TJ Paris, 12 sept. 2024, RG 22/02085

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/02085 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWDIY

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMO 456
[Adresse 7]
[Localité 1]

Représentée par Maître Chloé SOULARD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC112

DÉFENDERESSE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL,
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître Florence CHOPIN de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC189

Décision du 12 Septembre 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/02085 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWDIY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 06 Mai 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 06 Juin 2024, au 14 Juin 2024 puis au 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

La société CIC, créancière des époux [P] au titre de deux prêts de 44 0000 euros et 181 000 euros, a engagé à l’encontre de ces derniers une procédure de saisie immobilière.

Par jugement du juge de l’exécution de CRETEIL du 28 février 2019, la société IMMO 456 a été déclarée adjudicataire des lots 413, 423 et 1039 d’un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 6], au prix principal de 112.000 euros.

Le jugement d’adjudication a été signifié aux débiteurs saisis le 3 avril 2019 et un commandement de quitter les lieux leur a été signifié les 21 et 24 juin 2019.

Les époux [P] s’étant maintenus dans les lieux, la société IMMO a diligenté une procédure d’expulsion et a obtenu, par ordonnance de référé du 24 février 2020 confirmée en appel, leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [P] a contesté la procédure de saisie immobilière et suivant arrêt en date du 17 juin 2021, la cour d’appel de Paris a prononcé l’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 30 avril 2018, de l’assignation à l’audience d’orientation délivrée le 23 juillet 2018, du jugement d’orientation du 20 décembre 2018 et du jugement d’adjudication du 28 février 2019.
Elle a en outre ordonné la radiation de la publication du commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 30 avril 2018 et condamné le CIC à payer à M. [P] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La société CIC a formé un pourvoi en cassation puis s’est désistée.

Par exploit d’huissier en date du 10 février 2022, la société IMMO a fait assigner la société CIC devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer la somme de 23.935,56 euros à titre de remboursement des frais acquittés, outre la somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la société IMMO demande au tribunal de :

- Déclarer le CIC mal fondé en toutes ses contestations et demandes incidentes et l’en débouter ;

Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil,
- Condamner le CIC à rembourser à la société IMMO 456 la somme totale de 23.935,56 Euros, montant des différents frais, honoraires et émoluments qu’elle a dû acquitter en conséquence de l’adjudication à son profit de l’appartement sis [Adresse 5] à [Localité 6], finalement annulée, et des actions qu’elle a été contrainte de mettre en oeuvre pour faire expulser les anciens occupants et avoir paiement d’indemnités d’occupation ;
- Condamner encore le CIC à lui payer la somme de 80.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de revendre le bien immeuble avec plus-value, outre celle de 7.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Mettre à sa charge les entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 mai 2023, le CIC demande au tribunal de :
Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

- DEBOUTER la société IMMO 456 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,
- LIMITER à la somme de 12 516,71 euros le montant des frais engagés par la société IMMO 456 liés à son acquisition pouvant donner lieu à remboursement par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL.

En tout état de cause,
- DEBOUTER la société IMMO 456 de sa demande d’indemnisation en réparation de la perte de chance de revendre le bien immeuble avec plus-value.
- CONDAMNER la société IMMO 456 à payer au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER la société IMMO 456 aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 12 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en remboursement de frais

La société IMMO sollicite, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, la condamnation de la société CIC à lui rembourser la somme de 23.935,56 euros en remboursement de frais exposés pour l’adjudication et les procédures subséquentes.

Au soutien de sa demande, elle rappelle que par arrêt du 9 mars 2023, la cour d’appel de Paris saisie en interprétation de son arrêt du 17 juin 2021, a jugé que cette décision devait être interprétée comme n’ayant pas statué sur le bienfondé de la demande indemnitaire de la société IMMO 456 de sorte que le moyen d’irrecevabilité tiré de la chose chosée invoqué par la défenderesse doit être écarté.

Sur le fond, elle expose que l’ensemble des frais acquittés, et pas seulement ceux liés à la procédure d’adjudication, doivent lui être remboursés dès lors que ces procédures se sont avérées inutiles en raison de la faute commise par la société CIC.

En défense, la société CIC ne soulève plus l’irrecevabilité de la demande tirée de la chose jugée mais oppose que seuls les frais directement liés à l’acquisition du bien peuvent faire l’objet d’un remboursement, à l’exclusion de ceux liés à la procédure d’expulsion des époux [P].

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, celui dont la faute est à l’origine de l’annulation d’un contrat de vente doit indemniser l’acquéreur de l’entier préjudice subi.

En l’espèce, la cour d’appel de Paris a, par arrêt définitif en date du 17 juin 2021, jugé que :

« en faisant signifier à une autre adresse que celle expressément communiqué par M. [P] le commandement de payer aux fins de saisie immobilière, l’assignation à l’audience d’orientation, le jugement d’orientation ainsi que le jugement d’adjudication, le CIC a commis une fraude …».

Cette fraude qui a entrainé l’annulation du jugement d’adjudication rendu le 17 juin 2021 au bénéfice de la société IMMO 456 est directement à l’origine du préjudice subi par cette dernière puisque tous les frais qu’elle a engagés pour faire exécuter cette décision, en ce compris les dépenses liées à la procédure d’expulsion se sont révélés inutiles.

Au vu des justificatifs produits, ces frais se présentent comme suit :

- Frais préalables taxés dans le jugement d’adjudication : 9 493,34 euros,
- Quote-part d’émoluments de vente réglée à l’avocat du CIC : 2 222,37 euros,
- Quote-part d’émoluments réglée à son conseil et honoraires sur adjudication : 2 540,78 euros,
- Frais de publication du jugement d’adjudication réglés au service de la publicité foncière : 152 euros,
- Frais de radiation des inscriptions : 296 euros,
- Honoraires pour la procédure en référé indemnité d’occupation : 1 829 euros,
- Honoraires d’appel référé : 825 euros,
- Honoraires d’exécution de l’ordonnance de référé : 480 euros,
- Honoraires procédure d’appel arrêt 17/06/2021 : 1 425 euros,
- Honoraires (Tribunal administratif MELIN) : 1 800 euros,
- Frais d’huissier pour la mise en œuvre de la procédure d’expulsion : 1 873,89 euros,
- Frais de taille du jardin : 168 euros,

En revanche, la demande relative aux droits d’enregistrement réglés par la société IMMO lors de son acquisition à hauteur de 801 euros sera rejetée, ces frais étant régis par l’article 1961 du code général des impôts.

La société CIC sera donc condamnée à payer à la société IMMO la somme totale de 23 134,56 euros à titre de remboursement de frais

Sur la demande en dommages-intérêts au titre d’une perte de chance

La société IMMO sollicite également la condamnation du CIC à lui verser la somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts, faisant valoir que la faute commise par la société CIC lui a fait perdre une chance de revendre le bien en réalisant une plus-value. Elle soutient en effet qu’ayant acquis le bien au prix de 112.000 euros, elle pouvait légitimement espérer le revendre entre 225.000 et 235.000 euros, l’appartement se trouvant dans une résidence de standing et ne nécessitant pas d’importants travaux.

La société CIC conteste la perte de chance, dénonçant l’état dégradé du bien et l’incertitude sur les conditions de la revente, et ajoutant qu’en tout état de cause, l’indemnisation ne saurait être égale à l’avantage escompté.

Sur ce,

Il est constant que la faute commise par la société CIC a fait perdre à la société IMMO 456 une chance de revendre le bien en réalisant une plus-value.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’appartement, situé dans une résidence de standing avec gardien et court de tennis, et disposant d’un rez-de-jardin privé, a été estimé entre 225.000 et 235.000 euros par la société ACV et à 225.300 euros sur le site meilleursagents.com. Cette valeur est corroborée par trois prix de vente d’appartement similaires enregistrés par le service des impôts.

Au vu de ces éléments, la perte de chance de la société IMMO 456 de réaliser un plus-value sera fixée à 80 000 euros sur la base d’un coefficient de 70 % de la plus-value escomptée.
En conséquence, il convient de condamner la société CIC à payer à la société IMMO 456 la somme de 80 000 euros au titre de la perte de chance.

Sur les demandes accessoires

La société CIC qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS