TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/02932

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [I] [S]
Madame [D] [S]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Dorothée ORLOWSKA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C465A

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [X] SA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1796

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [S]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [D] [S]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02932 - N° Portalis 352J-W-B7I-C465A

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [S] et Mme [D] [S] sont propriétaires du lot n°1 d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, le cabinet [X], a fait assigner M. [I] [S] et Mme [D] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir leur condamnation in solidum à lui verser les sommes suivantes :
- 3 270,92 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2022 et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 606,80 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er avril 2022 et à compter de l'assignation pour le surplus,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
- dire et juger que les sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 N°96/1080 (tarifs des huissiers) devra être supporté par le débiteur.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

M. [I] [S] et Mme [D] [S], régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [I] [S] et Mme [D] [S] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°1,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024 et arrêté à cette date à 3 877,72 euros (en ce inclus 606,80 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2021,2022
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 10 mai 2022, 20 juin 2023, ayant notamment :
? approuvé les comptes pour les exercices 2021, 2022,
? approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024,
? décidé des travaux ou opérations suivants : approbation du compte travaux suppression des infiltrations d'eau au 6e étage.

Aucun justificatif n'étant produit à l'appui de la demande en paiement pour l'adaptation du règlement de copropriété (17,86 euros le 01/10/2021 et le 01/04/2022), la somme de 35,72 euros sera écartée.

Au vu des pièces produites, M. [I] [S] et Mme [D] [S] sont redevables, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 3 235,20 euros, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 25 mars 2024, date de l'assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, compte tenu de paiement étant intervenus postérieurement à la mise en demeure.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. Et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

La solidarité n'étant pas établie, M. [I] [S] et Mme [D] [S] seront condamnés conjointement.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est sollicité 189,60 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Les frais de mise en demeure en date du 01/04/2022, 11/05/2022, 03/01/2023 et 25/10/2023 sont justifiés avec la production du bordereau d'accusé réception, de sorte que leur montant sera retenu à la somme réelle de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros.

En conséquence la somme globale de 26 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [I] [S] et Mme [D] [S] n'ont effectué que deux versements pour payer une partie de leurs charges depuis le 1er juillet 2021. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [S] et Mme [D] [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les frais d'exécution forcée ne sont à ce stade qu'éventuels et incertains, sans besoin donc qu'il ne soit statué dessus.

Condamnés aux dépens, M. [I] [S] et Mme [D] [S] devront verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,