TJ Marseille, 20 sept. 2024, RG 24/01428

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 20 Septembre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier lors des débats : Madame LAFONT
Greffier lors du prononcé : Madame Justine BONALI
Débats en audience publique le : 05 Juillet 2024

N° RG 24/01428 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4WEY

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [L], [R], [M] [B] épouse [Z]
née le 29 Juin 1965 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 2]

Madame [W], [N], [T], [J] [B]
née le 03 Mars 1963 à [Localité 9]
demeurant [Adresse 7]

Madame [S], [F], [G] [Y] veuve [B]
née le 25 Décembre 1931 à [Localité 12]
demeurant [Adresse 3]

représentées toutes les trois par Me Béatrice DELESTRADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [U]
née le 12 Juin 1959 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Paul-David DE MELO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J], [H], [V] [C] veuve de Monsieur [A] [I] [B] est décédée le 13 août 1999 laissant pour lui succéder ses deux enfants Madame [N], [X], [F], [P] [B] et Monsieur [K], [O] [B].
Madame [N] [B] est décédée le 8 août 2019, sans héritiers réservataires, et en l’état d’un testament olographe du 15 janvier 2018 aux termes duquel elle a institué pour légataire universelle Madame [D] [U].
Il dépend notamment de la succession de la défunte un bien immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 6], inoccupé et squatté à plusieurs reprises.
La succession a été confiée à l’Office notariale de Me [PA] [E] sans que les parties parviennent à s’accorder sur le sort du bien indivis situé à [Localité 10].
Monsieur [K] [B] est décédé le 30 août 2023. Il vient à sa succession, son épouse Madame [S] [Y] veuve [B] ainsi que ses deux filles Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B].

Considérant qu’il y avait une situation d’urgence et que l’intérêt commun des indivisaires était de vendre le bien indivis, compte tenu du péril encouru par ce bien immobilier en raison de sa dégradation et de ses occupations illicites réitérées et de la carence de Madame [D] [U], légataire de feue [N] [B] dans le règlement de la succession et de la gestion du bien indivis, par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B] ont fait assigner Madame [D] [U] devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment des articles 815-6, 815-11 et 815-13 du Code civil et 1380 du code de procédure civile aux fins :

-d’être autorisées à procéder à la vente amiable de l’appartement situé [Adresse 5] et [Adresse 6], cadastré [Adresse 6] [Cadastre 8] section A n°[Cadastre 4] pour une contenance de 1a 49 ca, soit le lot n°3, correspondant à un appartement au 2ème étage, une cave au sous-sol et les 18/100èmes des parties communes générales aux sociétés IMMO LOGE, EXPERTIMMO SUD et IMMOTION SUD au prix de 120 000 € net vendeur et ce sans le concours de Madame [D] [U] ;
-ordonner que sur le prix de vente qui sera disponible, une avance en capital sur leurs droits leur sera consentie à hauteur d’un montant de 68 075,61 € correspondant d’une part à la moitié du prix de vente et d’autre part au remboursement des frais de conservation qu’elles ont exposés pour le compte de l’indivision ;
-condamner Madame [D] [U] au paiement de la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juillet 2024.

À cette date, Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B], représentées par leur conseil, développent les termes de leurs conclusions récapitulatives et en réplique auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l’argumentation, réitèrent l’intégralité de leurs prétentions initiales au titre de la vente, actualisent leur demande d’avance en capital à hauteur de la somme de 71 320,61 € correspondant d’une part, à la moitié du prix de vente et d’autre part, au remboursement des frais de conservation qu’elles ont exposés pour le compte de l’indivision et concluent au rejet de l’ensemble des moyens, fins et demandes de Madame [D] [U] comme étant irrecevables pour parties ainsi que infondées et injustifiées pour le surplus.

Madame [D] [U], représentée par conseil, développe ses conclusions en défense auxquelles il convient de se référer, conclut au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B] au motif qu’elles sont défaillantes dans l’administration de la preuve d’une urgence et d’un intérêt commun de sorte que les conditions édictées par l’article 815-6 du Code civil ne sont pas remplies, sollicite qu’il soit pris acte de l’offre de rachat des parts des consorts [B] pour un montant de 60 000 € (frais de notaire inclus) et sollicite, dans tous les cas, leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 4000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Attendu que l’article 815-6 du Code civil prévoit « le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour les héritiers.
Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommé un séquestre » ;

Que l’article 815-11 du même code précise que « tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par des actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables. À défaut d’autres titres, l’étendue des droits de chacun dans l’indivision résulte de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire. En cas de contestation, le président du tribunal judiciaire peut ordonner une répartition provisionnelle des bénéfices sous réserve d’un compte à établir lors de la liquidation définitive.
À concurrence des fonds disponibles, il peut semblablement ordonner une avance en capital sur les droits de l’indivisaire dans le partage à intervenir » ;

Que l’article 815-13 du même code ajoute « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.
Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute » ;

Attendu qu’en vertu des textes précités, le président du tribunal judiciaire, statuant dans le cas de la procédure accélérée au fond, peut autoriser la vente d’un bien indivis si celle-ci présente un caractère d’urgence à la préservation de l’intérêt commun ;

Qu’il peut également autoriser un ou plusieurs indivisaires à percevoir une part des bénéfices, déduction faite des dépenses effectuées ;

Attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats que Me [PA] [E], notaire, en charge de la succession de Madame [N] [B] et notamment de l’acte de notoriété après décès du 2 septembre 2020, de l’attestation immobilière et de l’acte de contrôle de la saisine du légataire universel du 7 novembre 2022, aux termes duquel il constate la saisie de plein droit du légataire universel par la mort du testateur ainsi que la dispense de la délivrance du legs, en application de l’article 1006 du Code civil et l’absence d’héritiers réservataires, la preuve que Madame [D] [U] se trouve titrée et dispose de la qualité d’indivisaire détenant la moitié en pleine propriété de l’appartement situé [Adresse 5] et [Adresse 6] ;

Qu’en l’occurrence, indépendamment de la nature et de la qualité des relations entretenues par Madame [D] [U] avec Monsieur [K] [B] depuis le décès de Madame [N] [B] le 8 août 2019, il n’est pas contestable que la situation d’indivision sur ce bien immobilier perdure et que nul n’est tenu de rester dans l’indivision ;

Attendu que Madame [D] [U] est défaillante à rapporter la preuve de la réception par Monsieur [K] [B] de l’offre du 27 août 2021 de ses enfants d’acquisition des droits de Monsieur [B] à hauteur de la somme de 30 000 €, manifestement basse au regard de la valeur du bien, en l’absence de toute preuve de réception de cette offre, pas plus qu’elle ne démontre de la réalité de celle-ci quant à la capacité financière à s’acquitter du montant de la somme proposée ;

Qu’en tout état de cause, Madame [D] [U] ne produit aucune pièce de nature à démontrer que Monsieur [K] [B] a eu connaissance de son offre et que, postérieurement au décès de Monsieur [B], elle a justifié auprès des héritiers de celui-ci qu’elle était en capacité de s’acquitter du paiement du prix d’acquisition de leurs droits ;

Qu’il est acquis que l’appartement litigieux qui n’a pas été mis en location, génère des charges de copropriété, de frais d’assurance et de taxes foncières inutiles dont les requérantes justifient supporter la charge, alors même que ce bien ne produit aucun revenu et se dégrade non seulement du fait de son inoccupation mais également du fait d’occupations illicites réitérées ainsi qu’en attestent les procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 10 novembre 2022, 28 février 2023 et 7 mai 2024 ;

Que ces occupations illicites génèrent non seulement des frais supplémentaires mais sont également de nature à mettre en péril le bien notamment par le risque d’incendie du fait du piratage électrique ;

Qu’il y a, en conséquence, urgence à préserver l’intérêt commun en autorisant la disposition de ce bien ;

Qu’en l’occurrence, Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B] qui ont mis en vente le bien immobilier indivis, sans l’accord de Madame [D] [U] également indivisaire, ont été destinataires d’une offre d’achat à hauteur de la somme de 120 000 €, net vendeur, l’acquéreur s’engageant à supporter les frais d’actes notariés ;

Que si le contrat par lequel un ou plusieurs indivisaires, agissant seul(s), sans l’autorisation de tous les indivisaires, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise n’est pas nul et produit ses effets entre les cocontractants, il est inopposable, sauf ratification, aux coindivisaires qui n’ont pas donné leur accord ;

Attendu qu’il résulte de l’examen de l’estimation immobilière de la société SIGA immobilier du 2 juillet 2024, que celle-ci n’a pas été réalisée après visite du bien mais seulement sur la base de comparaison de prix de biens immobiliers situés sur le même secteur géographique, sans prise en considération de son état réel de dégradation du fait des multiples occupations illicites ;

Que l’offre d’achat du 17 novembre 2023 des sociétés IMMO LOGE, EXPERTIMMO SUD et IMMOTION SUD de l’appartement en cause pour la somme de 120 000 € net vendeur du bien, squatté au moment de sa visite par l’acquéreur potentiel, frais d’acquisition pris en charge par celui-ci, apparaît conforme à la valeur vénale du bien qui en 2022 était évalué dans une fourchette de prix comprise entre 85 000 € et 110 000 € ;

Attendu que dans le cadre de la présente procédure, Madame [D] [U] considère que le prix offert correspond à la valeur vénale du bien pour avoir offert aux requérantes d’acquérir leurs droits à hauteur de 60 000 € ;

Qu’elle sollicite qu’il soit pris acte de son offre de rachat à hauteur de 60 000 € (frais de notaire inclus) alors même que le prendre acte ne s’analyse pas en une prétention d’une partie que le juge doit trancher ;

Qu’au surplus, l’offre de Madame [D] [U] est inférieure à celle reçue par Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B] et n’est justifiée par aucune pièce de nature à établir qu’elle est en mesure de s’acquitter du paiement de cette somme alors même qu’il ressort de ses propres déclarations qu’elle a été affectée d’une maladie grave et que les actes notariés produits établissent qu’elle est en situation d’invalidité ;

Que les conditions de mise en œuvre de l’article 815-6 du Code civil sont, en conséquence, parfaitement reunies;

Qu’il sera fait droit à la demande de Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B] tendant à la vente amiable de l’appartement situé [Adresse 5] et [Adresse 6] aux sociétés IMMO LOGE, EXPERTIMMO SUD et IMMOTION SUD au prix de 120 000 € net vendeur et ce sans le concours de Madame [D] [U] ;

Attendu que Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B] justifient s’être acquittées du paiement des charges de copropriété à hauteur de 4 535,56 €, des taxes foncières de 2020 à 2023 pour 4 285 €, de la taxe d’habitation 2021 pour 1 724 €, des frais d’assurance de 2020 à 2023 pour 510,84 €, des frais d’obsèques pour 1 907 €, de commissaire de justice pour la somme de 1 910 € outre des frais d’avocat ;

Que les frais avancés pour le compte de l’indivision s’établissent provisionnellement à la somme de 14 872, 40 € ;

Qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande d’avance en capital sur leurs droits leur sera consentie à hauteur d’un montant de 60 000 € d’une part correspondant à la moitié du prix de vente et de 7 436,20 € d’autre part correspondant à la moitié des frais qu’elles ont engagés pour la conservation du bien, soit la somme totale de 67 436,20 € ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [Y] veuve [B], Madame [L] [B] épouse [Z] et Madame [W] [B] les frais qu’elles ont dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Que Madame [D] [U] sera condamnée à leur allouer la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS