TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/08044

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Alain DE LANGLE

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/08044
N° Portalis 352J-W-B7H-C2B7N

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Juin 2023

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GTF, SA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Madame [O] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Monsieur [P] [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/08044 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2B7N

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [E] et Mme [O] [E] sont propriétaires indivis des lots n°8 et 41 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 4].

Par exploit délivré le 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société GTF a assigné les consorts [E] devant la présente juridiction afin d’obtenir les demandes suivantes :

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [O] [E] au paiement de la somme 9.139,25 € au titre des charges arriérées (7.845,28 €) et des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.293,97 €) pour la période du 1er janvier 2018 au 17 mai 2023 inclus avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de délivrance de l’assignation pour le solde ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [O] [E] au paiement d’une somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [P] [E] et Madame [O] [E] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] une indemnité d’un montant de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les consorts [E], régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 14 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire des consorts [E],

• Le commandement de payer ,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er janvier 2018 et arrêtés au 17 mai 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2018 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que les consorts [E] restent débiteurs de la somme de 7.845,28 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 17 mai 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 1.293,97 euros.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

Le règlement de copropriété stipule en page 37 qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront tenus solidairement et indivisiblement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot.

Les consorts [E] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.845,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires produit une sommation de payer la somme de 9.096,76 euros signifiée le 09 février 2023 aux défendeurs, dont il apparaît fondé à obtenir paiement à hauteur de 175,28 euros.
Seuls les frais engagés à compter de cette date peuvent être alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les « frais GTF transmission dossier à avocat » portée au débit du compte le 20 février 2023 font toutefois partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence des défendeurs a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de leur mauvaise foi que de l'existence et de l'étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation 

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés solidairement aux dépens.

Eu égard à leur condamnation aux dépens, ils seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,