TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/01563

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Isabelle WIEN

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Pierre SIKORAV

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/01563 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZE7N

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [X] [M],
[Adresse 1]

comparant en personne assisté de Me Pierre SIKORAV, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [B] [F],
[Adresse 2]

représentée par Me Isabelle WIEN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01563 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZE7N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2021, M. [X] [M] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2950 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12 240 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [F] le 8 octobre 2021.

Par assignation du 13 avril 2022, M. [X] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [F] et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locative ainsi que d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens.

Par ordonnance du 26 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection a débouté le bailleur de sa demande de constat de la résiliation du bail et a condamné Mme [B] [F] au paiement de la somme de 46 396,61 euros, échéance de septembre 2022 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 13 avril 2022 sur la somme de 31 096,61 euros et celle de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par assignation du 7 février 2023, M. [X] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,18 360 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2023,4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 4 juin 2024, M. [X] [M] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 avril 2024, s'élève désormais à 58677,80 euros. Il expose que le commandement de payer du 6 octobre 2021 a été notifié le jour même de sa délivrance à la CCAPEX de sorte que sa demande est recevable. En réponse aux prétentions de Mme [B] [F], il indique qu’elle est mal fondée à opposer une exception d’inexécution dès lors qu’elle ne démontre pas le caractère inhabitable du logement. Il estime que la défenderesse n’établit pas davantage un quelconque manquement à son obligation de délivrance du logement qui serait la cause d’un trouble jouissance. Il s’oppose à tout délai de paiement au motif que la défenderesse ne justifie pas de revenus lui permettant de faire face à un échéancier de la dette. Il sollicite la capitalisation des intérêts et la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Mme [B] [F] dépose des conclusions au titre desquelles elle forme les demandes suivantes :
Déclarer irrecevable l’action pour défaut de notification du commandement de payer à la CCAPEX,Débouter M. [X] [M] de l’ensemble de ses demandes,A titre reconventionnel,Condamner M. [X] [M] au paiement de la somme de 20 655 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,Condamner M. [X] [M] au paiement de la somme de 85 euros à titre de remboursement du coût de l’intervention de ramonage du 16 février 2022,Subsidiairement,Accorder à Mme [B] [F] des délais pour s’acquitter des sommes qu’elle reste éventuellement devoir à M. [X] [M],Dire que Mme [B] [F] pourra s’acquitter de sa dette en 36 mensualités d’égal montant, payables le 15 du mois,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement,Très subsidiairement,Ecarter les effets de la clause résolutoire,En tout état de cause,Débouter M. [X] [M] de sa demande de dommage et intérêts pour résistance abusive,Condamner M. [X] [M] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande de suspension de la clause résolutoire, Mme [B] [F] fait valoir qu’elle est peintre et que la période du covid l’a exposée à un stress psychique et physique qui l’ont empêchée d’avoir une activité professionnelle normale mais que la vente de ses tableaux va lui permettre de régler sa dette. Elle ajoute que le logement ne présente pas les critère de décence prévus par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude n’étant pas conformes aux normes de sécurité et ayant porté atteinte à sa sécurité ce qui lui permet d’opposer une exception d’inexécution au constat de la résiliation du bail et de solliciter l’indemnisation du trouble de jouissance en résultant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et l’exception d’inexécution opposée par la locataire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 octobre 2021. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 12 240 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La locataire prétend pouvoir faire échec au constat de la résiliation du bail au motif qu’elle pourrait opposer au bailleur une exception d’inexécution tirée du manquement de ce dernier à son obligation de délivrer un logement décent, ce manquement résultant de défaut de sécurité de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude.

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

De la même manière, il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs que le bailleur s'engage à remettre aux locataires un logement en bon état d'usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement.
S'ajoute à cette obligation de délivrance celle d'entretenir les locaux en état d'usage et d'y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l'entretien des locaux loués.

Par ailleurs, ce même article 6 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. "

De plus, il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; ainsi il est constant que le locataire n'est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable.

Enfin il appartient aux parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions, conformément aux articles 6 et 9 du Code de procédure civile.

En l’espèce, il convient de relever qu’à la date de délivrance du commandement de payer, lequel a été délivré cinq mois après la prise d’effet du bail, la locataire ne s’était plainte d’aucun dysfonctionnement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude.

Il sera relevé à ce titre que devant le juge des référés, la locataire n’avait pas davantage fait état d’un dysfonctionnement de la chaudière et du ballon d’eau chaude pour justifier son défaut de paiement.

Il sera d’ailleurs relevé qu’aucun courrier n’a été adressé par la locataire à son bailleur à ce sujet.

Il en résulte que Mme [B] [F] est mal fondée à opposer une exception d’inexécution dès lors qu’elle ne justifie pas de désordres rendant le logement inhabitable d’une part, antérieurs à la délivrance du commandement de payer, d’autre part, signalés au bailleur.

En conséquence l’absence de paiement du loyer par la locataire n’étant pas justifiée, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2021.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [B] [F] ne justifie pas de revenus lui permettant d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

En effet, la locataire évoque la possibilité de vendre des tableaux mais n’établit pas que cette vente qui n’est qu’hypothétique, pourrait générer des revenus suffisants pour faire face au paiement du loyer et à l’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [M] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [X] [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 avril 2024, Mme [B] [F] lui devait la somme de 58 677,80 euros cette somme correspondant à l’arriéré locatif d’un montant de 58 140 euros et aux frais d’entretien de la chaudière d’un montant de 537,80 euros qui sont à la charge du locataire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1 du décret du 26 août 1987.

Mme [B] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 18 360 euros et de l’assignation pour le surplus, les intérêts échus depuis plus d’un an produisant eux-mêmes des intérêts dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 3 060 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 décembre 2021, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [X] [M] ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [B] [F] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur la demande reconventionnelle de la locataire au titre du préjudice de jouissance

Aux termes des articles 1719 et 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le texte poursuit en précisant que les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article.

Pour autant, il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la défenderesse prétend que l’installation de chauffage et de production d’eau chaude serait défectueuse et que le défaut de sécurité de la chaudière serait à l’origine d’une intoxication au monoxyde de carbone à l’origine de problèmes de santé.

Il sera relevé qu’à la suite d’une intervention de la société PROXISERVE au mois d’avril 2023 signalant le caractère vétuste de la chaudière, le bailleur a procédé au changement de celle-ci au mois de juillet 2023 ainsi qu’au changement du ballon d’eau chaude.

Par ailleurs, le caractère dangereux pour la santé de Mme [B] [F] de l’équipement de chauffage n’est pas établi, celle-ci n’établissant aucunement la production de monoxyde de carbone de la chaudière.

En l’absence de manquement du bailleur, il n’y a pas lieu de se prononcer sur un quelconque préjudice subi par la locataire.

Elle ne pourra donc qu’être déboutée de cette demande.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de M. [X] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,