pour la période du 01/07/2023 à la date de la mise en demeure (budget prévisionnel 2023/2024 adopté par l’AG du 2 décembre 2022 et cotisation au fonds travaux votée aux AG du 2 décembre 2022 et 14 novembre 2023), après déduction des règlements intervenus sur la période et des régularisations de charges au titre des exercices 2016/2017 à 2022/2023.

Les sommes libellées “mise en demeure”, et “courier d’avertissement” n’ont pas été incluses, puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant dont il est justifié au dossier, soit le 21 mars 2024 (date de présentation de la LRAR non réclamée).

La capitalisation des intérêts, qui est de droit quand elle est demandée, sera ordonnée.

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure du 29 février 2024 a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours non encore échues à cette date, soit celles des trois derniers trimestres 2024.

Le budget prévisionnel pour l'exercice 2023-2024 a été adopté par les copropriétaires au terme de l'assemblée générale du 2 décembre 2022, celui pour l’exercice 2024-2025 au terme de l’assemblée générale du 14 novembre 2023.

Ainsi, en l’espèce, il y a lieu de faire droit aux demandes portant sur les provisions non encore échues, pour 3 trimestres de l’année 2024, appelés le 01/04, 01/07 puis 01/10/2024, correspondant à 434,69 euros.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, la demande n’étant pas chiffrée, elle sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que le demandeur ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le défendeur, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS