TJ Bordeaux, 19 sept. 2024, RG 23/03647

Du 19 septembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/03647 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNLF

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[K] [U]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 19/09/2024

Avocats : Me Jamal BOURABAH
Me Marie-Anne BUSSIERES
(Me Chantal DAVID)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 19 septembre 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représentée par Me Chantal DAVID, Avocat au barreau de BORDEAUX, postulant et Me Marie-Anne BUSSIERES (Avocat au barreau de LA ROCHELLE)

DEFENDEUR :

Madame [K] [U]
né le 10 Juillet 1992 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représentée par Me Jamal BOURABAH (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Juin 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 10 mai 2021, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a consenti à Madame [K] [U] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 302,45 € outre des provisions mensuelles sur charges de 111,65 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2022 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a fait commandement à Madame [K] [U] de payer la somme de 998,52 € au titre de l’arriéré locatif.

Par acte introductif d'instance délivré le 19 octobre 2023, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a fait assigner Madame [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1225 et 1728 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- à titre principal :
- prononcer l'acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail suite au commandement de payer demeuré infructueux du 12 septembre 2022,
- ordonner la résiliation du bail octroyé à Madame [K] [U] le 10 mai 2021 pour défaut de paiement du loyer et des charges.
- en conséquence :
- condamner Madame [K] [U] au paiement de la somme de 3.595,48 € à titre de loyers arriérés, charges dûment justifiées, et indemnités d'occupation selon décompte arrêtés au 25 septembre 2023 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l'article 1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries,
- ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l'expulsion de corps et de biens de Madame [K] [U] et de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,
- être autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et périls de Madame [K] [U],
- fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu'un loyer dans les conditions du bail par Madame [K] [U] jusqu'à son départ effectif et la condamner à paiement.
- en tout état de cause :
- condamner Madame [K] [U] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [K] [U] aux entiers dépens de l'instance sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

A l'audience du 13 juin 2024, au cours de laquelle l'affaire a été retenue après deux renvois justifiés par la nécessité pour les parties d'échanger leurs pièces et conclusions, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d'instance.

En défense, Madame [K] [U], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
- de fixer la dette locative à la somme de 3.429,09 €, somme éventuellement à parfaire en fonction du décompte au jour de l'audience.
- de lui octroyer, conformément à l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette locative sur une durée de 36 mois.
- de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
- en conséquence :
- de dire n'y avoir lieu à expulsion,
- en toutes hypothèses :
- de débouter la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- de dire et juger que chaque partie assurera ses propres dépens et frais irrépétibles par elles exposés.

Pour l'exposé des moyens venant au soutien de leurs demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

La présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

I - Sur la recevabilité de l'action :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l'espèce, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 20 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience, prévue le 9 janvier 2024.

Le bailleur justifie également avoir signalé le 5 septembre 2022 la situation d'impayés à l'organisme payeur des aides au logement en vue d'assurer le maintien des aides, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

En conséquence, la procédure est régulière et l'action recevable au regard de ces dispositions.

II - Sur la résiliation du bail et ses effets :

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l'espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée : «à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat de location peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet».

Suivant acte commissaire de justice délivré le 12 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 998,52 € au titre des loyers et charges dus.

La régularité du commandement de payer n’est pas contestée et ses causes, selon le décompte produit, n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

La SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT est bien fondée à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 13 novembre 2022, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l'article 24 V et VII issues des dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative» et «lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article». Cet article précise, en outre, que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement du décompte locatif actualisé au 11 juin 2024, que Madame [K] [U] a repris le paiement de ses loyers courants depuis le mois d’octobre 2023. Elle paraît, en outre, en situation de régler sa dette dans le délai prévu par la loi. Elle justifie, en effet, de contrats de travail à durée déterminée et à temps plein, renouvelable 2 fois, pour la période du 1er février 2024 au 30 juin 2024 lui ayant permis de

percevoir des revenus professionnels moyens d’un montant de 1.318,25 € entre les mois de mars et de mai 2024. Elle démontre, en conséquence, être en situation d’apurer sa dette locative.

Il y a lieu, dès lors, de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire,la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets. La SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT sera, alors, autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [K] [U] et une indemnité d’occupation sera fixée et sera due jusqu'à la libération effective des lieux, son montant étant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Toutefois, dans l'hypothèse d'une expulsion, il ne sera pas fait droit à la demande de la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT d'une expulsion sans délai, aucun élément ne justifiant la suppression ni la réduction du délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III - Sur la créance de la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

Au soutien de sa demande, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT produit un décompte actualisé à la date du 11 juin 2024, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 3.595,48 €.

Madame [K] [U] ne conteste pas être redevable de cette dette locative.

Elle sera condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date de l’assignation.

Dans l’hypothèse où Madame [K] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV - Sur le sort des meubles :

Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent.

V - Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Madame [K] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties, l'équité commande de laisser à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :