TJ Paris, 12 sept. 2024, RG 23/04667

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

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2ème chambre civile

N° RG 23/04667 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CZQ46

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [W] [D]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Louise GAENTZHIRT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0290

DÉFENDERESSE

Madame [B], [P] [T] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Défaillante

Décision du 12 Septeùbre 2024
2ème chambre civile
N° RG 23/04667 - N° Portalis 352J-W-B7G-CZQ46

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 06 Mai 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 06 Juin 2024, au 14 Juin 2024 puis au 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Réputé contradictoire et en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 4 novembre 2020, Mme [W] [D] a vendu à Mme [T] [M] le lot n° 13 d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4], au prix de 1.080.000 euros, sous condition suspensive de purge du droit de préemption de la Ville de [Localité 3], l’acquéreur précisant ne pas recourir à un prêt.

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 février 2021, les effets de la vente étant reportés à la date de signature de l’acte authentique.

Une clause pénale d’un montant de 108.000 euros était stipulée au cas où l’une des parties ne régulariserait pas la vente.

La vente n’a pas été réitérée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 avril 2021, Mme [D] a mis en demeure Mme [M] de lui régler le montant de l’indemnité prévue à la clause pénale, cette dernière n’ayant pas réitéré l’acte authentique de vente au 15 février 2021.

Par exploit d’huissier en date du 4 mai 2022, Mme [D] a fait assigner Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 1240 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, aux fins de voir :

- Déclarer les demandes de Mme [D] recevables et bien fondées,

Par conséquent,
- Juger que le refus d’acquisition par Mme [M] est fautif, est tout le moins injustifié, et permet de considérer que cette dernière est défaillante,

En conséquence,
- Juger que Mme [D] est bien fondée à prendre acte du refus de l’acquéreur de réitérer la vente par acte authentique et invoquer la résolution de la vente,
- Prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de Mme [M],
- Condamner Mme [M] à verser à Mme [D] une somme de 10% du prix principal (1.800.000 euros) à titre de clause pénale, soit la somme de cent huit mille euros (108.000 euros), augmentée des intérêts au taux légal à compter du courrier 14 avril 2021, à défaut de la présente assignation,

En tout état de cause,
- Condamner Mme [M] à payer à Mme [D] une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 22/05424.

Mme [M], régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 6 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 20 mars 2023, Mme [D] a sollicité le ré-enrôlement de l’affaire, laquelle a été réenrôlée sous le n° RG 23/04667.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [D] sollicite, sur le fondement des articles 1113 et 1240 du code civil, la résolution de la vente et la condamnation de Mme [M] à lui verser la somme de 108.000 euros correspondant à l’indemnité prévue au titre de la clause pénale. Au soutien de sa demande, elle fait valoir que :

- L’offre de vente a été acceptée sans réserve par Mme [M], qui a exprimé le souhait d’acquérir le bien au prix souhaité par Mme [D] ;
- Le compromis de vente signé le 4 novembre 2020 confirme définitivement l’engagement de Mme [M] ;
- Celle-ci n’a pas réitéré la vente avant la date butoir fixée au 15 février 2021 ;
- Faute de signature de l’acte authentique de vente du fait de Mme [M], Mme [D] est fondée à obtenir le paiement de la clause pénale contractuelle ;
- Mme [D] a en outre subi un préjudice du fait de l’immobilisation de son bien et des charges qui se sont cumulées pendant toute la durée du compromis.

Sur la résolution de la vente :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1229, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit, en page 18, qu’ « en cas de défaillance ou de refus de signer de l’une des parties alors que les conditions suspensives sont réalisées, l’autre partie pourra saisir le tribunal compétent, afin de faire constater la vente par décision de justice, et ce dans le délai d’un mois de la contestation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-parution…). Si le défaut de réitération à la date de réalisation ci-dessus prévue provient de la défaillance de l’acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Il sera dû par l’acquéreur, dans cette hypothèse, le montant de la stipulation de pénalité stipulée aux présentes au titre de l’inexécution du contrat. Si un dépôt de garantie a été versé, le montant de celui-ci s’imputera à due concurrence sur celui de la stipulation de pénalité ».

En l’espèce, aucune condition suspensive de prêt n’avait été stipulée et il ne ressort d’aucune pièce que la condition suspensive de purge du droit de péremption de la ville de [Localité 3] ait défailli.

Il est établi que Mme [D] a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 avril 2021, mis en demeure Mme [M] d’avoir à lui verser l’indemnité prévue au titre de la clause pénale, cette dernière n’ayant pas réitéré l’acte authentique de vente au 15 février 2021.

L’obligation de réitérer est une obligation de résultat.

Par suite, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente à la date du 16 avril 2021, date de réception de la mise en demeure, en application de l’article 1229 précité.

Sur le paiement de la clause pénale

Le compromis prévoit en outre en page 6 qu’« au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de cent huit mille euros (108.000 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

En l’espèce, le préjudice subi par Mme [D] du fait des manquements de Madame [M] est de ne pas avoir perçu le prix de vente le 15 février 2 021 comme prévu.

Dans ces conditions, il y a lieu de ramener le montant de la clause pénale, manifestement excessive, à la somme de 30 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à Mme [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS