TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/01745

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Benjamin JAMI
La société NOVEA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01745 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LKL

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], Représenté par son syndic le Cabinet ARTCOP sis [Adresse 3]
représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE
La société NOVEA
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M.[O] [J], gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01745 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LKL

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NOVEA est propriétaire des lots n°96 et 97 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet ARTCOP, a fait assigner la SCI NOVEA devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 2 366,42 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2024 incluse,
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes sauf à actualiser la demande en paiement au titre des charges à la somme de 682,08 euros arrêtée au 15 mai 2024, mentionnant que cette somme comprend 588 euros de frais et la demande de dommages et intérêts à la somme de 3 500 euros.

La SCI NOVEA, représentée par M. [O] [J], gérant, a indiqué avoir réglé l'intégralité de la dette. Elle expose rencontrer des difficultés financières du fait de l'occupation du bien par une personne sans droit ni titre. Elle s'oppose au paiement des frais affirmant ne pas avoir été régulièrement mis en demeure de payer avant l'assignation, M. [O] [J] soutient ne pas avoir signé l'accusé de réception produit aux débats.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

M. [O] [J] a été autorisé à faire parvenir, en cours de délibéré, ses observations relativement aux difficultés que la société rencontre avec l'occupant du logement dont elle est propriétaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI NOVEA tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°96 et 97,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2023 au 14 mai 2024 et arrêté à cette date à 682,08 euros (en ce inclus 588 euros de frais).

La somme de 94,08 euros restant correspondant au solde de l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2024 est justifiée par la production du procès-verbal d'assemblée générale de copropriété en date du 4 décembre 2023, ayant notamment approuvé le budget prévisionnel pour l'année 2024.

Au vu des pièces produites, la SCI NOVEA est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 94,08 euros, pour la période allant du 1er juillet 2023 au 14 mai 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2024.

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure par avocat du 24 novembre 2023. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 150 euros.

Les frais de mise en demeure en date du 24 novembre 2023 sont justifiés avec la production du bordereau d'accusé réception, dont la signature n'est pas contestée par les défendeurs, de sorte que leur montant sera retenu à la somme réelle de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros.

Il est sollicité 276 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI NOVEA n'a pas payé ses charges entre le 1er juillet 2023 et le 4 mars 2024. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Si M. [O] [J] soutient avoir proposé de résoudre amiablement ce litige, il résulte des pièces produites que ce n'est qu'après avoir réceptionné l'assignation qu'il s'est rapproché du syndic. Le fait qu'il ait réceptionné ou non la mise en demeure de payer, pour laquelle il conteste avoir signé l'accusé de réception, ne peut lui permettre de justifier l'absence de paiement, la participation au paiement des charges étant une obligation de tout copropriétaire. Cependant, il convient aussi de tenir compte du fait que la dette ne représente que trois trimestres et a été régularisée avant l'audience. La défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, dès lors que la défenderesse n'a pas réglé ses charges à terme, l'instance s'est avérée nécessaire pour la contraindre à exécuter complètement ses obligations. La SCI NOVEA succombe ainsi bien à l'instance et n'échappent au prononcé d'une condamnation en paiement qu'en raison du paiement intervenu postérieurement à l'assignation. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l'instance.

Condamnée aux dépens, la SCI NOVEA devra verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] une somme qu'il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,