TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/07731

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Mariame TOURE

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Marion VALETTE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/07731 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25RK

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [W] [J] épouse [E],
Domiciliée chez CHEZ MAITRE [L] [O], [Adresse 1]

représentée par Me Marion VALETTE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Y],
[Adresse 2]

représenté par Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07731 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25RK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2014, Mme [W] [J] épouse [E] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 720 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 455 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Y] le 23 décembre 2022.

Par assignation du 23 août 2023, Mme [W] [J] épouse [E] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 10 215 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 mai 2024, Mme [W] [J] épouse [E] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mai 2024, s'élève désormais à 12 810 euros. Mme [W] [J] épouse [E] considère enfin qu'il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En réponse aux prétentions de M. [S] [Y], la bailleresse précise qu’elle justifie de sa qualité à agir, étant bien propriétaire de l’appartement donné en location à M. [S] [Y]. Elle indique que le locataire est mal fondé à lui opposer une exception d’inexécution dès lors qu’il n’établit pas le caractère inhabitable du logement. Elle conteste toute mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, estimant que la panne du chauffe-eau ne pouvait tout au plus que créer un trouble de jouissance et ne rendait pas le logement inhabitable. Elle ajoute que la conciliation n’a pas entraîné de renonciation à l’acquisition de la clause résolutoire, une telle renonciation devant résulter d’une volonté non équivoque. Subsidiairement, la demanderesse expose que le non-paiement des loyers est une inexécution grave des obligations du locataire justifiant que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée. En réponse au trouble de jouissance invoqué par le défendeur, Mme [E] estime que M. [S] [Y] ne rapporte pas la preuve du défaut de fonctionnement du chauffe-eau, étant précisé qu’une rupture de la canalisation de gaz à l’extérieur de l’appartement n’est pas de sa responsabilité. Elle ajoute que l’existence d’un préjudice moral n’est pas établie. Enfin, elle souligne que M. [S] [Y] ne fournit aucun élément sur ses revenus de sorte que sa demande de délais doit être rejetée, ce d’autant que le loyer de l’appartement constitue un complément de revenus vital pour elle.

M. [S] [Y], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il forme les demandes suivantes :
- déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir Mme [W] [E],
- à titre subsidiaire,
- constater que le logement présentait un caractère indécent jusqu’à la date du 22 septembre 2023,
- dire et juger que Mme [W] [E] a manqué à ses obligations de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et d’entretenir des locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat,
- condamner Mme [W] [E] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral causé par le trouble de jouissance,
- condamner Mme [W] [E] au paiement de la somme de 12 230 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre du préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement,
- ordonner la compensation des créances de M. [S] [Y] et de Mme [W] [E],
- sur la clause résolutoire,
- constater la mauvaise foi de Mme [W] [E] dans la mise en œuvre de la clause,
- constater la renonciation de Mme [W] [E] à se prévaloir des effets de la clause résolutoire en date du 22 juin 2023,
- débouter les demandes de Mme [W] [E] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à voir ordonner l’expulsion de M. [S] [Y],
- à titre très subsidiaire,
- accorder à M. [S] [Y] des délais pour s’acquitter de l’arriéré locatif sur une période échelonnée de 24 mois et suspendre les effets de la clause résolutoire,
- en tout état de cause,
- condamner Mme [W] [E] au paiement de la somme de 2 500 euros à Maître GASMI au titre de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,
- condamner Mme [W] [E] aux dépens.

M. [S] [Y] expose en premier lieu que Mme [W] [E] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du logement, Mme [F] [K] semblant être la seule usufruitière de ce bien immobilier. Sur la demande de constat de la résiliation du bail, M. [S] [Y] expose que le commandement de payer du 22 décembre 2022 a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, sans aucune mise en demeure préalable et alors que le chauffe-eau de l’appartement était en panne depuis plusieurs mois et qu’il n’a pu de ce fait entraîner la résiliation du bail, M. [S] [Y] étant bien fondé à cesser de régler les loyers du fait de l’indécence du logement, ce d’autant qu’il a été obligé d’aller loger chez des amis pour des questions d’hygiène. Il expose en outre que Mme [W] [E] a renoncé à se prévloir des effets de la clause résolutoire en acceptant de signer un PV de conciliation. Il ajoute que cette indécence lui a causé un trouble de jouissance qu’il évalue à la somme de 12 230 euros dont il sollicite la compensation avec la dette locative. Il expose que cette situation lui a causé un préjudice moral. Enfin, il précise que si le paiement du loyer n’a pas été repris à la suite de l’installation d’un nouveau ballon d’eau chaude en septembre 2023, c’est parce qu’il n’avait pas les coordonnées bancaires de la demanderesse qui ne répondait pas à ses emails.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 août 2024.

Chacune des parties a adressé une note en délibéré à la juridiction.

Par décision du 20 août 2024, le délibéré a été prorogé au 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la qualité à agir de Mme [W] [J] épouse [E]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Mme [W] [J] épouse [E] justifie de sa qualité de propriétaire par la production d’une matrice cadastrale en date du 6 mai 2024.

En outre, elle établit avoir reçu la pleine-propriété de ce logement à la suite du décès de sa mère, Mme [F] [G] qui en était usufruitière.

Dès lors, la qualité à agir de Mme [W] [J] épouse [E] est établie et celle-ci sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [W] [J] épouse [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 455 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire paraissent donc réunies.

Pour s’opposer aux effets de la clause résolutoire, M. [S] [Y] soutient que le commandement de payer du 22 décembre 2022 a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse qui savait que le logement ne répondait pas aux normes de décence dés lors que le système de production d’eau chaude ne fonctionnait plus depuis plusieurs mois.

Cependant, pour que la mauvaise foi de la bailleresse soit retenue, il appartient au locataire d’établir que celle-ci avait connaissance du caractère indécent du logement au moment de la délivrance du commandement.

Or, en l’espèce, M. [S] [Y] n’établit pas avoir informé de manière officielle sa bailleresse du défaut de fonctionnement du chauffe-eau, le seul élément qu’il produit étant un courrier électronique en date du 13 février 2022 dont la preuve de l’envoi à Mme [W] [J] épouse [E] n’est pas établie, l’adresse mail de cette dernière n’apparaissant même pas sur le document produit.

La preuve de l’envoi d’un deuxième courrier électronique le 12 octobre 2022 n’est pas davantage établie.

En l’absence de preuve de la connaissance par Mme [W] [J] épouse [E] du défaut de fonctionnement du chauffe-eau, la mauvaise foi de cette dernière n’est pas établie et le commandement de payer n’a pas lieu d’être annulé.

De plus, le locataire ne saurait prétendre pouvoir faire échec au constat de la résiliation du bail au motif qu’il pourrait opposer à sa bailleresse une exception d’inexécution tirée du manquement de cette dernière à son obligation de délivrer un logement décent, ce manquement résultant de défaut de sécurité de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude.

En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

De la même manière, il ressort de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l'amélioration des rapports locatifs que le bailleur s'engage à remettre aux locataires un logement en bon état d'usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement.
S'ajoute à cette obligation de délivrance celle d'entretenir les locaux en état d'usage et d'y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l'entretien des locaux loués.

Par ailleurs, ce même article 6 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. "

De plus, il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; ainsi il est constant que le locataire n'est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement inhabitable.

Enfin il appartient aux parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions, conformément aux articles 6 et 9 du Code de procédure civile.

En l’espèce, il convient de relever qu’à la date de délivrance du commandement de payer, le locataire rapporte insuffisamment la preuve d’avoir porté à la connaissance de sa bailleresse du défaut de fonctionnement du chauffe-eau.

En tout état de cause, M. [S] [Y] est mal fondé à opposer une exception d’inexécution dès lors qu’il ne justifie pas de désordres rendant le logement inhabitable d’une part, et que les désordres auraient été signalés à la bailleresse antérieurement à la délivrance du commandement de payer, d’autre part.

Enfin, M. [U] [Y] est mal fondé à soutenir que l’accord signé devant le conciliateur emporterait une renonciation de la demanderesse à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que rien n’est mentionné à ce sujet sur le procès-verbal de conciliation et qu’une telle renonciation doit revêtir un caractère non équivoque.

Il résulte de ce qui précède que la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 février 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [S] [Y] n’a fourni aucun élément montrant qu’il pourrait assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, qu’un plan d'apurement de la dette pourrait être envisagé.

Il convient de relever en effet que le défendeur n’a effectué aucun versement entre le mois de février 2022 et la veille de l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [W] [J] épouse [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [W] [J] épouse [E] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2024, M. [S] [Y] lui devait la somme de 10 762 euros, après déduction des versements d’APL effectués par la Caisse d’Allocations Familiales.

M. [S] [Y] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022 sur la somme de 4 455 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 5 762 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 720 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 février 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [W] [J] épouse [E] ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. […] Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […] b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; [...] ». En cas d'inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux. Ne sont pas considérés comme tiers les locataires d'un même bailleur. Lorsque les troubles émanent d'un autre locataire du même bailleur ceux-ci constituent un trouble de jouissance qui engagent la responsabilité du bailleur. Le bailleur est tenu d'une garantie de jouissance paisible dont il ne peut s'exonérer qu'en cas de force majeure. Le bailleur ne saurait être tenu de dédommager le locataire dès lors qu'il a utilisé tous les moyens légaux pour faire cesser les troubles de jouissance causés par un autre locataire.

Le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, que pour être décent le logement doit comporter des « 5. (…) équipements de chauffage et de production d'eau chaude (…) conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et (…) en bon état d'usage et de fonctionnement ; ».

En cas d'inexécution de ses obligations, le bailleur peut se trouver confronté à une action en résiliation du bail ou en responsabilité et être condamné au paiement de dommages et intérêts et/ou à la réalisation de travaux. Il est constant que la délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent ne doit pas avoir pour conséquence un défaut d'exigibilité de la totalité du loyer contractuel dès lors que la non-conformité ne caractérise pas un état d'inhabitabilité totale des locaux qui correspondrait à une absence de délivrance des biens mais une délivrance partielle desdits locaux. Ni la connaissance de l'état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer, ni la possibilité de sous-louer, ni l'autorisation donnée aux preneurs de réaliser des travaux, n'exonèrent le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation. L'inexécution de son obligation d'entretien par le bailleur ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts pour le locataire que s'il a été mis en demeure.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le chauffe-eau n’était pas en état de fonctionnement le 10 février 2022 du fait de la coupure de la canalisation de gaz et nécessitait d’être changé pour des raisons de sécurité ainsi que cela résulte du courrier de la société DPC établi à cette date.

M. [S] [Y] prétend que le chauffe-eau ne fonctionnait plus depuis le mois de juillet 2021 mais il procède par affirmation et ne démontre pas la réalité de ce dysfonctionnement, l’attestation de Mme [C] ne précisant pas qu’elle a logé M. [S] [Y] en raison d’un défaut de production d’eau chaude affectant le logement.

Ainsi il résulte des pièces versées au débat que M. [U] [Y] a été privé d’eau chaude dans le logement du mois de février 2022 au mois de septembre 2023.

Ce défaut d’eau chaude caractérise l’indécence du logement.

Cependant pour que la responsabilité du bailleur soit recherchée et donne lieu à l’indemnisation du trouble de jouissance subi par le locataire, il convient de démontrer que le locataire a mis en demeure le bailleur de remédier à l’indécence du logement.

Or, en l’espèce, M. [S] [Y] ne démontre pas qu’une mise en demeure a été adressée à la bailleresse.

En effet, il n’est pas justifié que la lettre du 6 février 2023 qui est versée au débat a été effectivement adressée à Mme [W] [J] épouse [E].

En l’absence de production d’une mise en demeure effectivement adressée à la bailleresse, M. [S] [Y] ne peut prétendre à l’indemnisation du préjudice qu’il prétend avoir subi.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [W] [J] épouse [E] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,