TJ Saint-Denis de La Réunion, 19 sept. 2024, RG 24/00338

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00338 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYOO
NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 19 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société LOCATION GESTION DE LA REUNION (LOGER), immatriculée au RCS de Saint Denis sous le numéro 339 757 411, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

Mme [B] [J] [T] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]

M. [F] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 22 Août 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 19 Septembre 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître JAN délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [O] et Monsieur [F] [X] sont propriétaires des lots n°19, 30 et 31 au sein de la résidence [Adresse 4] située [Adresse 2].

La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 22 juin 2023.

Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Madame [B] [O] et Monsieur [F] [X] .

En outre, les procès-verbaux des assemblées générales du 19 septembre 2022 et 22 juin 2023 leur ont été transmis.

La mise en demeure de payer datée du 15 avril 2024 (avis de réception signé le 27 avril 2024) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 12 juin 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 2 072,15 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 29 juillet 2024 à étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] représenté par son syndic LOGER a fait assigner Madame [B] [O] et Monsieur [F] [X] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande de:
CONDAMNER, in solidum, Madame [B] [O] et Monsieur [F] [X] a payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :- la somme de 2 072.15 euros au titre des charges impayées et provisions échues, outre intérêts au taux légal a compter du 21 novembre 2023, date de première mise en demeure
- la somme de 486.52 euros au titre des provisions non encore échues, outre intérêts au taux légal a compter de la signification de la présente assignation
- la somme de 138.47 euros au titre des frais de recouvrement
- la somme de 2 500 euros a titre de dommages et intérêts
- la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
ORDONNER la capitalisation des intérêts a compter du 21 novembre 2023.
Madame [B] [O] et Monsieur [F] [X], n’ont pas comparu à l’audience du 22 août 2024.

A l’issue de l’audience du 22 août 2024, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard des parties non comparantes :

Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).

L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”

Force est de constater en l’espèce que les procès-verbaux des assignations mentionnent précisément dans les deux cas les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile des destinataires (présence du nom du destinataire sur la boite aux lettres).

Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard des deux parties non comparantes.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété

En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale transmis, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner les défendeurs, in solidum, à payer la somme de 1 223,13€, correspondant aux provisions de charges et appels de fonds travaux impayés pour l’année 2024, demeurés impayés dans le délai de trente jours après la mise en demeure (budget prévisionnel 2024 adopté par l’AG du 22 juin 2023).

En principe, la mise en demeure restée infructueuse déclenche la déchéance du terme et rend exigibles les arriérés de charges des années antérieures. Néanmoins, en l’espèce, aucune somme ne saurait être mise à la charge du défendeur au titre des arriérés de charges pour les années antérieures. En effet, le décompte individuel était créditeur et ne redevient débiteur qu’à la date du 19 septembre 2022. Or, les seuls arriérés de charges dont il est justifié à compter de cette date sont la régularisation des charges ordinaires pour l’année 2021 (les comptes 2021 ayant été approuvés par l’AG du 19 septembre 2022), la 4ème provision pour l’année 2022 et l’appel de fond pour la cotisation ALUR du 1/10/2022 (les comptes de l’année 2022 ayant été approuvés par l’AG du 22 juin 2023). Néanmoins, ces charges ont été intégralement réglées par les défendeurs à la date du 5 mai 2023, comme en témoigne le décompte individuel versé en pièce 11.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, la somme de 1 223,13€ produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 27 avril 2024.

S’il y a lieu, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, cette capitalisation ne saurait courir qu’à compter de la date de la seule mise en demeure dont il est justifié au dossier, à savoir celle notifiée le 27 avril 2024, aucun avis de réception ni même aucune preuve de dépôt n’étant versé en pièce 13 pour justifier de la mise en demeure du 21 novembre 2023.

Sur la demande au titre des provisions non encore échues

En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure du 27 avril 2024 a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours non encore échues à cette date.

Le budget prévisionnel pour l'exercice 2024 a été adopté par les copropriétaires au terme de l'assemblée générale du 22 juin 2023.

Ainsi, en l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande qui porte sur les provisions non encore échues mais déjà adoptées devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure restée infructueuse (celles du budget prévisionnel pour l’exercice en cours), à hauteur de 486,52 €, comme explicité dans le dispositif des conclusions qui, seul, saisit la juridiction (les cotisations au fonds de travaux ALUR, pourtant exigibles, n’étant pas visées dans le dispositif mais seulement dans les motifs de l’assignation).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, il y a lieu de faire droit à la demande à hauteur de 40 euros, correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que la partie demanderesse ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS