TJ Marseille, 20 sept. 2024, RG 24/01902

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 20 Septembre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier lors des débats : Madame LAFONT
Greffier lors du prononcé : Madame Justine BONALI
Débats en audience publique le : 05 Juillet 2024

N° RG 24/01902 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZF5

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. MCL LOCATIONS
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître David HAZZAN de la SAS HAZZAN & BOUCHAREU, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.S AYLANOUZ exerçant sous l’enseigne FRANPRIX
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SAS AYLANOUZ est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI MCL LOCATIONS au terme d’un contrat en date du 1er août 2016 suivi d’un acte de cession du 8 juillet 2022 et d’un avenant régularisé le 11 juillet 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 2] et comportant une clause résolutoire.

La SCI MCL LOCATIONS s’est aperçue que le preneur n’exploitait plus les lieux, comme le lui impose le contrat de bail et ce depuis la fin du mois de janvier 2024, et l’a fait constater par ministère de commissaire de justice les 1er, 7 et 8 février 2024.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI MCL LOCATIONS lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 mars 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 6 mai 2024, la SCI MCL LOCATIONS a fait assigner la SAS AYLANOUZ, aux fins d’obtenir:

-la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est;

-la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls de la SAS AYLANOUZ, soit sur place, soit dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier, avec sommation à la SAS AYLANOUZ d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

-le paiement d’une somme de 9829,21 € à titre de provision sur la dette locative et de frais arrêtée au 8 avril 2024 avec intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter du 6 janvier 2024 ;

-la fixation d’une indemnité d’occupation égale au double du dernier loyer jusqu’à complet départ depuis le 6 mars 2024, soit 5565,04 € par mois;

-l’acquisition du dépôt de garantie de 5565,04 € à son profit à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par la résiliation du bail ;

Dans l’hypothèse où l’occupation se prolongerait plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indexation de l’indemnité d’occupation sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publiés par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

-la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du Code civil ;

-le paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris le coût des deux commandements du 6 mars 2024 et de l’état des privilèges et nantissements.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juillet 2024.

À cette date la SCI MCL LOCATIONS, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

La SAS AYLANOUZ, régulièrement assignée par procès-verbal remis en étude, n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 1er août 2016, suivi d’un acte de cession du 8 juillet 2022 et d’un avenant régularisé le 11 juillet 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 2] et comportant une clause résolutoire ;

Que le 6 mars 2024, la SCI MCL LOCATIONS a fait délivrer à la SAS AYLANOUZ un commandement de payer la somme de 5565, 04 € au titre d’un arriéré locatif arrêté au 4 mars 2024 ainsi qu’un commandement d’exploiter le local commercial à la même date ;

Que la SAS AYLANOUZ, à qui incombe la charge probante, ne justifie pas s’être acquittée du paiement des sommes dues dans un délai de 30 jours à compter de la délivrance du commandement de payer, ni exploiter le fonds de commerce ;

Attendu qu’au vu du contrat de bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise au 7 avril 2024 ;

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls sans qu’il soit fait droit au surplus des demandes de la SCI MCL LOCATIONS qui relève de la compétence du juge de l’exécution ;

Attendu que l’article XX Clause résolutoire du contrat de bail fixe l’indemnité d’occupation sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % ;

Que l’article XXI Clause pénale prévoit qu’à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, 15 jours après réception par le preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, que toute somme due en vertu du bail, qui ne serait pas payée à son échéance, portera intérêts au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans aucune mise en demeure préalable soit nécessaire et qu’enfin, en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avances ainsi que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par la résiliation ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut la majoration forfaitaire de 10 % des sommes dues au titre des loyers, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, la majoration du taux d’intérêt légal ainsi que l’acquisition du dépôt de garantie au bailleur ;

Que l’application des dispositions contractuelles susvisées, susceptibles de constituer un avantage manifestement excessif pour le créancier, peuvent faire l’objet d’une modération par le juge du fond, seul compétent pour apprécier l’absence de déséquilibre financier manifeste;

Que les demande de la SCI MCL LOCATIONS présentées au titre des dispositions des articles XX et XXI se heurtent à une contestation sérieuse ne permettant pas d’y faire droit ;

Qu’en conséquence, la SCI MCL LOCATIONS sera condamnée au paiement de la somme de 5565,04 € au titre de la dette locative arrêtée au 4 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 mars 2024 ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer soit à la somme provisionnelle de 2782,52 € et de condamner La SAS AYLANOUZ à son paiement à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués, avec indexation sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, dans l’hypothèse où l’occupation se prolongerait plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ;

Qu’il ne sera pas fait droit à la demande de conservation du dépôt de garantie de 5565,04 € qui se heurte à une contestation sérieuse excédant la compétence du juge des référés ;

Que la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

Attendu que le la SAS AYLANOUZ sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des deux commandements de payer du 6 mars 2024 mais non l’état des privilèges et nantissements qui ne constituent pas des dépens ;

PAR CES MOTIFS