TJ Bobigny, 19 sept. 2024, RG 24/04914

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/04914 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMQY

Minute : 24/294

S.D.C. [Adresse 13] [Adresse 6] [Localité 12]
Représentant : Me Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Monsieur [T] [H] [Y]
Représentant : Mme [G] [H] [Y] (Fille) muni d’un pouvoir spécial
Madame [F] [H] [Y]
Représentant : Mme [G] [H] [Y] (Fille) muni d’un pouvoir spécial

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Septembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de la [Adresse 13] [Adresse 6] [Localité 12],
Représenté par sn syndic la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE,
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Localité 5]

représentée par Me Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [H] [Y], demeurant [Adresse 13]
[Adresse 2]
[Localité 12]

représenté par Mme [G] [H] [Y] (Fille) muni d’un pouvoir spécial

Madame [F] [H] [Y],
demeurant [Adresse 13]
[Adresse 2]
[Localité 12]

comparante en personne et assistée de Mme [G] [H] [Y] (Fille)
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [T] [H] [Y] et Madame [F] [H] [Y] sont copropriétaires du lot n° 47 dépendant de la résidence " [Adresse 13] " sise [Adresse 6] à [Localité 12], la résidence étant soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [T] [H] [Y] et Madame [F] [H] [Y] ne se sont pas régulièrement acquittés de leurs charges de copropriété et leur compte de copropriété, arrêté au 27 mai 2024 laisse apparaitre un solde débiteur d'un montant en principal de 7 239,06 euros, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse.

Par exploit d'huissier en date du 29 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 13] " sis [Adresse 6] à [Localité 12], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, prise en son agence sise [Adresse 3] - [Localité 8] - a fait assigner les consorts [H] [Y] devant le Tribunal de proximité du RAINCY aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
7 239,06 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter de la mise en demeure du 18 août 2023, et ce, jusqu'à parfait paiement,
1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
1 200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût de l'inscription d'hypothèque.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes, arrêtées au 27 mai 2024, à hauteur de 5 203,67 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et de 2 035,39 au titre des frais de recouvrement, 2ème trimestre 2024 inclus. Le syndicat des copropriétaires s'en rapporte à la juridiction pour l'octroi d'éventuels délais de paiement mais requière dans cette hypothèse l'introduction dans la décision d'une clause visant la déchéance du terme. Il s'en remet pour le reste à ses écritures.

Monsieur [T] [H] [Y] et Madame [F] [H] [Y] ont dûment été assignés à étude. Monsieur [T] [H] [Y] est représenté par sa fille. Madame [F] [H] [Y] comparaît assistée de sa fille. A la barre, ils exposent avoir connu des difficultés financières liées au COVID. Leurs ressources mensuelles sont désormais de 2 800 euros au total. Ils disent avoir fait une demande de crédit pour éteindre leur dette et, à défaut de son obtention, ils sollicitent des délais de paiement, se proposant de résorber l'arriéré par des versements mensuels de 300 euros en sus des charges courantes. Ils ne contestent pas le montant de la dette principale.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la solidarité :

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son article 83 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, les époux [H] [Y] seront déclarés solidaires dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier " [Adresse 13] " verse aux débats :

- Le relevé de propriété,
- Le contrat de syndic,
- L'extrait de compte actualisé au 27 mai 2024,
- Les appels de charges et travaux,
- Les justificatifs de frais,
- Les procès-verbaux des assemblées générales du 29 mai 2018, du 28 mai 2019, du 20 avril 2021, du 6 avril 2022, du 11 avril 2023 et du 5 octobre 2023,
- Les attestations de non recours,
- Le règlement de copropriété,
- Les lettres de mise en demeure et relance,
- La lettre de dernière démarche amiable en date du 29 novembre 2023.

Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [T] [H] [Y] et Madame [F] [H] [Y] sont redevables d'un solde à devoir de 5 203,67 euros au titre des charges de copropriété, 2ème trimestre 2024 inclus.

En conséquence, les époux [H] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5 203,67 euros.

Cette somme, produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 août 2023 sur la somme de 4 208,31 euros, et à compter de l'assignation du 29 mai 2024 pour le surplus, et ce, jusqu'à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce le syndicat de copropriétaires réclame le paiement de la somme 2 035,39 euros, se décomposant comme suit :

- Frais de mise en demeure en date du 18 août 2023 sur le relevé de compte, pour un montant de 54,38 euros. Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de mise en demeure, assortie de la preuve de son envoi en recommandé. Par conséquent, ces frais seront mis à la charge des copropriétaires, mais seulement à hauteur de 52,40 euros, pour répondre au montant fixé en la matière dans le contrat de syndic.
- Frais de relance en date du 6 septembre 2023 sur le relevé de compte, pour un montant de 39,50 euros. Le syndicat des copropriétaires produit la lettre de relance, sans qu'elle soit accompagnée de la preuve de son envoi en recommandé. Par conséquent, vu les dispositions de l'article 1353 du Code civil, ces frais ne sauraient être mis à la charge des défendeurs.
- Frais de constitution de dossier en date du 17 novembre 2023 sur le décompte, frais de constitution de dossier " assignation " en date du 26 janvier 2024 et frais d'actualisation de la créance en date du 27 mai 2024, pour un montant identique de 3 x 343,17 euros. Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : " uniquement en cas de diligences exceptionnelles " qui ne sont pas démontrées en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.
- Frais de mise en demeure par avocat, en date du 30 novembre 2023 sur le décompte, pour un montant de 192 euros. Ces frais constituent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué ultérieurement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Enfin des frais dits " ADANI ASSIGNATION " pour un montant de 720 euros en date du 29 mars 2024 sur le décompte, qui à l'instar de la mention qui précède constituent des frais irrépétibles, lesquels seront examinés sur le même fondement.

En conséquence au vu de ces éléments, il convient de condamner solidairement les époux [H] [Y] à la somme de 52,40 euros, au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l'article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le syndic, notamment du dernier décompte en date du 27 mai 2024, que la dette s'élève à 5 203,67 euros en principal, incluant l'appel de charges du 2ème trimestre 2024. Les débiteurs, qui ont repris leur activité en qualité de salariés, se déclarent en capacité d'éteindre l'arriéré de charges par le paiement mensuel d'une somme de 300 euros, en sus des appels de charges de copropriété à venir.

Il convient, dès lors, d'accorder un délai aux défendeurs pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce en n'acquittant pas régulièrement leurs charges de copropriété sans motif légitime, malgré une mise en demeure dont il est justifié, les époux [H] [Y] ont commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu'à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Monsieur [T] [H] [Y] et Madame [F] [H] [Y] seront condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 300 euros, à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [T] [H] [Y] et Madame [F] [H] [Y] seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens de l'instance, rendue nécessaire par l'absence de paiement régulier de leurs charges de copropriété ; les dépens comprenant notamment le coût de l'inscription d'hypothèque.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l'apurement de l'arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [T] [H] [Y] et Madame [F] [H] [Y] seront condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :