TJ Marseille, 20 sept. 2024, RG 23/04587

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 20 Septembre 2024
Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier lors des débats : Madame LAFONT
Greffier lors du prononcé : Madame Justine BONALI
Débats en audience publique le : 05 Juillet 2024

N° RG 23/04587 - N° Portalis DBW3-W-B7H-35M3

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. KAROUS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.S.U. MK SHOES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société MK SHOES est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI KAROUS au terme d’un contrat en date du 1er mars 2019 portant sur les locaux situés [Adresse 4] et comportant une clause résolutoire.
N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI KAROUS lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 août 2023, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 27 septembre 2023, la SCI KAROUS a fait assigner la société MK SHOES, aux fins d’obtenir:

-la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire;

-le paiement d’une somme de 130 500 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 15 septembre 2023 ;

-la fixation d’une indemnité d’occupation égale de 2000 € hors charges et la condamnation du la société MK SHOES à son paiement à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux;

-la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la société MK SHOES;

-le paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juillet 2024.

À cette date la SCI KAROUS, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer et sollicite voir :
-juger acquise la résiliation pure et simple aux torts exclusifs de la société MK SHOES du bail qui lui a été consenti le 1er mars 2019 ;
-prononcer l’expulsion de la société MK SHOES des lieux qu’elle occupe [Adresse 4] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et si besoin est, avec le concours de la force publique ;
-ordonner le séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qui plaira au tribunal aux frais risques et périls de la société MK SHOES ;
-condamner la société MK SHOES au paiement de la somme de 151 200 € à titre provisionnel représentant les loyers impayés arrêtés au mois de juin 2024 ;
-condamner la société MK SHOES au paiement de la somme de 3500 € hors charges à compter de la date de la décision intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;
-la condamner au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

La société MK SHOES, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense n°2 auxquelles il sera renvoyé et conclut :
-à titre principal, au rejet de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI KAROUS formées à son encontre au motif de la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 3 août 2023 et à l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond ;
-à titre subsidiaire, à l’existence de contestations sérieuses notamment liées à l’indécence du local donné à bail et à l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond ;
-à titre infiniment subsidiaire, à l’octroi des plus larges délais de paiement ;
-dans tous les cas, à la condamnation de la SCI KAROUS à lui verser la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Sur les demandes principales

Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu qu’en vertu des textes précités, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’il n’entre pas, cependant, dans les pouvoirs du juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, une telle décision, par nature définitive, relevant de la juridiction du fond ;

Qu’en revanche, le juge des référés peut appréhender cette difficulté sous l’angle d’une contestation sérieuse qui constitue l’une des limites de ses pouvoirs et donc de sa compétence ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que les parties sont liées par un contrat de bail sous-seing privé en date du 1er mars 2019 ;

Que le 3 août 2023, la SCI KAROUS a fait délivrer à la société MK SHOES un commandement de payer la somme principale de 127 500 € au titre d’un arriéré locatif arrêté au 26 juin 2023 portant sur le local commercial donné à bail situé [Adresse 4];

Qu’en l’occurrence, le commandement de payer litigieux vise à l’article L 145-5 du code de commerce, reprend textuellement la clause résolutoire du bail du 1er mars 2019 liant les parties et comprend un décompte manuscrit des sommes exigibles en indiquant précisément les échéances dont le paiement a été honoré par le preneur de 2019 au 26 juillet 2023 ;

Qu’il n’existe aucune contestation sérieuse résultant du commandement de payer du 3 août 2023 susceptible d’induire sa nullité et d’entraîner, par voie de conséquence, l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande en résiliation de bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire visée au commandement de payer ;

Que la société MK SHOES, à qui incombe la charge probante, ne justifie pas s’être acquittée du paiement des sommes dues dans un délai de 30 jours à compter de la délivrance du commandement de payer du 3 août 2023 ;

Attendu qu’au vu du contrat de bail et du commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise au 4 septembre 2023;

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls;

Attendu que la société MK SHOES soutient subir un trouble de jouissance paisible lié à la vétusté de l’immeuble sans qu’aucune mesure n’ait été prise par le bailleur ;

Qu’en l’occurrence, la société MK SHOES s’appuie exclusivement sur un procès-verbal de constat du 15 novembre 2022 dressé à la suite d’un dégât des eaux ;

Qu’elle ne justifie par aucune pièce probante de l’éventuelle indemnisation perçue de son assureur SOGESSUR ou de son absence, ni d’aucune plainte ou demande au bailleur du fait de son trouble de jouissance dans l’exercice de son activité commerciale en lien avec ce dégât des eaux antérieurement à la présente instance ;

Que bien plus, il ressort de l’attestation de Monsieur [X] [H], architecte DPLG au sein du cabinet AOA, que l’arrêté de mise en sécurité pris par la ville de Marseille concerne le [Adresse 3] et n’affecte pas le n°71 de la même rue où les trois commerces en rez-de-chaussée ne sont pas concernés ;

Que par les pièces que la société MK SHOES verse au débat, l’existence d’un trouble actuel de jouissance n’est pas caractérisée ;

Que s’agissant de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du Code civil qui prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, le seul procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 novembre 2022 est insuffisant à établir l’impossibilité absolue et actuelle pour la société MK SHOES d’exercer son activité commerciale ;

Que l’exception d’inexécution soulevée par la société MK SHOES sera donc écartée ;

Attendu qu’il ressort de l’extrait de compte produit aux débats, la preuve que la société MK SHOES est débitrice de la somme de 151 200 € au titre des loyers arrêtés au 30 juin 2024 sous déduction des provisions pour charges contestées par le locataire ;

Que la société MK SHOES sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 151 200 € correspondant à la dette locative arrêtée au 30 juin 2024 ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la société MK SHOES au montant du dernier loyer pratiqué de 2900 € majoré des charges de 100 € soit la somme de 3000 € et de la condamner à son paiement à compter de la présente décision et jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur la demande de délais

Attendu que la société MK SHOES sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Qu’en l’espèce, le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties s'opposent à l'octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire;

Qu’en effet la dette ne cesse d’augmenter tandis que le locataire ne produit strictement aucune pièce sur sa situation financière et patrimoniale;

Que le locataire n’est manifestement pas en mesure d’apurer la dette dans un délai admissible, ni même de reprendre ne serait-ce que le paiement du loyer courant;

Sur les demandes accessoires

Attendu que le la société MK SHOES sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS