TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/08760

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Pierre AMIEL

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08760
N° Portalis 352J-W-B7H-C2B7C

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Juillet 2023

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235

DÉFENDERESSE

S.C.I. IMMOSLOW 18
[Adresse 2]
[Localité 4]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/08760 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2B7C

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI IMMOSLOW est propriétaire des lots de copropriété n°8, 9, 25 et 33 d'un immeuble situé au [Adresse 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI IMMOSLOW de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 03 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la SCI IMMOSLOW en paiement d'arriérés de charges de copropriété pour un montant de 7.500,49 euros devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 24 janvier 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans ses conclusions additionnelles signifiées le 15 mars 2024 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble demande au tribunal de :

Condamner la SCI IMMOSLOW 18 à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] la somme en principal de 10.732,92 € (dont 150,50 € au titre des frais nécessaires), montant des arriérés de charges arrêté au 4 mars 2024 (l er trimestre 2024 inclus), sous réserve d'actualisation,
La condamner au paiement des intérêts légaux sur la somme de 7.500,49 € compter de la date de délivrance de l'assignation et pour le surplus à compter de la signification des présentes écritures,
La condamner à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2.500,00 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du CPC,
Juger n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours, et, en tant que de besoin, ordonner ladite exécution provisoire,
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/08760 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2B7C

La condamner en tous les dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer délivrée le 26 avril 2023, dont distraction au profit de Me Pierre AMIEL, Avocat à la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du CPC.
En application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

L’assignation a été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses. La décision sera réputée contradictoire du fait qu’elle est susceptible d’appel.

La clôture a été prononcée le 20 mars 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 13 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot» ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l 'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires· de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI IMMOSLOW est propriétaire des lots n°8, 9, 25 et 33 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1]

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 05 juillet 2021, 09 janvier 2023 et 09 octobre 2023, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
les attestations de non-recours correspondantes ;
un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
un décompte de créance actualisé au 04 mars 2024.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI IMMOSLOW, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10 362,42 euros.

La SCI IMMOSLOW n’a pas satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 03 juillet 2023 sur la somme de 7.500,49 euros (-150,50 euros de frais), soit 7.349,99 euros et à compter de la signification des dernières conclusions pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 150,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés de 44 euros pour une mise en demeure adressée le 26 novembre 2021 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences particulières.

Les frais de suivi de dossier avocat pour un montant de 220 euros en date du 21 juillet 2023 ne constituent pas des frais nécessaires ainsi que les frais de « remise à l’huissier » d’un montant de 106,50 euros.

En conséquence, la SCI IMMOSLOW sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 44 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

III. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI IMMOSLOW a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires

La SCI IMMOSLOW qui succombe, supportera les dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d'allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,