TJ Bobigny, 19 sept. 2024, RG 23/02367

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/02367 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM4M

Minute : 24/856

Société IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [F] [H]
Madame [B] [H]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Septembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [H],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [H],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2015, la SCI DAXA aux droits de laquelle vient désormais la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H], des locaux à usage d'habitation, situé à [Localité 6], [Adresse 10], ainsi qu'un parking 2885P-0020, selon avenant en date du 1er mai 2018, moyennant un loyer mensuel d'un montant actualisé de 915,82 euros, charges incluses.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 6 avril 2023 à Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 5 043,17 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 29 mars 2023, échéance de février 2023 incluse.

La Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l'existence de ces impayés, en date du 4 avril 2023 (date de réception du recommandé).

Par exploit d'huissier, en date du 14 novembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, voir :

- Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] des lieux qu'ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
- Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H], à payer à la bailleresse la somme de 8 612,87 euros (échéance de septembre 2023 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu'au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation,
- Fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux et condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] à due concurrence,
- Condamner solidairement les locataires à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 8] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 14 novembre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l'arriéré de loyers et des charges à la somme de 6 359,60 euros, arrêtés au 18 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que les locataires n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 avril 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le dernier loyer précédant la date de l'audience a été honoré. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement aux locataires.

Monsieur [F] [H], dûment assigné à étude ne comparaît pas et n'est pas représenté. Madame [B] [H], assignée dans les mêmes termes, comparaît. Elle expose être en procédure de divorce avec son époux qui a quitté le logement et qui lui verse 400 euros de pension alimentaire pour les 4 enfants. Elle précise percevoir 1 800 euros de revenus mensuels et avoir, par ailleurs, 4 000 euros de dettes diverses. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose de s'acquitter de sa dette locative à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant avec versement du solde à l'issue des 36 mois de délais possibles. La bailleresse souscrit à cette proposition.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 14 novembre 2023, soit six semaines avant l'audience du 20 juin 2024.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales de la SEINE-SAINT-DENIS le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 2.11 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] le 6 avril 2023, pour la somme de 5 043,17 euros arrêtée au 28 février 2023, échéance de février 2023 incluse. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 juin 2015, à compter du 7 juin 2023.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 18 juin 2024, mensualité de mai 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif à la somme de 6 359,60 euros.

Une clause de solidarité est insérée au bail en son article 2.16.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6 359,60 euros, au titre de l'arriéré locatif, échu au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 6 avril 2023 sur la somme 5 043,17 euros, à compter de l'assignation du 14 novembre 2023 sur la somme de 3 569,70 euros (8 612,87 euros, montant de la dette à la date de l'assignation - 5 043,17 euros = 3 569 ,70 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur l'attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [B] [H], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelon-née à hauteur de 100 euros en sus du loyer courant avec paiement du solde au terme des 36 mois ; ce à quoi souscrit la bailleresse. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. Elle se trouve donc en mesure de régler la dette locative solidairement avec son époux ; de surcroît, elle s'est acquittée du dernier loyer courant avant la date de l'audience dans son intégralité.

Dans ces conditions, il convient donc d'accorder à Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui si-gnifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l'expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] et de tout occu-pant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, le bail se trouvant résilié depuis le 7 juin 2023, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] seront redevables d'une indemnité d'occupation à compter de la défaillance et jusqu'à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] qui succombent à la présente instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 avril 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [F] [H] et Madame [B] [H] seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :