TJ Bobigny, 19 sept. 2024, RG 23/03528

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03528 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSBP

Minute : 24/860

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [G] [H] épouse [B]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Septembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [H] épouse [B],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet au 26 juillet 2022, Madame [V] [L], représentée par son mandataire W.S IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [G] [B] née [H] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour un loyer mensuel de 633 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 43 euros.

Par contrat de cautionnement du 26 juillet 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif " VISALE ", selon application de la convention conclue entre l'État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [G] [B] née [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 257,02 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La dette n'a pas été résorbée dans le délai imparti.

Il échet de préciser que par jugement du 12 juin 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES avait obtenu la condamnation de la locataire par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY à lui régler la somme de 1 568,02 euros correspondant aux loyers et charges impayés au titre des mois d'août 2022, septembre 2022 et janvier 2023.

Par notification électronique du 29 septembre 2023, la situation d'impayés a été portée à la connaissance de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [G] [B] née [H] aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de Madame [G] [B] née [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Madame [G] [B] née [H] au paiement de la somme de 1 827 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,
- condamner Madame [G] [B] née [H] à lui payer les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 6 décembre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

À l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 936 euros, arrêtée au 18 juin 2024, terme de juin 2024 inclus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement, suspensifs ou non des effets de la clause résolutoire. La demanderesse précise que le dernier versement perçu en couverture des loyers est de mai 2024.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d'abord que le Juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d'un contrat de louage d'immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du Code civil, elle indique qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d'un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation de la débitrice, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 2306 du Code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d'engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que la locataire n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [G] [B] née [H], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIVATION :

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [G] [B] née [H], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la compétence :

Aux termes de l'article L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

Selon l'article R213-9-7 du même Code, en ce cas, le Juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l'article R213-9-6 du Code de l'organisation judiciaire que les Juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.

En l'espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L'action principale porte sur l'exécution d'un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 8] (93) qui, conformément à l'annexe tableau IV du Code de l'organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du Juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du RAINCY.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 décembre 2023 en vue d'une audience prévue le 20 juin 2024, soit plus de six semaines après. En outre, la CCAPEX a été saisie le 29 septembre 2023, soit plus de deux mois avant le 4 décembre 2023, date de l'assignation.

En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l'encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail contient, en son article VIII, une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai d'un mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Madame [G] [B] née [H] n'a pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que la bailleresse a demandé à la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l'arriéré.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte de commissaire de justice le 15 septembre 2023, qui vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 257,02 euros.

Il ressort du décompte de la caution du 18 juin 2024 qu'aucun règlement suffisant pour solder les termes du commandement n'est intervenu de la part des locataires au profit de la bailleresse ou de la caution dans le délai de 6 semaines suivant la signification du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont, en principe, réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit à compter du 28 octobre 2023 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à effet au 26 juillet 2022 à compter du 28 octobre 2023.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [B] née [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi et de condamner la défenderesse au paiement de cette indemnité, à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

En application des articles 1103 et 1104 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l'article 2305 du Code civil que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L'article 2306 du même Code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du Code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu'aux intérêts produits au taux légal par la dette qu'il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la dernière quittance subrogative du 14 juin 2024 et du décompte en date du 18 juin 2024 que la balance entre les loyers perçus par la bailleresse et les sommes versées, ou à verser à celle-ci par la caution en substitution de la locataire défaillante, s'établit à la somme 4 936 euros, échéance de juin 2024 incluse.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [G] [B] née [H] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu'elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [B] née [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 936 euros, au titre des sommes dues au 18 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 septembre 2023 sur la somme de 2 257,02 euros, et ce, jusqu'à la date de l'assignation ; à compter de l'assignation du 4 décembre 2023 sur la somme de 1 827 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [B] née [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [G] [B] née [H] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il ne soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.

PAR CES MOTIFS