TJ Bobigny, 20 sept. 2024, RG 24/01032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01032 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLXV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 SEPTEMBRE 2024 MINUTE N° 24/02624

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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Août 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société WIZMAN [Localité 4]
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E1294

ET :

La société GP. BAT
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2023, la Société Civile Immobilière WIZMAN [Localité 4], ci-après SCI WIZMAN [Localité 4], a consenti à la société GP. BAT un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, rédigé au visa de l'article L145-5 du code du commerce, portant sur des locaux de bureaux et 3 emplacements de stationnement, situés [Adresse 2] à [Localité 4].

Le contrat de bail dérogatoire, souscrit pour une durée de 36 mois à compter du 1er décembre 2023, prévoit le paiement mensuel par le preneur d'une somme de 1 858, 02 euros comprenant le loyer ainsi que le remboursement par le preneur au bailleur des prestations, impôts, redevances et taxes afférents au bien loué et à l'immeuble.

Se plaignant du non-paiement total des échéances et d'inexécutions contractuelles, la SCI WIZMAN [Localité 4] a fait délivrer à la société GP. BAT le 22 mars 2024 un commandement de payer pour la somme en principal de 8 694, 38 euros, ainsi qu'une sommation de faire.

Puis par acte du 7 juin 2024, la SCI WIZMAN [Localité 4] a assigné en référé la société GP. BAT aux fins de :
Faire constater la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de la société GP. BAT et de tous ses occupants des lieux loués ;Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles ;Condamner la société GP. BAT à titre provisionnel :Au paiement de la somme de 12 880, 36 euros au titre des loyers, charges et taxes allant de février 2024 à mai 2024 inclus, du solde débiteur, de la régularisation des charges 2023 et du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024 à hauteur de 8 694, 38 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Au paiement de la somme de 1 288, 03 euros au titre de la clause pénale ;Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 130 % du montant du loyer, charges et taxes en sus à compter de l'acquisition de la clause résolutoire le 22 avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux loués ; Voir dire le dépôt de garantie acquis à la bailleresse ;Condamner la société GP. BAT au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société GP. BAT en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût de la sommation de faire du 22 mars 2024.
A l'audience du 28 août 2024, la SCI WIZMAN [Localité 4] indique se désister de sa demande d'expulsion, ainsi que de celle concernant le sort des meubles, en raison de la libération des lieux par la société GP. BAT le 24 juin 2024. Elle maintient ses autres prétentions, sous réserve d'une actualisation de sa demande en paiement de l'arriéré à la somme de 11 649, 24 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au 24 juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal.

Au soutien de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, la SCI WIZMAN [Localité 4] indique que la société GP. BAT a accumulé une dette locative et qu'elle n'a pas respecté certains de ses autres engagements contractuels en ne transmettant pas d'attestation d'assurance et ne créant pas d'abri pour dissimuler sa benne. Elle ajoute que la société GP. BAT n'a pas réagi dans le mois de la signification du commandement de payer ni de la sommation de faire.

Régulièrement assignée, la société GP. BAT n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.
MOTIFS

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

En outre, l'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, l'article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, l'article 9.11 du bail dérogatoire stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou de toutes sommes dues, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions et obligations du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

Il résulte du décompte produit par la SCI WIZMAN [Localité 4] qu'entre le 1er décembre 2023 et le 22 mars 2024, seuls deux paiements ont été effectués par la société GP. BAT, les 17 janvier et 5 février 2024.

Aucun paiement n'ayant ensuite été réalisé dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer le 22 mars 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 23 avril 2024, sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens tirés du non-respect par le preneur de ses obligations portant sur l'attestation d'assurance et la création d'un abri.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la société GP. BAT après cette date a causé un préjudice à la SCI WIZMAN [Localité 4], et celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, le 24 juin 2024, une indemnité d'occupation.

Toutefois, la SCI WIZMAN [Localité 4] sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux.

Sur la demande de condamnation en paiement de la société GP. BAT

Les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Et en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, la société SCI WIZMAN [Localité 4] justifie, par la production du bail et du commandement de payer, que la société GP. BAT reste lui devoir, au jour de la libération des lieux le 24 juin 2024, une somme de 6 075,18 euros (incluant les loyers jusqu'au 23 avril 2024 ; les indemnités d'occupation jusqu'à la date de libération des lieux ; les charges et taxes ; et déduction faite des paiements de 1 647,06 et 1 634,28 euros reçus les 11 juillet et 20 août 2024, des frais d'huissier et du montant du dépôt de garantie, le preneur ayant quitté les lieux).

Elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mars 2024.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

Pour les motifs indiqués précédemment, et auxquels il sera renvoyé, l'examen des demandes formées par la société bailleresse en application de clauses pénales conventionnelles (majoration de 10% des sommes dues et conservation du dépôt de garantie, à titre d'indemnisation de ses préjudices) ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

La société GP. BAT supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer d'un montant de 171 ,97 euros et de la sommation de faire à hauteur de 73,95 euros.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI WIZMAN [Localité 4] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail au 23 avril 2024 ;

Condamnons la société GP. BAT au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération effective des lieux, le 24 juin 2024, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société GP. BAT à payer à la SCI WIZMAN [Localité 4] la somme provisionnelle de 6 075,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 ;

Condamnons la société GP. BAT à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la sommation de faire ;

Condamnons la société GP. BAT à payer à la SCI WIZMAN [Localité 4] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 SEPTEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT