TJ Bobigny, 19 sept. 2024, RG 23/02413

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/02413 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNCO

Minute : 24/857

Société IMMOBILIERE 3 F venant aux droit de la SADIF et du Foyer [9]
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [G] [R]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Septembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge contentieux et de la protection du tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge du contentieux et de la protection du tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3 F venant aux droit de la SADIF et du Foyer [9],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 10]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [R],
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seings privés en date du 15 novembre 2004, le FOYER [9] aux droits duquel se trouve la SADIF qui a elle-même fusionné avec la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [G] [R], des locaux à usage d'habitation, situé à [Adresse 8] et un parking afférent au logement, ainsi qu'un garage (bail du 27 octobre 2006), et ce, moyennant un loyer mensuel d'un montant actualisé, charges incluses de 704,45 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 16 juin 2023 à Monsieur [G] [R], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 7 127,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 juin 2023, échéance de mai 2023 incluse.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l'existence de ces impayés, en date du 7 juin 2023 (date de réception du recommandé).

Par exploit d'huissier, en date du 14 novembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [G] [R], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, voir :

- Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [R] des lieux qu'il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
- Condamner Monsieur [G] [R], à payer à la bailleresse la somme de 9 127,81 euros (échéance de septembre 2023 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu'au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation,
- Fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux et condamner Monsieur [G] [R] à due concurrence,
- Condamner le locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [G] [R] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 14 novembre 2023.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l'arriéré de loyers et des charges à la somme de 14 421,01 euros, arrêtée au 18/06/2024, terme du mois de mai 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 16 juin 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que le parking afférent au logement est doté du numéro 7045, tandis que le numéro 7048 fait référence au garage (bail du 27/10/2006). La société IMMOBIIERE 3 F, souligne que le preneur n'est pas à jour de son loyer précédent l'audience. Elle s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement en considération de la dette locative sans cesse croissante et de la somme proposée mensuellement, en sus du loyer, par le locataire pour éteindre son arriéré.

Monsieur [G] [R] dûment assigné à personne comparaît. Il confirme qu'en sus du logement, il est bien locataire des deux emplacements de stationnement susdésignés. Il expose avoir perdu son emploi consécutivement à la perte de son permis de conduire. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose d'éteindre sa dette locative à hauteur de 250 euros à compter de septembre 2024 et ce en sus du loyer courant.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 14 novembre 2023, soit six semaines avant l'audience du 20 juin 2024.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [G] [R] le 16 juin 2023, pour la somme de 7 127,14 euros arrêtée au 5 juin 2023. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation des baux conclus le 15 novembre 2004 (logement et parking) et le 27 octobre 2006 (garage), à compter du 17 août 2023.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la bailleresse s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, Monsieur [G] [R], ne démontre à l'audience être en capacité de résorber sa dette locative, étant entendu, qu'il est en outre souligné en demande que Monsieur [G] [R] n'a pas honoré son loyer précédent l'audience, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 17 août 2023, Monsieur [G] [R] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Ainsi, Monsieur [G] [R], sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE 3 F ladite indemnité à compter du 1er juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 18 juin 2024, mensualité de mai 2024 incluse, établissant l'arriéré locatif à la somme de 14 421,01 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [R] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 14 421,01 euros, au titre de l'arriéré locatif, échu au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 juin 2023 sur la somme de 7 127,14 euros, à compter de l'assignation du 14 novembre 2023 sur la somme de 2 000,67 euros (9 127,81 euros, montant de la dette à la date de l'assignation - 7 127,14 euros, montant de la dette visée au commandement de payer du 16 juin 2023 = 2 000,67 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [G] [R] qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [G] [R] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :