TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 20/02160

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me SAADI (E1779)
Me WILNER (D1935)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 20/02160

N° Portalis 352J-W-B7E-CRYIG

N° MINUTE : 7

Assignation du :
18 Février 2020

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Z] exerçant sous l’enseigne L’ATTIRAIL (RCS de Paris 352 957 609)
[Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par Maître Fatiha SAADI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1779

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. D’ALOMBERT INVESTISSEMENT (RCS de Paris 433 807 633)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe WILNER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1935

Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/02160 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRYIG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

À l'audience du 19 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2023.
La mise à disposition de ce jugement a été successivement prorogée au 08 février 2024, 28 Mars 2024, 30 Mai 2024, 27 Juin 2024 puis au 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2007, la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT a donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [P] [Z] exerçant sous l'enseigne « L'Attirail » des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique et pièce vitrée en rez-de-chaussée, d'une cave en sous-sol, et d'un logement au premier étage, situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 9] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er novembre 2006 afin qu'y soit exercée une activité de commerce de marchand de vins et de liqueurs, et de brasserie, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 21.459,17 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte d'huissier en date du 22 juin 2015, la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT a fait signifier à Monsieur [P] [Z] un congé pour le 31 décembre 2015 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par exploit d'huissier en date du 3 février 2016, la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT a fait assigner Monsieur [P] [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en désignation d'un expert judiciaire chargé d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 mars 2016, le juge des référés a notamment ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [R] [I] aux fins d'estimation du montant de l'indemnité d'éviction due à Monsieur [P] [Z] et du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à compter du 1er janvier 2016 jusqu'à la libération effective des locaux.
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L'experte judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 8 juillet 2016, a adressé un pré-rapport aux parties le 27 janvier 2017, et a déposé son rapport définitif le 25 mai 2018, évaluant le montant de l'indemnité d'éviction principale due à Monsieur [P] [Z] à la somme de 370.000 euros et le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à la somme annuelle de 29.700 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016.

Par exploit d'huissier en date du 18 février 2020, Monsieur [P] [Z] a fait assigner la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d'une indemnité d'éviction globale d'un montant de 746.695 euros T.T.C.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 novembre 2022, Monsieur [P] [Z] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ;
– entériner le rapport d'expertise judiciaire en ce qu'il a retenu que l'indemnité d'éviction due par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT est une indemnité de remplacement ;
– en conséquence, condamner la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à lui payer la somme totale de 682.697 euros H.T., soit 795.886 euros T.T.C. en règlement de l'indemnité d'éviction, se décomposant comme suit :
• la somme de 551.240 euros H.T., soit 651.284 euros T.T.C., au titre de l'indemnité d'éviction principale ;
• la somme de 131.457 euros H.T., soit 144.602 euros T.T.C., au titre des indemnités accessoires ;
– surseoir à statuer sur ses demandes formées au titre des indemnités accessoires de licenciement et de réinstallation ;
– fixer l'indemnité d'occupation due à la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à la somme annuelle de 29.700 euros ;
– condamner la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT aux dépens ;
– ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l'appui de ses prétentions, Monsieur [P] [Z] approuve l'experte judiciaire d'avoir considéré que l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit constitue une indemnité de remplacement, soulignant que si deux de ses fils exploitent des fonds de commerce d'hôtellerie-restauration dans des locaux situés à proximité, chaque fonds a pu développer sa clientèle propre, laquelle n'est pas transférable. Il précise que le rapport d'expertise judiciaire doit être actualisé en fonction de ses derniers bilans comptables, dont il ressort que le chiffre d'affaires moyen réalisé pour l'activité de café-bar s'élève à la somme de 224.607 euros H.T. à laquelle il y a lieu d'appliquer un taux de 200%, et que celui généré pour l'activité de restauration s'élève à la somme de 102.026 euros à laquelle il y a lieu d'appliquer un taux de 100%, si bien que la valeur marchande du fonds de commerce est de 551.240 euros H.T., soit 651.284 euros T.T.C., constituant le montant de l'indemnité d'éviction principale.

S'agissant des indemnités accessoires, le preneur déclare être fondé à réclamer : des frais de remploi d'un montant de 65.128 euros T.T.C. correspondant à 10% de l'indemnité principale ; une indemnité réparant son trouble commercial d'un montant de 20.003 euros correspondant à trois mois de résultat d'exploitation ; des frais de réinstallation qu'il y a lieu de réserver ; des frais de déménagement d'un montant de 3.000 euros ; des frais divers et de greffe d'un montant de 2.500 euros ; des frais de perte de stock qu'il y a lieu de réserver ; ainsi que des frais de licenciement qui devront être indemnisés sur justificatifs. Il ajoute être en droit de réclamer la restitution du dépôt de garantie.

Concernant le montant de l'indemnité d'occupation due à la bailleresse, il avance qu'il a été justement évalué par l'experte judiciaire dès lors qu'il correspond à la valeur locative statutaire du bien donné à bail, à laquelle est appliqué un abattement de précarité de 10%.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er avril 2022, la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– à titre principal, dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'indemniser Monsieur [P] [Z] pour la perte de son fonds de commerce, celui-ci étant parfaitement transférable ;
– en conséquence, débouter Monsieur [P] [Z] de toutes ses demandes ;
– à titre subsidiaire, fixer la perte de ce fonds de commerce à la somme de 136.352 euros et y ajouter des indemnités accessoires d'un montant de 27.658 euros, ce qui correspond à une indemnité d'éviction totale de 164.240 euros ;
– à titre infiniment subsidiaire, à défaut de fixer la perte du fonds de commerce à la somme de 164.240 euros, la fixer à la moyenne de ces deux estimations, soit à la somme de 292.620 euros ;
– fixer le montant de l'indemnité de droit au bail à laquelle peut prétendre Monsieur [P] [Z] à la somme de 34.651 euros ;
– en tout état de cause, fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [P] [Z] à la somme annuelle de 29.700 euros ;
– déclarer Monsieur [P] [Z] mal fondé en sa demande de sursis à statuer et l'en débouter ;
– condamner Monsieur [P] [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [P] [Z] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT conteste, à titre principal, le montant de l'indemnité d'éviction retenu par l'experte judiciaire, faisant observer que Monsieur [P] [Z] exploite, directement ou indirectement, deux autres fonds de commerce de restauration dans des locaux situés à proximité de ceux donnés à bail, ce qui démontre le caractère transférable du fonds litigieux, si bien que l'indemnité d'éviction due au preneur doit correspondre à la valeur du droit au bail, soit 30.137 euros.

À titre subsidiaire, elle expose que la valeur marchande du fonds de commerce s'élève à la somme de 136.582 euros.

Elle consent à verser : en cas de transfert du fonds, la somme de 3.014 euros au titre des frais de remploi correspondant à 10% de l'indemnité principale, et la somme de 1.500 euros au titre des frais de déménagement ; et en cas de perte du fonds, la somme de 13.658 euros au titre des frais de remploi correspondant à 10% de l'indemnité principale, la somme de 3.000 euros au titre des frais de déménagement, la somme de 8.500 euros au titre du trouble commercial et la somme de 2.500 euros au titre des frais administratifs et commerciaux.

En ce qui concerne l'indemnité d'occupation, la défenderesse approuve le montant estimé par l'experte judiciaire et réclamé par son locataire.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 novembre 2022.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 19 octobre 2023, et la décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, puis prorogée successivement au 8 février, au 28 mars, au 30 mai, au 27 juin et au 19 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.

Décision du 19 Septembre 2024
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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'éviction

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L'indemnité d'éviction globale est donc constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires.

Sur l'indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale : d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

En l'espèce, dans son rapport définitif en date du 25 mai 2018, l'experte judiciaire relève que « compte tenu de l'activité exercée (qui s'adresse en grande partie à une clientèle d'habitués du quartier), de l'emplacement considéré (sur une voie secondaire étroite dont la commercialité est assez confidentielle, mais dans un secteur où se trouvent plusieurs autres restaurants, et donc favorable à ce type d'activité), et de l'absence d'emplacement disponible à proximité, un transfert du fonds de commerce dans un local équivalent nous semble difficilement envisageable sans perte significative de clientèle. [...] L'hypothèse retenue sera donc celle de la perte du fonds de commerce exploité dans ces locaux, et l'indemnisation du Preneur correspondra à une indemnité de remplacement » (pièce n°5 en demande, page 28).

S'il est établi que la S.A.R.L. LIARITTA et la S.A.R.L. LA GRANGE, ayant toutes deux pour gérant Monsieur [W] [M] [Z], fils de Monsieur [P] [Z], exploitent un fonds de commerce de café-restaurant dans des locaux situés respectivement [Adresse 5] à [Localité 8] et [Adresse 4] à [Localité 9] (pièces n°6 et n°7 en demande), force est toutefois de constater que ces deux sociétés sont dotées d'une personnalité juridique autonome et distincte de celle du demandeur, étant au surplus observé que ces deux fonds de commerce disposent déjà de leur propre clientèle, sans qu'il soit démontré qu'ils seraient susceptibles d'absorber la clientèle liée au fonds litigieux, si bien que c'est à juste titre que l'experte a considéré que « les deux autres restaurants évoqués par le Bailleur [...] sont exploités par deux sociétés distinctes, certes gérées par deux des fils de Monsieur [Z], mais qui représentent deux fonds de commerce tout à fait distincts et indépendants des locaux étudiés (le premier ayant d'ailleurs été créé le 1er janvier 2014, avant même la délivrance du congé à Monsieur [Z]), étant chacun situé sur des axes de commercialité plutôt meilleure et ayant chacun une rentabilité propre (rappelons par ailleurs que le niveau du CA réalisé par Monsieur [Z] sur les 3 derniers exercices connus est resté stable, la clientèle ne s'étant donc pas transférée sur les 2 établissements en question) » (pièce n°5 en demande, page 28).

Dès lors, il y a lieu de retenir que l'éviction de Monsieur [P] [Z] entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que ce dernier a droit à une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l'économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions de l'article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Enfin, selon les dispositions du second alinéa de l'article R. 145-4 dudit code, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d'un immeuble ancien de facture simple avec façade en maçonnerie revêtue de briquettes, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de cinq étages droits, présentant un gros œuvre en bon état apparent et dont le ravalement est correct (pièce n°5 en demande, page 17).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l'experte judiciaire relève qu'ils bénéficient d'une visibilité correcte et qu'ils sont constitués : au rez-de-chaussée et au sous-sol reliés entre eux par un escalier intérieur, d'une zone commerciale avec un linéaire de façade d'environ six mètres derrière une terrasse ; et au premier étage, d'un appartement de deux pièces (pièce n°5 en demande, pages 17 à 21).
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D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l'espèce, l'experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 87 m² s'agissant de la partie commerciale, et retient qu'ils sont divisés en cinq zones, à savoir : une première zone de vente d'une surface utile et d'une surface pondérée de 20,80 m² ; une deuxième zone de vente d'une surface utile de 22,50 m² et d'une surface pondérée de 18 m² ; une troisième zone de vente d'une surface utile de 8,60 m² et d'une surface pondérée de 5,16 m² ; des locaux annexes reliés d'une surface utile de 12,60 m² et d'une surface pondérée de 3,78 m² ; et des annexes en sous-sol d'une surface utile de 12,60 m² et d'une surface pondérée de 4,50 m² ; soit une surface pondérée totale de 52,24 m² (pièce n°5 en demande, page 31), étant observé que la bailleresse argue, mais sans le justifier, d'une surface pondérée supérieure de 52,81 m² (soit : 17,05 + 3,81 + 20,40 + 0,75 + 6,30 + 4,50 : pages 9 et 10 de ses dernières conclusions).

Dans ces conditions, la surface pondérée totale de 52,24 m2 évaluée par l'experte judiciaire apparaît pertinente et sera retenue.

En ce qui concerne la partie à usage d'habitation, l'experte retient une surface de 27,70 m² (pièce n°5 en demande, page 31).

Conformément aux dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d'un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

En l'espèce, eu égard à l'étude des diverses données et des vingt-cinq références issues de son observation du marché constituées de neuf fixations judiciaires, de cinq renouvellements amiables, de sept locations nouvelles et de quatre loyers décapitalisés, et tenant compte notamment de l'emplacement moyen des locaux en cause au regard de l'activité exercée, à savoir au nord du Marais dans un quartier résidentiel au pouvoir d'achat assez bon, correctement desservi par les transports en commun, mais sur une voie secondaire étroite à sens unique de circulation dont la commercialité est assez confidentielle, ainsi que de la visibilité correcte en raison de son linéaire de façade derrière une terrasse et de sa devanture ouverte, l'experte judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d'un montant de 650 euros par mètre carré pondéré s'agissant de la partie commerciale et d'un montant de 300 euros par mètre carré s'agissant de la partie à usage d'habitation (pièce n°5 en demande, pages 32 à 38).

La valeur locative de marché des locaux s'élève donc à la somme de : (52,24 x 650) + (27,70 x 300) = 42.266 euros.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

De fait, les parties s'accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné.

Dès lors, eu égard au montant annuel du loyer fixé au bail initial, soit 21.459,17 euros hors taxes et hors charges, et aux derniers indices trimestriels des loyers commerciaux publiés au deuxième trimestre de l'année 2006 et au troisième trimestre de l'année 2015, correspondant aux années de conclusion du bail renouvelé et du congé portant refus de renouvellement, soit respectivement 95 et 108,38, le loyer de renouvellement théorique plafonné s'élève à la somme de : 21.459,17 x (108,38 ÷ 95) = 24.481,52 euros (pièce n°5 en demande, pages 43 et 45).

Dans ces conditions, compte tenu du coefficient de commercialité de 5 retenu par l'experte judiciaire, eu égard à la situation moyenne pour l'activité exercée, la valeur du droit au bail litigieux s'élève à la somme de : (42.266 - 24.481,52) x 5 = 88.922,40 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de Monsieur [P] [Z] est de 88.922,40 euros.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d'affaires réalisé par le preneur avant l'éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).

En l'espèce, l'experte judiciaire rappelle que « le plus souvent, la valeur d'un fonds de commerce classique est déterminée suivant deux méthodes : - par les usages professionnels : en retenant un coefficient ou un pourcentage du Chiffre d'Affaires, déterminé selon la branche d'activité considérée ; - par la rentabilité : en appliquant à l'Excédent Brut d'Exploitation un coefficient multiplicateur », mais explique qu'en l'occurrence, « si on réintègre à l'EBE un salaire normal de gérant, la rentabilité de l'établissement apparaît simplement moyenne, alors que le CA est stable et correct, ce qui est assez fréquent pour ce type d'activités qui nécessite beaucoup de personnel. [...] Nous avons finalement jugé plus opportun de retraiter l'EBE en déduisant également du résultat d'exploitation une rémunération reconstituée pour le gérant, et de nous limiter à la seule approche par les usages professionnels, une seconde approche par la rentabilité n'apparaissant pas significative » (pièce n°5 en demande, pages 46 et 47).
Au regard des bilans comptables actualisés versés aux débats, il est établi que le preneur a réalisé un chiffre d'affaires d'un montant : de 316.324,56 euros H.T. (dont 216.825,20 euros au titre de l'activité de café-bar et 99.499,36 euros au titre de l'activité de restauration) au cours de l'exercice 2016 ; de 331.034,69 euros H.T. (dont 226.648,33 euros au titre de l'activité de café-bar et 104.386,36 euros au titre de l'activité de restauration) au cours de l'exercice 2017 ; et de 332.091,83 euros H.T. (dont 230.347,90 euros au titre de l'activité de café-bar et 101.743,93 euros au titre de l'activité de restauration) au cours de l'exercice 2018 (pièces n°6, n°7 et n°10 en demande).

Compte tenu des usages professionnels, l'activité de café-bar (autrement dénommée vente de limonade) s'apprécie dans une fourchette comprise entre 85% et 240% du chiffre d'affaires hors taxes et celle de restauration dans une fourchette comprise entre 55% et 110% du chiffre d'affaires hors taxes (pièce n°8 en demande).

Dès lors que l'experte judiciaire souligne que « compte tenu des caractéristiques propres du fonds étudié, le CA de la partie Café-Bar [est] en augmentation mais limité par la situation commerciale moyenne de l'établissement étudié et la surface des locaux » (pièce n°5 en demande, page 48), le pourcentage de 150% sera retenu.

De même, l'experte relève que « pour la partie Restauration traditionnelle de l'établissement étudié, dont la rentabilité est plus fluctuante, et représente des charges de fonctionnement plus importantes que l'activité de café-bar, nous retiendrons un pourcentage que nous avons finalement limité à 70% du CA moyen » (pièce n°5 en demande, page 48), lequel pourcentage emporte la conviction de la présente juridiction.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(216.825,20 + 226.648,33 + 230.347,90) ÷ 3 x 150%] + [(99.499,36 + 104.386,36 + 101.743,93) ÷ 3 x 70%] = 408.224,30 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par Monsieur [P] [Z] est de 408.224,30 euros.

Conclusion sur le montant de l'indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l'indemnité principale devant revenir au preneur à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à Monsieur [P] [Z] à la somme de 408.224,30 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l'indemnisation des frais que le preneur n'aurait pas à engager s'il n'avait pas été évincé des locaux loués.
Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail de même valeur que l'ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l'espèce, force est de constater que la bailleresse ne produit aux débats aucun élément susceptible de démontrer une absence de volonté de réinstallation de son locataire, alors même qu'il est établi que postérieurement au congé qui lui a été signifié en date du 22 juin 2015, ce dernier a valablement exercé son droit au maintien dans les lieux, et ce jusqu'à la date de la présente décision, soit pendant plus de neuf ans, manifestant par là même son intention de continuer à exploiter son fonds de commerce.

Eu égard aux droits d'enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu'aux commissions d'agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l'experte judiciaire a évalué ces frais accessoires à 10% du montant de l'indemnité principale (pièce n°5 en demande, page 49), ce pourcentage étant admis par les deux parties.

Ce pourcentage apparaît pertinent et sera retenu, si bien que les frais de remploi s'élèvent à la somme de : 408.224,30 x 10% = 40.822,43 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à Monsieur [P] [Z] à la somme de 40.822,43 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l'occurrence, aux termes de son rapport définitif, l'experte judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois mois d'excédent brut d'exploitation moyen dégagé sur les trois derniers exercices comptables (pièce n°5 en demande, page 49).

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu, si bien que compte tenu des bilans comptables communiqués (pièces n°6, n°7 et n°10 en demande), le trouble commercial peut être évalué à la somme de : (60.010 ÷ 12) x 3 = 15.002,50 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à Monsieur [P] [Z] au titre du trouble commercial à la somme de 15.002,50 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l'installation d'une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l'ancienne et bénéficiant d'aménagements spécifiques et d'équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l'hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l'espèce, l'experte judiciaire note qu' « en règle générale, nous estimons que cette indemnité accessoire n'a pas lieu d'être dans la mesure où l'indemnité principale permet au Preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu. Le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement un droit au bail et une clientèle) équivalents à ceux perdus suite au refus de renouvellement du bail. Ainsi, le plus souvent, l'acquisition d'un fonds de commerce de même nature que celui perdu n'entraîne pas la réalisation de travaux d'aménagements particuliers ni d'adaptation des locaux à l'activité exercée. [...] En l'espèce, le fonds ne fait pas partie d'un groupe qui comprendrait plusieurs boutiques en France ou/et dans le monde, et ne relève pas d'un concept particulier, de sorte qu'il n'y a, à notre avis, pas lieu de retenir d'indemnité de ce chef » (pièce n°5 en demande, page 50) .

De fait, le locataire n'allègue aucun agencement spécifique ni aucun concept particulier, si bien que sa demande d'indemnité au titre des frais de réinstallation sera rejetée, sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer sur ce chef de préjudice.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [P] [Z] de sa demande d'indemnité au titre des frais de réinstallation ainsi que de sa demande de sursis à statuer de ce chef.

Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l'espèce, les parties s'accordent sur le montant de 3.000 euros retenu par l'experte judiciaire (pièce n°5 en demande, page 50).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à Monsieur [P] [Z] au titre des frais de déménagement à la somme de 3.000 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l'éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l'occurrence, les parties s'accordent sur le montant de 2.500 euros retenu par l'experte judiciaire (pièce n°5 en demande, page 51).

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à Monsieur [P] [Z] au titre des frais divers et de greffe à la somme de 2.500 euros.

Décision du 19 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/02160 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRYIG

Sur l'indemnisation de la perte de stock

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, si le demandeur affirme, dans le corps de ses écritures, que « conformément au rapport d'expertise, il conviendra de retenir une perte de l'ordre de 50% de la valeur nette du stock à la date la plus proche du départ définitif [...]. Le Tribunal réservera les droits du requérant de ce chef » (page 15 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette prétention n'est pas reprise au dispositif de ses conclusions, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l'espèce, il appartiendra à la bailleresse de rembourser à son locataire les frais de licenciement engagés à la suite de son départ des locaux, sans qu'il y ait lieu de surseoir à statuer sur ce point.

En conséquence, il convient de dire que les frais de licenciement supportés par Monsieur [P] [Z] seront remboursés par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT sur production de leurs justificatifs.

Conclusion sur le montant total de l'indemnité d'éviction

En définitive, l'indemnité d'éviction due au preneur à bail s'élève à la somme totale de : 408.224,30 + 40.822,43 + 15.002,50 + 3.000 + 2.500 = 469.549,23 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due par la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à Monsieur [P] [Z] à la somme totale de 469.549,23 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes au second, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l'article L. 145-58 du code de commerce.

Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Enfin, selon les dispositions de l'article 5 du même code, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l'espèce, l'experte judiciaire a évalué le montant de l'indemnité d'occupation statutaire à la somme annuelle de 29.700 euros hors taxes et hors charges (pièce n°5 en demande, page 52), sur laquelle les parties s'accordent.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par Monsieur [P] [Z] à la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT à la somme annuelle de 29.700 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016 jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

D'après les dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'espèce, la clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE » insérée à l'acte de renouvellement du contrat de bail commercial en date du 27 septembre 2007 stipule que « ce dépôt de garantie sera remboursé au preneur en fin de jouissance après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être redevable au bailleur » (pièce n°2 en demande et en défense, page 4).

Dès lors que Monsieur [P] [Z] se trouve actuellement toujours dans les locaux donnés à bail, force est de constater que sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie apparaît prématurée à ce stade, en l'absence de libération effective des lieux.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [P] [Z] de sa demande de restitution du montant du dépôt de garantie formée à l'encontre de la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. D'ALOMBERT INVESTISSEMENT, partie perdante dès lors qu'elle succombe en l'essentiel de ses contestations, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [P] [Z] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 8.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS