TJ Bobigny, 19 sept. 2024, RG 24/01076

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/01076 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZIM

Minute : 24/862

S.A d’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [K] [G]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 19 Septembre 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Juin 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A d’HLM BATIGERE HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [G],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4],
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2013, avec effet au 8 février 2013 la SA d'HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION aux droits de laquelle vient désormais la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [G], un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 520,27 euros, hors charges.

Au début de l'année 2022, la bailleresse a été alertée sur le fait que le locataire, sous l'égide de sa société " TGV AIRWABO ", domiciliée à l'adresse susmentionnée, stockerait beaucoup de colis dans le cadre d'une activité d'import-export, objet de la société, provoquant ainsi un encombrement des parties communes de l'immeuble.

Une vaine mise en demeure d'avoir à cesser ce comportement a été adressée à Monsieur [K] [G] le 28 avril 2022, suivie d'un constat d'huissier en date du 25 octobre 2023 et d'une sommation en date du 30 octobre 2023 de cesser les troubles et d'avoir à respecter les clauses du bail ; la bailleresse agissant, entre autres, à la requête d'une locataire qui dans son écrit du 28 septembre 2023, se plaignait de l'encombrement des parties communes, assorti de troubles majeurs pour les autres occupants de l'immeuble, va-et-vient continus jusqu'à 23 H 30, usage intempestif de l'interphone, blocage de la minuterie et présence permanente de véhicules de transport de fret monopolisant les places de stationnement.

Le 13 novembre 2023, la bailleresse observait sur la page FACEBOOK de la société TGV AIRWABO que son activité perdurait à l'adresse du logement et qu'une annonce de recrutement était publiée en date du 7 novembre 2023.

Par exploit d'huissier, en date du 29 novembre 2023, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [G], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, voir :

- Juger que Monsieur [K] [G] ne fait pas une utilisation personnelle et bourgeoise du logement donné à bail,
- Juger que Monsieur [K] [G] exerce une activité commerciale dans le logement donné à bail,
- Juger que Monsieur [K] [G] a enfreint les dispositions de son contrat de bail et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de Monsieur [K] [G],
- Ordonner l'expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu,
- Supprimer au motif de la mauvaise foi le bénéfice au profit de Monsieur [K] [G] du délai deux mois prévu à l'articles L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles que le Juge du contentieux de la protection désignera ou tel autre lieu au choix de la bailleresse en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et péril du preneur,
- Condamner Monsieur [K] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé doublé, augmenté des charges, tel que Monsieur [K] [G] le réglait et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
- Condamner le locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du constat et de la sommation,

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A l'audience, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance. Elle relate que le négoce de l'entreprise de Monsieur [G] a été révélé dès le début de l'année 2022 et qu'il est resté sourd tant à la mise en demeure qui lui a été adressée le 28 avril 2022, qu'au constat d'huissier du 25 octobre 2023, qu'à la sommation de cesser les troubles occasionnés aux autres locataires par l'activité de son entreprise (stationnement de camions, stockage dans les parties communes, usage abusif de l'électricité dans celles-ci, nuisances liées à l'usage intempestif de l'interphone…), laquelle s'exerce en marge des dispositions du contrat de bail.

Monsieur [K] [G] dûment assigné à personne comparait. Il expose que sa conjointe est auto entrepreneur et qu'elle avait effectivement domicilié son activité d'import-export à son domicile dans l'attente d'un autre local. Il indique que suite au constat d'huissier le nécessaire a été fait, qu'un bail propre est désormais dédié à la poursuite de l'activité commerciale et que la page internet de l'entreprise a été modifiée en décembre 2023. Il précise que les véhicules mentionnés par la demanderesse ne sont pas à lui. Enfin, Il souligne être à jour de ses loyers, ce qui n'est pas contesté en demande.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l'existence du contrat de location :

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT se prévaut de l'existence d'un contrat de location datant du 30 janvier 2013 conclu avec Monsieur [K] [G]. Ce contrat est versé à la cause avec ses annexes.

Dès lors, l'existence d'un contrat de location liant la SA d'HLM BATIGERE HABITAT et Monsieur [K] [G], portant sur le logement désigné, est établie ;

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l'article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

L'article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, auxquels le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de bail.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur :

- Que Monsieur [K] [G] a fait l'objet le 28 avril 2022, d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception visant à cesser l'entreposage dans son logement et les parties communes de l'immeuble de colis et autres cartons représentant des troubles anormaux du voisinage et un danger en termes de sécurité aux habitants ; et que cette mise en demeure était assortie, à défaut d'avoir sous huit jours un usage conforme des lieux loués, du risque auquel il s'exposait de voir diligenter contre lui une procédure d'expulsion.
- Que les troubles ont perduré comme en atteste un constat par commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, démontrant que la société " TGV AIR [G] " spécialisée dans l'import-export était domiciliée dans le domicile du preneur, comme le démontrait, par ailleurs, le stockage dans les lieux y compris dans le séjour, d'un nombre très important de cartons divers et sacs de voyage.
- Que Monsieur [K] [G] a fait l'objet le 30 octobre 2024, par huissier, d'une sommation de cesser les troubles et d'avoir à respecter les clauses du bail.
- Que nonobstant, le 13 novembre 2023, la société était toujours domiciliée dans les lieux, précisant sur son site facebook l'adresse et le numéro de l'interphone de l'appartement.
- Que Monsieur [K] [G] ne rapporte pas la preuve qu'il ait durablement remédié aux désordres constatés.

Que dès lors, il est constant que durant plus de 18 mois entre la mise en demeure et la sommation, que Monsieur [K] [G] s'est livré dans son logement à une activité commerciale créant des désordres majeurs et en faisant courir un risque aux occupants de l'immeuble par un usage privatif des parties communes ; et que cette activité commerciale est contraire à l'usage paisible qu’il doit faire des lieux loués et à l'article 1 du règlement général de location, paraphé par le preneur, qui interdit " l'exploitation de toute profession et de toute industrie " dans les lieux.

Ces faits, par leur durée et les désordres engendrés, constituent un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie la sanction de résiliation du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti le 30 janvier 2013, à compter du 29 novembre 2023, date de l'assignation.

Monsieur [K] [G] se trouve occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Considérant, par ailleurs, les dispositions de l'article L.412-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution et le fait que Monsieur [K] [G] s'est vu signifier à trois reprises de cesser son activité commerciale dans les lieux objet du bail et les troubles graves qui en résultent ; Il convient, d'ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [K] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. La SA d'HLM BATIGERE HABITAT ne justifiant d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement de toutes sommes qui pourraient être dues et dès lors, leur appréhension (les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire) ; la demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Par ailleurs, il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d'une part, la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion ; et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt ; la demande à ce titre sera également rejetée ;

Il convient également, conformément à l'article 1240 du Code civil de fixer, à compter du 29 novembre 2023, une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, Au regard des éléments versés aux débats, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaissant manifestement excessive, il convient de fixer celle-ci au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice de la bailleresse, et de condamner, le locataire au paiement de cette indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [K] [G] qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du constat et de la sommation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [K] [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :