TJ Bordeaux, 21 mars 2024, RG 23/01174

Du 21 mars 2024

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/01174 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XVL5

[G] [Z] [X]

C/

[Y] [W]
[V] [W]
[C] [E]

Expéditions délivrées à :
AVOCAGIR
Me SANCHEZ

FE délivrée à
AVOCAGIR

Le 21/03/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 10]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z] [X] né le 01 Août 1983 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9] [Localité 3]

Représenté par Me Angèle ISSAURAT loco Me CHEMIN-DUFRANC de la Société AVOCAGIR, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de Toulouse

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [Y] [W] né le 13 Août 2000 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]

2°) Monsieur [V] [W], né le 25.08.1972 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7] [Localité 5]

Ni présents, ni représentés

3°) Madame [C] [E] née le 17 Avril 2000 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/005284 du 06/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Me Christine COMBEAU loco Me Jessica SANCHEZ, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :
Audience publique en date du 25 Janvier 2024

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant un acte sous seing privé en date du 22 novembre 2019, Monsieur [G] [X] a consenti à Monsieur [Y] [W] et à Madame [C] [E] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 14] au [Adresse 8], [Localité 4], moyennant un loyer mensuelle révisable de 505 € outre une provision sur charges de 40 € par mois.

Par acte de cautionnement signé le 17 novembre 2019, Monsieur [V] [W] s’est porté caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion du règlement des loyers et des charges, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dus après la résiliation du bail, de toutes indemnités tels des dommages et intérêts et de tous intérêts dus par Monsieur [Y] [W] et par Madame [C] [E], pour un montant maximum de trois ans de loyers, charges comprises, tels que fixés dans le bail, en vertu du bail qui a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du 22 novembre 2019 pour les locaux sis [Adresse 14] au [Adresse 8], [Localité 4].

Suivant acte sous seing privé, également, signé le 22 novembre 2019, Monsieur [G] [X] a, aussi, consenti à Monsieur [Y] [W] et à Madame [C] [E] un bail à usage d’emplacement de stationnement sis au [Adresse 12] [Localité 4], pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel révisable de 30 €.

Les locataires ont libéré les lieux loués et un état des lieux de sortie a été établi le 28 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 mars 2023, Monsieur [G] [X] a fait assigner Monsieur [Y] [W], Madame [C] [E] et Monsieur [V] [W] devant le juge chargé des contentieux de la protection, principalement, afin d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2.969,30 € au titre du paiement de l’arriéré locatif et du coût des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

A l’audience du 25 janvier 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs pièces et conclusions, Monsieur [G] [X] a complété ses prétentions. Il demande, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1728, 1730 et 1732 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ que Madame [C] [E] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

▸ que Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] ainsi que Monsieur [V] [W], pris en sa caution, soient condamnés solidairement au paiement des sommes de :
○ 2.969,30 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 février 2022, date de l’envoi de la mise en demeure de payer,
○ 500 € à titre de dommages et intérêts (article 1217 du code civil),
○ 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
▸ que Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] ainsi que Monsieur [V] [W], pris en sa qualité de caution, soient condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance (articles 491 et 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution).

En défense, Madame [C] [E] demande au juge chargé des contentieux de la protection :
▸ de débouter Monsieur [G] [X] de ses demandes au prorata du loyer de juillet 2021 et du devis travaux,
▸ de lui donner acte de ce qu’elle consent au règlement de la taxe des ordures ménagères pour un montant de 67 € au titre de l’année 2021,
▸ à titre reconventionnel :
• de condamner Monsieur [G] [X] à lui restituer le reliquat du dépôt de garantie, soit la somme de 468 €,
• de condamner Monsieur [G] [X] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.440 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

Monsieur [Y] [W], n’a ni comparu ni été représenté, bien que régulièrement cité en l’étude.

Monsieur [V] [W], n’a ni comparu ni été représenté, quoique régulièrement cité en l’étude.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision insusceptible d’appel, sera rendue par défaut.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé”.

I - Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7- a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Aux termes des dispositions de l’article 12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 “le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment dans les conditions de forme et de délais prévues par l’article 15".

Il s’évince des dispositions de ce dernier article que “lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois”. Il est, toutefois, réduit à un mois sur la commune de [Localité 10], territoire mentionné au 1er alinéa du I de l’article 17. “Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire ... est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués”.

En l’espèce, Madame [C] [E] soutient avoir quitté les lieux loués le 18 juillet 2021. Pour autant, les pièces qu’elle verse aux débats ne permettent pas de l’établir. Certes, l’avis d’échéance couvre la période du 1er au 18 juillet 2021. Cette date doit en conséquence être retenue comme la date d’expiration du préavis. Toutefois, il apparaît que l’état des lieux de sortie n’a été réalisé que le 28 juillet 2021 et que les clés de l’immeuble, de l’appartement, de la boîte aux lettres et la télécommande du parking ont été remis à cette occasion. Il y a lieu, dès lors, de considérer que les locataires se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 28 juillet 2021. Le préavis ayant expiré le 18 juillet 2021, les locataires sortants sont, en conséquence, redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de l’immeuble loué et du parking, contractuellement prévus, pendant 10 jours.

Compte tenu du décompte locatif produit par le bailleur, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] sont redevables de cette indemnité d’occupation d’un montant de 186,30 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 11 mars 2022.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] seront, en conséquence, tenus solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation, solidairement avec Monsieur [V] [W], en sa qualité de caution solidaire.

S’agissant de la taxe d’ordures ménagères, et compte tenu de l’avis d’imposition de l’année 2021 versée aux débats, Monsieur [Y] [W], Madame [C] [E] et Monsieur [V] [W] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 67 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 11 mars 2022.

II - Sur la restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Il résulte, en outre, de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions de l'article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d'établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] ont, conformément aux termes du contrat de bail, versé un dépôt de garantie d'un montant de 535 €.

Il est constant qu’un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 22 novembre 2019 entre les bailleurs et les locataires. L'état des lieux de sortie a été réalisé en présence de Monsieur [Y] [W] le 28 juillet 2021.

Il s’ensuit que l’existence de dégradations locatives sera apprécié en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie réalisés contradictoirement.

Monsieur [G] [X] soutient que les locataires ont commis des dégradations locatives et ont procédé à un nettoyage incomplet des lieux loués qui leur avaient été remis en bon état de propreté. Il assure avoir déduit un coefficient de vétusté de 50% du montant des travaux.

Madame [C] [E] conteste avoir commis des dégradations. Elle fait valoir l’état dégradé et de vétusté de l’appartement qu’ils ont loué. Elle souligne la présence de nombreux trous grossièrement rebouchés dans les murs des différentes pièces et signale que le nettoyage de l’appartement avait été jugé satisfaisant de sorte que les lieux loués n’étaient pas dans un état impeccable au moment de leur entrée dans les lieux. Elle estime que les dégradations alléguées sont en lien avec la vétusté de tout bien locatif, d’autant que l’appartement n’a pas été loué neuf.

En l’espèce, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] ont reconnu dans l’état des lieux d’entrée que les locaux leur ont été remis propres et en ordre.

En revanche, l’état des lieux de sortie montre que le nettoyage était incomplet dans l’ensemble de l’appartement, que les murs sont tâchées dans certaines pièces et que la présence de moisissure et de calcaire a été constatée dans la salle de bains.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir que Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] ont, également, commis des dégradations.

Les murs des différentes pièces présentent des trous non rebouchés qui n’existaient pas au moment de l’entrée dans les lieux. Si les murs du hall et de la chambre étaient tâchés, il apparaît que ceux du balcon sont désormais tâchés, ceux de la salle de bains sont jaunis et que ceux du séjour sont très usagés. Par ailleurs, il apparaît qu’une prise électrique du hall est endommagée.

En conséquence, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E] seront déclarés responsables de ces dégradations locatives.

Il échet de souligner que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. Ainsi, les devis produits par Monsieur [G] [X] seront pris en compte. Aussi, les sommes à retenir seront évaluées comme suit, un taux coefficient de vétusté étant appliqué eu égard à la durée de la location, soit 20 mois, et l’état de l’appartement au moment de la prise de possession des lieux.

S’agissant du bouchage des trous et ratissage des murs de la salle de bains : les travaux seront pris en compte pour un montant de 150 € T.T.C., un coefficient de vétusté de 75 % étant appliqué, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permettant pas d’établir que les locataires sortants sont responsables des trous qui apparaissaient déjà sur l’état des lieux d’entrée.

S’agissant de la peinture du séjour : les travaux seront pris en compte pour un montant de 1.801,50 €, un coefficient de vétusté étant appliqué conformément à l’état de cette pièce au moment de l’entrée dans les lieux.

S’agissant du nettoyage de l’appartement et des réparations diverses : les travaux seront pris en compte pour un montant de 600 € T.T.C. Compte tenu de la comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie, les travaux suivants ne seront pas mis à la charge des locataires sortants, aucun élement ne permettant d’établir qu’ils ont commis ces dégradations :
• réfection du silicone sur le bac de douche et fourniture d’une cartouche de silicone,
• réfection du toit du balcon et pose d’une peinture spéciale gris anthracite,
• remplacement de 2 prises dans la cuisine et fourniture de 2 prises.

Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [E], tenus solidairement, seront, en conséquence, condamnés à payer à Monsieur [G] [X] la somme totale de 2.551,50 €. Monsieur [V] [W] sera, également, condamné solidairement, en sa qualité de caution solidaire, à payer cette somme.

Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 535 €, Monsieur [Y] [W], Madame [C] [E] et Monsieur [V] [W] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 2.016,50 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En revanche, Madame [C] [E] sera déboutée de sa demande en restitution du surplus du dépôt de garantie.

III - Sur les dommages et intérêts :

L’article 1217 du code civil énonce que «la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter».

Monsieur [G] [X] sollicitent une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts arguant de la résistance abusive des locataires et de la caution à payer certaines sommes.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice ni de la mauvaise foi des locataires sortants et de la caution. Sa demande sera, en conséquence, rejetée.

IV - Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [Y] [W], Madame [C] [E] et Monsieur [V] [W], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Succombants, ils seront condamnés à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [C] [E] sera, en revanche, pour les mêmes raisons, déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS,