TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 23/07202

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :
- Me Bruno ALLALI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07202
N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4CH

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Mai 2023

JUGEMENT
rendu le 19 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] - [Localité 6], représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, S.A.S
[Adresse 2] [Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDEURS

Madame [K] [T]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Madame [D] [O] épouse [G]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Monsieur [B] [O]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non-représentés

Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/07202 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4CH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,
Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [K] [T], Madame [D] [O] et Monsieur [B] [O] sont propriétaires indivis du lot n° 11 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 5] à [Localité 6].

Par exploit délivré le 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société SULLY GESTION SAS a assigné les consorts [T]-[O] devant la présente juridiction afin d’obtenir le paiement de charges impayées.

Par conclusions d’actualisation signifiées le 7 mars 2024 par voie de commissaire de justice, le syndicat demande au tribunal de :

- Condamner solidairement Madame [K] [T], Madame [D] [O] et Monsieur [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 6], représenté par son syndic, la société SULLY GESTION, les sommes suivantes :

-16 931,23€ au titre des charges et travaux appelés entre le 15/02/2022 et le 21/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09/03/2023,

-654 € au titre des frais de recouvrement appelés entre le 15/02/2022 et le 21/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09/03/2023,

- 3.000 € à titre de dommages et intérêts,
- 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit,

- Condamner in solidum Madame [K] [T], Madame [D] [O] et Monsieur [B] [O] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Les consorts [T]-[W], régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 13 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».
Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale et la fiche d’immeuble établissant la qualité de propriétaires des consorts [T]-[O],

• Le jugement du 15 juin 2022 ayant condamné ces derniers au paiement de la somme de 9.568,76 euros au titre des charges dues au 14 février 2022,

• Les lettres de mise en demeure effectuées,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 15 février 2022 et arrêtés au 21 février 2024,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2024 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,
• Le contrat de syndic,

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que les consorts [T]-[O] restent débiteurs de la somme de 16.931,23 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 21 février 2024 (appel du 1er janvier 2024 inclus), déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 654 euros.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

Les charges de copropriété ne constituent pas une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Les consorts [T]-[O] seront donc condamnés, chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, au paiement de la somme de 16.931,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 09 mars 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 16.590,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires communique en l’espèce une mise en demeure adressée aux défendeurs le 09 mars 2023 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.
Décision du 19 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/07202 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4CH

Les frais d’avocat font toutefois l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de mise en demeure et de prise d’hypothèque n’apparaissent enfin justifiés par aucune des pièces communiquées.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat que l’indivision a déjà été condamnée au paiement de charges de copropriété par le tribunal judiciaire de Paris le 15 juin 2022.

Cette précédente condamnation prouve que la défaillance des défendeurs et leurs manquements répétés à leur obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, traduisent leur mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain, indépendant du retard.

L’indivision sera condamnée à payer au syndicat la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés aux dépens.

Eu égard à leur condamnation aux dépens, ils seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,