TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/02324

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Vanessa PERROT

Copie certifiée conforme à:
-Me Laure MARCILHACY

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02324
N° Portalis
352J-W-B7H-CZASM

N° MINUTE :

Assignation du :
14 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] - [Localité 4], représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Vanessa PERROT de l’AARPI CAP INSIGNT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J134

DÉFENDERESSE

SCI TEMPLE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Laure MARCILHACY de l’AARPI CONDORCET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02324 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZASM

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Juin 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI TEMPLE REPUBLIQUE est propriétaire des lots de copropriété n°3, 5, 7, 8, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34 et 35 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4], a fait assigner la SCI TEMPLE REPUBLIQUE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judicaire de Paris, pour l’audience du 7 septembre 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des pièces versées aux débats, il demande au tribunal de :

« CONDAMNER la SCI REPUBLIQUE DU TEMPLE à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, la somme de 17.720,35 euros correspondant aux appels de charges impayés au 7 février 2023 (appel de fonds du 1er trimestre 2023 inclus) avec intérêts qui doivent courir à compter de la présente assignation,

CONDAMNER la SCI REPUBLIQUE DU TEMPLE à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMNISTRATION DE BIENS, la somme de 1.36,80 euros correspondant aux frais exposés par le syndic pour le recouvrement des charges de copropriété,

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1342-2 du Code Civil,

CONDAMNER la SCI TEMPLE REPUBLIQUE au paiement d’une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la SCI REPUBLIQUE DU TEMPLE à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic GAIA IMMOBILIER ADMNISTRATION DE BIENS, une indemnité d’un montant de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La SCI TEMPLE REPUBLIQUE a été assignée le 14 février 2023 en l’étude du commissaire de justice. Elle n’a pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 décembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 13 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu’« charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charge de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les copropriétaires est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI TEMPLE REPUBLIQUE est propriétaires des lots n°3, 5, 7, 8, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 34 et 35 de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Les procès-verbaux des assemblées générales, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
Les attestations de non-recouvrement correspondantes ;
Un décompte de réparation des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de réparation des lots du défendeur ;
Un décompte de créance actualisé au 7 février 2023 ;
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de la SCI TEMPLE REPUBLIQUE, déduction faites des frais de recouvrement, est débiteur de 17.720,35 euros.

La SCI TEMPLE REPUBLIQUE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt aux taux légal sera dû à compter du 14 février 2023, date de signification de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02324 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZASM

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure.

*

En l’espèce, en l’absence de mise en demeure, les frais concernant les lettres de relance ne constituent pas des frais nécessaires au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé le jour de la demande, soit le 14 février 2023, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

Le syndicat des copropriétaires sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, qui ne s’applique pas en l’espèce, s’agissant d’une obligation de somme d’argent.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI TEMPLE REPUBLIQUE de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI TEMPLE REPUBLIQUE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 30 juin 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriété ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Cependant la bonne foi du débiteur doit être présumée. Il n'est pas démontré que la SCI TEMPLE REPUBLIQUE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI TEMPLE REPUBLIQUE qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,